Grondinkomsten lopen sterk terug

De kredietcrisis kost Nederlandse gemeenten honderden miljoenen euro’s per jaar aan grondinkomsten. De opbrengsten dalen door de gestegen rente en vertraagde projecten. ‘De tijd dat de grondexploitatie de flappentap van de gemeente was, is voorbij’, zegt Frank ten Have, vastgoedadviseur bij Deloitte.

Ten Have zette zijn gedachten over de gemeentelijke grondexploitatie al op papier voordat de kredietcrisis in volle hevigheid losbarstte. Sindsdien heeft zijn boodschap alleen maar aan kracht gewonnen. Volgens het CBS (cijfers 2006) hebben Nederlandse gemeenten in totaal voor tien miljard euro aan grond in bezit. Het belang van de grondexploitatie voor de gemeentelijke financiën is de laatste jaren sterk toegenomen, vooral bij de grotere gemeenten. De baten en lasten uit grondexploitatie maken bij gemeenten met meer dan 100.000 inwoners bijna eenvijfde van de totale baten en lasten uit. In 2006 leverde grondexploitatie gemeenten in totaal 900 miljoen euro op; 300 miljoen meer dan in 2005.

Vertraging

Volgens Ten Have gaan de meeste gemeenten er in hun huidige begrotingen van uit dat de waarde van hun grond in ieder geval meestijgt met de inflatie. Maar een dergelijke stijging lijkt door de kredietcrisis vrijwel uitgesloten. De gestegen rente, vertraagde projecten en lagere huizenprijzen doen de grondopbrengsten dalen. Met forse gevolgen. Een rentestijging van één procent betekent op het totale bezit van tien miljard 100 miljoen euro extra kosten. Gemiddeld één jaar vertraging in projecten kost zo’n 500 miljoen euro.

Ten Have: ‘Grondexploitatie is de laatste jaren steeds belangrijker voor de gemeentelijke huishouding zonder dat gemeenteraden en soms ook besturen zich dat realiseren. Gemeenten zijn gewend geraakt aan steeds hogere grondprijzen omdat de huizenprijzen, waaraan de grondprijzen zijn gekoppeld, maar doorstegen. De reflex van gemeenten was kopen, kopen, kopen in de verwachting dat het geïnvesteerde geld vanzelf terugkomt. Een duidelijke strategie ontbreekt vaak. Maar nu private projectontwikkelaars en individuele huizenkopers afwachtender worden, is kopen geen automatisme meer. Er is geen reden voor paniek, maar gemeenten moeten snel aan goede risicobeheersing doen. Willen ze lagere grondprijzen accepteren, of liever vertraging in projecten? Voor een afnameplicht bij bestaande projecten is het te laat, maar wellicht kun je dat in toekomstige contracten met projectontwikkelaars wel opnemen. En de belangrijkste vraag is: wil je als gemeente nog grond aankopen? Je moet natuurlijk ook naar de lange termijn kijken. Grond die je nu koopt, kun je wellicht in een tijd van hoogconjunctuur ontwikkelen.’

De gemeente Utrecht maakt zich geen zorgen over de teruglopende opbrengst van de grondexploitatie. ‘Voor de kortlopende projecten tot 2010 zijn de investeringsbeslissingen al genomen en voor de projecten op lange termijn verwachten we dat tegenvallers binnen de risicoanalyse vallen’, zegt hoofd grondzaken Age van Beest. Utrecht heeft grote bouwprojecten in Leidsche Rijn (woningen) en het stationsgebied en daarnaast nog vele kleinere projecten.

De gemeente heeft een aparte reserve grondexploitatie van 30 miljoen euro. Eventuele winsten verdwijnen eerst daarin en worden pas aan de algemene middelen toegevoegd als de reserve groot genoeg is. Met de reserve kunnen tegenvallers worden opgevangen. Van Beest: ‘In de woningbouw zien we nu de grootste vertragingsrisico’s bij woningen van rond de vijf, zes ton vrij op naam. Bij het stationsgebied is de strategie dat we pas investeren als we opbrengsten hebben. Het grootste risico daar is dat projecten worden vertraagd. En Leidsche Rijn heeft een negatief exploitatiesaldo, maar dat verwachten we komende jaren in te lopen.’

Macht

Vastgoedspecialist Anjo van der Burgt van adviesbureau Ecorys deelt de analyse van Deloitte over de afnemende opbrengsten uit de grondexploitatie. Maar ze ziet ook positieve kanten. ‘Grondbedrijven gaan de komende jaren minder geld verdienen, maar gemeenten hebben doorgaans voldoende weerstandsvermogen om lagere inkomsten op te vangen. Juist door hun sterke financiële positie zijn gemeenten in staat anticyclisch te denken.

Nu private partijen het moeilijk krijgen, kunnen gemeenten meer macht verwerven in de projectontwikkeling. Het wordt makkelijker om goede mensen aan te trekken, aanbestedingen kunnen goedkoper uitpakken doordat aannemers liever voor overheden bouwen en als private partijen er niet in slagen projecten te ontwikkelen, kan de gemeente die projecten weer naar zich toe trekken. Gemeenten krijgen zo de kans om tegen lagere kosten betere projecten te realiseren.’

Volgens directeur Roland van der Post van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gaat de kredietcrisis corporaties honderden miljoenen euro’s kosten door oplopende rentekosten, tegenvallende verkopen van woningen en de verminderde bereidheid bij banken om geld uit te lenen. ‘Corporaties lenen geld tegen interbancaire tarieven en juist die zijn nu extreem gestegen’, aldus Van der Post. ‘Bij sociale woningbouw kunnen corporaties nog geld krijgen vanwege het waarborgfonds, maar bij andere projecten krijgen ze met dezelfde problemen te maken als commerciële ontwikkelaars: banken die op hun geld blijven zitten.’ In 2007 leenden corporaties in totaal negen miljard euro. Begin deze eeuw was dat nog slechts één à twee miljard.