Afwachten of bijspringen?
Corona vormde een minder harde klap voor de winkels in de binnenstad dan werd gevreesd. Of moet de klap nog komen?
Corona vormde een minder harde klap voor de winkels in de binnenstad dan werd gevreesd. Of moet de klap nog komen? Retail-experts David Evers (PBL) en Marijke van Hees (Retailagenda) over hoe gemeenten kunnen zorgen voor een levendig en gevarieerd winkelbestand.
Tot zijn eigen verrassing ontdekte David Evers vorig jaar dat corona niet heeft geleid tot een explosieve stijging van de winkelleegstand. ‘Aan het begin van ons onderzoek hadden we dat wel verwacht.’ Het tegendeel bleek zelfs het geval: de leegstand is tijdens corona gedaald. De senior wetenschappelijk onderzoeker ruimtelijke ordening bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) vond drie verklaringen voor die opvallende trend: ‘Voor winkels met weinig bestaansrecht werkte de coronasteun als een infuus’, zegt Evers.
‘De steun ging ook lang door. Een tweede verklaring is de trend om massaal winkelmeters uit de markt te halen en om te zetten naar woningen. Dat betekent automatisch minder leegstand. Ten derde: er komen andere winkels vanwege de groeiende groep binnenstadsbewoners, zoals supermarkten. Die zijn minder conjunctuurgevoelig en minder afhankelijk van bezoekers van buiten.’
Maar goed. Nu is de coronasteun alweer een tijdje afgelopen en moeten winkels op eigen kracht verder. Daar kwamen de oorlog in Oekraïne (met steil oplopende energieprijzen) en het chronische personeelstekort overheen. En nog steeds koopt de consument massaal online. Komt het nog goed? ‘De binnenstad is als plek veerkrachtig en moet vooral ook zichzelf heruitvinden’, vindt Evers. Transformatie van winkels naar woningen mag de trend zijn, het is geen panacee voor alle binnensteden die worstelen met de naweeën van corona, waarschuwt Evers.
De binnenstad is veerkrachtig en moet zichzelf heruitvinden
‘Binnensteden die voor corona bruisend waren en veel toeristen trokken, stonden er waarschijnlijk ook het sterkst voor. Ze kregen de hardste klappen, maar kunnen opveren.’ Die binnensteden konden volgens hem beter afwachten. Andersom kreeg een binnenstad met veel leegstand voor corona misschien een minder harde klap, maar de leegstand kan groot blijven. ‘In dat geval kun je gerust gaan saneren en transformeren.’
Lotgenoten
Afwachten, vooral zichzelf heruitvinden – het is minder besteed aan voorzitter van de Retailagenda Marijke van Hees. Het gaat lang niet met alle retail in de binnensteden slecht, stelt ze. Maar er blijft steun nodig van rijk, provincie en gemeente. Van Hees ziet bijvoorbeeld hoe de grote steden samen met het rijk werken aan afspraken over grootstedelijke problematiek. ‘Maar Rotterdam heeft bij de Retailagenda ook een transformatie-tafel gevormd waar twaalf totaal verschillende gemeenten bij aanschuiven, zelfs een gemeente uit Noord-Groningen. Zij wisselen ervaringen uit over de samenwerking met marktpartijen. Welke instrumenten worden ingezet voor transformatie en hoe werkt het?’
Evers adviseert gemeenten vooral naar een ‘lotgenoot’ te kijken en niet alleen naar successteden als Haarlem en Amsterdam: ‘Het probleem in die twee steden is namelijk juist dat er niet genoeg leegstand is. Daardoor kunnen winkels niet worden verplaatst en kunnen nieuwe winkels geen plek vinden. Dat is van een andere orde. Mijn idee is dus: wissel ideeën uit met vergelijkbare gemeenten, daar leer je meer van.’
We lopen aan tegen een capaciteitstekort bij gemeenten
Wat volgens Van Hees zeker goed werkt is de Impulsaanpak, waar de Retailagenda voor het delen van kennis nauw bij betrokken is. Voor de Impulsaanpak stelt het rijk 100 miljoen beschikbaar, verspreid over enkele jaren. Ook in 2023 kunnen gemeenten weer een aanvraag indienen voor projecten in centrumgebieden. Van Hees: ‘Die steun is hard nodig. We lopen aan tegen een capaciteitstekort bij gemeenten. Soms springt een provincie bij met procesgeld. Maar al die samenwerkingen, nieuwe visies en bestemmingsplannen kosten veel tijd en aandacht.’
Nieuwe profilering
De Impulsaanpak stimuleerde de gemeente Hengelo om ambitieuze plannen te maken, met een heel nieuwe profilering en ruimtelijke inrichting (zie verderop in dit magazine). Er zijn ook gemeenten die zeer actief investeren in de transformatieopgave. Zo kocht Hardenberg enkele jaren geleden zelf lege panden op, vertelt Van Hees. ‘De gemeente joeg zo de markt aan om te komen met initiatieven en plannen die pasten bij het nieuwe profiel.’
