Gemeenten: rijk moet wooncrisis oplossen

De wooncrisis uit zich het scherpst in gebrek aan huizen voor koopstarters en het uitblijven van doorstroming op de woningmarkt. Zo zien gemeenten het althans, blijkt uit onderzoek van Binnenlands Bestuur en Platform31. De oplossing ligt bij het rijk, dat met geld én consistent beleid over de brug moet komen.

Uitwassen

Wat zien gemeenten als de wrangste uitwassen van de wooncrisis en wat hebben ze nodig om die op te lossen? In samenwerking met kennis- en netwerkorganisatie Platform31 zette Binnenlands Bestuur een vragenlijst uit onder grote steden en middelgrote gemeenten (G40 en M50). In totaal 26 van hen vulden de enquête in. Te weinig voor een representatief beeld, maar voldoende om te kunnen vaststellen waar de voornaamste pijnpunten zitten. En hoe een nieuw kabinet gemeenten in hun woonbeleid beter zou kunnen faciliteren. 

Showstoppers

Eerst de vraag hoe gemeenten de wooncrisis te lijf willen gaan. Ze willen graag bijbouwen, maar worstelen met name met de sterk gestegen bouwkosten en de voor de bouw noodzakelijke investeringen in mobiliteit. Op ruimere afstand volgen de positie van grondeigenaren en duurzame ambities zoals klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen als showstoppers. ‘Het laaghangend fruit in de woningbouwopgave is geplukt’, concludeert Maarten Hoorn van Platform31. ’En het gaat niet van een leien dakje. Alle gemeenten zitten met vraagstukken om de woningbouw vlot te trekken. Bouwkosten blijven een belangrijk struikelblok.’

Flexwoningen

Om toch in nieuwe woningen te kunnen voorzien, geeft een derde van de aan het onderzoek deelnemende gemeenten aan dat ze serieus werk maken van flexwoningen. Hier speelt vooral het gebrek aan locaties hen parten, plus financiële onduidelijkheid over de locatie. De aantallen woningen die via transformatie van kantoor- en bedrijfspanden kunnen worden toegevoegd liggen beduidend hoger. ‘Flexwoningen blijven behoorlijk achter, vooral omdat gemeenten de voordelen ten opzichte van reguliere woningen niet zien’, stelt hij vast.

Optoppen

Verheugender is Maarten Hoorn over het groeiende animo voor betrekkelijk nieuwe oplossingen als optoppen (het bouwen van extra woonlagen op bestaande bouw) en woningsplitsing. ‘Dat meer dan een derde optoppen als serieuze optie ziet en een kwart ook over woningsplitsing nadenkt, dat is al meer dan ik had gedacht. Met alle problemen bij de reguliere woningbouw zijn dit aantrekkelijke alternatieven. Mooi dat daar steeds meer aandacht voor komt.  Optoppen en het splitsen van woningen zijn voor gemeenten geen eenvoudige processen, dus het is goed hierop nóg meer op te focussen.’

Subsidieregelingen

Onder het beleid van minister voor Volkshuisvesting De Jonge (CDA) werden door het rijk tal van subsidieregelingen in het leven geroepen om de financiële drempel bij nieuwbouw voor gemeenten te verlagen. De Woningbouwimpuls krijgt met 32 procent de meeste waardering van de aan het onderzoek deelnemende gemeenten. In plaats van de Startbouwimpuls (12 procent) en de Woondeals (8 procent) zouden ze als incentive liever een realisatiebonus voor elke opgeleverde woning zien (20 procent). ‘In middelgrote gemeenten zijn voor een succesvolle aanvraag voor de Woningbouwimpuls de nieuwbouwaantallen te laag’, voert een gemeente aan. ‘Of zijn de kosten van infrastructurele maatregelen in relatie tot het aantal woningen te hoog.’

Personele capaciteit

Breed leeft het gevoel dat de incidentele subsidieregelingen die De Jonge in het leven heeft geroepen naar verhouding veel personele capaciteit van gemeenten vergen. Het komt sterk tot uiting in de adviezen die de deelnemende gemeenten verstrekken aan een nieuw kabinet. Structureel geld voor structurele opgaven, is de boodschap. Bijvoorbeeld door standaard onrendabele toppen af te dekken of door een fonds voor stedelijke vernieuwing te initiëren. Corporaties hebben volgens gemeenten bij het vlottrekken van de nieuwbouw een sleutelrol: zij kunnen doorbouwen in economisch onzekere tijden. Beperk hun vennootschapsbelasting en versoepel de regels voor middenhuur, zodat corporaties ook daarin een grotere kunnen spelen, lees je in de antwoorden terug.

Lokaal maatwerk

Hoewel 80 procent van de gemeenten vindt dat primair het rijk aan zet is om de wooncrisis op te lossen, blijft de bouwopgave volgens hen uiteindelijk een kwestie van lokaal maatwerk. ‘Het rijk is in de positie om landelijk een aantal belemmeringen weg te ­nemen en middelen in te zetten’, schrijft iemand. ‘Gemeenten zullen op lokaal niveau de juiste randvoorwaarden moeten creëren om tot uitvoering te komen (voldoende ­inzet ambtelijke capaciteit).’

Structurele financiering

Voor Maarten Hoorn van Platform31 komt uit dit onderzoek duidelijk naar voren dat gemeenten op zoek zijn naar structurele financiering van de woningbouw door het rijk, liefst direct gekoppeld aan aantallen te realiseren woningen. ‘Het rijksbeleid van nu is te onzeker en kost gemeenten veel tijd. Omdat het rijk ook veel doelstellingen geeft, geven gemeenten terecht aan dat daar dan ook de financiële middelen voor moeten komen. Het zou logisch zijn die middelen te koppelen aan de opgave voor betaalbare woningen. Bij veel gemeenten uit de wooncrisis zich immers vooral in een tekort aan betaalbare woningen.’

Lees het hele onderzoeksverhaal met alle cijfers en aanvullende interviews deze week in BB08.