Het offensieve handelen bij het bestrijden van winkelleegstand, is een politieke keuze, zegt Evers. Net als het afwegen of je als gemeente überhaupt een rol wilt spelen. ‘Wanneer vind je leegstand een probleem voor de gemeente? Als één pand leegstaat? Of is dat een probleem voor de eigenaar zelf? Misschien wordt het wél een algemeen belang als het de enige supermarkt in de wijk was. Of als de zoveelste winkel vertrekt, waardoor een straat er niet meer uitziet. Je kunt daar een afwegingskader voor maken.’
‘Als het een rotte plek in het centrum is, moet je uiteindelijk wel gaan praten met de eigenaar,’ vindt Van Hees. ‘De gemeente kan aanbieden mee te denken over een nieuwe invulling zodat er toch waarde wordt gecreeerd.’ Dat meedenken is zeker welkom bij kleine vastgoedeigenaren, vertelt Van Hees ‘Daar zit momenteel vooral het probleem. Denk aan ondernemers die het pand als pensioenvoorziening hebben, nu met leegstand kampen en geen geld hebben voor een facelift of verduurzaming. In zulke situaties is een gemeente sneller bereid om te helpen. Bijvoorbeeld door de samenwerking met andere eigenaren in de straat te stimuleren. Samen kun je een nieuw profiel voor de straat kiezen waar je met elkaar in investeert.’
Downtowns
Evers is van jongs af aan gefascineerd door winkelcentra. ‘Al hou ik zelf helemaal niet van winkelen.’ Hij groeide op in Amerika ‘met al die dode downtowns. Ook als Nederlandse binnensteden het niet zo goed doen, valt het vergeleken met andere landen nog reuze mee, stelt hij. Wel vindt Evers het tijd om anders te gaan denken. ‘De hoofdwinkelstraat als een machine voor verkoop, waar de hele regio naartoe komt, waar het allemaal moet gebeuren, waar het superdruk is: dat beeld moeten we herzien. Het gaat niet meer om winkelstraten maar om straten met winkels. En om het toevoegen van andere kwaliteiten.’
‘Het antwoord op lege winkels is inderdaad niet nog meer winkels,’ erkent Van Hees. ‘Het antwoord is nieuwe functies in de binnensteden brengen. Onze missie is daarom verbreed: leefbare kernen én vitale retail. Dat gaat ook over wonen, horeca, toerisme, evenementen en cultuur. En juist het belang van de samenhangende benadering proberen we bij gemeenten onder de aandacht te brengen.’
Steun blijft nodig van gemeenten, maar de retail moet ook met zichzelf aan de slag. De oproep staat in het nieuwe discussiestuk van de brancheorganisatie INretail en de Retailagenda over ‘De maatschappelijke meerwaarde van retail’: “De sector zal de komende jaren haar belangrijke maatschappelijke, publieke functie opnieuw uit moeten vinden, verder versterken en duidelijker laten zien.”
Het discussiestuk is inmiddels in verschillende provincies in het land besproken, met steeds zo’n tweehonderd deelnemers. ‘Er is duidelijk behoefte aan een nieuw perspectief’, aldus Van Hees. ‘We faciliteren het gesprek daarover, en we helpen retailers en vastgoedeigenaren met kennis om te vernieuwen.’
Drents fonds voor de binnenstad
De winkelleegstand noopte enkele gemeenten in Drenthe in 2017 tot een brandbrief aan de provincie. Het antwoord was een Binnenstadfonds met 13 miljoen euro voor de hoofdkernen Hoogeveen, Emmen, Meppel, Assen, Roden, Beilen en Coevorden.
Maak een plan voor een compacter kernwinkelgebied met een aantrekkelijk profiel, zorg dat het is afgestemd met gemeenteraad en ondernemersverenigingen en dat cofinanciering is geregeld van zowel gemeente als marktpartijen. ‘Dat was het eigenlijk. We hadden bewust weinig voorwaarden voor gemeenten,’ vertelt André Bronsema van de provincie Drenthe. ‘Provinciale Staten vinden inmiddels dat de hoofddoelen van het Binnenstadfonds strakker en meetbaarder hadden gemogen. We gaan daarom wel meer monitoren. Anderzijds, gemeenten moesten juist hun eigen aanpak formuleren en de ambities waren opvallend hoog.’
‘In Drenthe zijn gemeenten op een positieve manier verleid om iets te gaan doen. En juist de flexibiliteit is een kracht die je bij weinig provincies ziet,’ zegt Robin van Lieshout, senior-adviseur bij BRO. Het bureau evalueerde het Binnenstadfonds, dat eind 2022 afliep. De provincie Drenthe koos bewust voor een faciliterende rol, volgens Bronsema. ‘Het proces moet op orde zijn. En we hebben kennissessies en excursies georganiseerd. Natuurlijk hebben we ook kaders aangegeven in de omgevingsverordening. Zo mag er geen nieuwe detailhandel komen buiten bestaande winkelgebieden, met uitzonderingen. Gemeenten snappen waarom we dat doen. We investeren gezamenlijk en we delen de doelen.’
Die doelen van het Binnenstadfonds zijn overigens wel degelijk vertaald naar concrete prestatieafspraken tussen gemeente en provincie. Zoals het ingrijpende maar inmiddels gedragen plan van Assen om het aantal vierkante meters winkeloppervlak terug te brengen van 100.000 naar 60.000. ‘We zien sneeuwbaleffecten,’ zegt Van Lieshout. ‘Een parkeerterrein in Meppel is nu een verblijfsgebied, na de transformatie zijn vastgoedeigenaren gaan investeren in de panden daaromheen en nu vind je er daghoreca met terrassen. En in Hoogeveen is een grand café gekomen op een vernieuwd plein met woningbouw. Ondernemers gaven aan dat ze zonder het Binnenstadfonds nooit zelf euro’s zouden hebben bijgelegd.’
Bronsema ziet als grootste winst dat er weer focus is op de binnenstad. ‘Natuurlijk is het in deze tijd lastig om alles te verzilveren, maar in de kernen is al een enorme slag gemaakt met transformaties, verplaatsingen, gevelverbetering en openbare ruimte. De aandacht gaat nu wat meer naar de complexe transformaties. En naar de zachte kant: zorgen dat ondernemers in onze binnensteden om kunnen gaan met de digitale wereld en zich goed organiseren.’
‘Kijk, een loze stenen punt’
Natasja Jonker en Yusan Lam zijn sinds 1 februari ‘accountmanager bedrijven’ bij de gemeente Zeist. Tijdens een wandeling door het centrumgebied bespreken zij de successen en de uitdagingen.
Jonker: ‘Het centrum van Zeist doet het goed, we hebben ruim vierhonderd winkels en vrij weinig leegstand. Dat komt mede doordat we het winkelgebied verkleinen.’
Lam: ‘Op de Steijnlaan willen we bijvoorbeeld minder winkels. Met begeleiding van de vestigingscoördinator is het gelukt enkele winkeliers te laten verhuizen naar de Slotlaan, onze hoofdwinkelstraat.’
Lam: ‘En we pakken infrastructuur aan die ongezellig oogt. Zoals deze stenige zijstraat, de Weeshuislaan, waarbij je aan het begin ook niet kunt zien dat verderop nog meer winkels zijn. Het is belangrijk om de gebieden op een aantrekkelijke manier te verbinden.’
Jonker: ‘Daarvoor is alvast het pand op deze hoek gesloopt. Een nieuw hoekpand met winkels in de plint en woningen erboven moet een betere uitstraling geven en meer levendigheid. Ook willen we gaan vergroenen. En al zijn we blij met elk nieuw terras, in het nieuwe beeldkwaliteitsplan staan straks wel regels over de plek en of ze er allemaal hetzelfde uit moeten zien. Denk ook aan een Gevelfonds. Daarmee hebben we ondernemers gestimuleerd om hun gevel te verfraaien of in oude luister te herstellen. Bij deze boekwinkel is dat prachtig gedaan. We denken na over een vervolg van het fonds.’
Lam: ‘Zeist heeft de meeste evenementen van de regio. Daar zijn we trots op en we onderzoeken nu hoe het marktplein ook als evenementenplein kan functioneren. Moet de markt dan steeds tijdelijk verplaatst worden en kan dat?’
Lam: ‘Over de Klinker, de bibliotheek, wordt al decennia gediscussieerd. De vele bezoekers zijn belangrijk voor de retail. Maar kijk, een loze stenen punt, blinde muren, het is een enorme puist die nieuwe ontwikkelingen rondom de markt verhindert. De nieuwe Centrum Programmamanager gaat het dossier uitwerken en het proces begeleiden.’
Jonker: ‘Ook de leegstaande V&D is enorm groot. Zo groot dat die te weinig daglicht vangt, waardoor een invulling met alleen appartementen niet mogelijk is. We werken hard aan een passend plan. Ondertussen doen we kleine ingrepen. De mini-trampolines op de Voorheuvel zijn een succes. En het metershoge bronzen kunstwerk op de Hogeweg functioneert inmiddels als meetingpoint en is tijdens Koningsdag een plek voor optredens.’
Lam: ‘Het centrumgebied heeft stevige uitdagingen. Maar vorige maand kwamen alle betrokken partijen bij elkaar en iedereen wil er iets fantastisch van maken. Dat belooft veel goeds.’
Plaats als eerste een reactie
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.