‘Extra heffing frustreert de nieuwbouw’

Ongelijk speelveld en slechte financiële positie corporaties

´Juist vanwege de komende recessie zouden corporaties meer mogelijkheden moeten hebben om anticyclisch te investeren´, zegt Laurens Ivens, SP-wethouder wonen van Amsterdam en lid van de bestuurlijke commissie Ruimte Wonen en Milieu van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, VNG. En als het zo doorgaat met de verhuurderheffing, waardoor per woning een maand of drie huur in de schatkist verdwijnt, kunnen ze dat niet meer. ´Ik weiger woonwijken te bouwen met alleen maar dure marktwoningen ´, zegt Ivens die planningsproblemen voor gemeenten voorziet. Straks, in de recessie, kan dat zijn schaduw al vooruitwerpen. Want de behoefte aan betaalbare woningen – waaraan nu al een groot tekort is – stijgt in zijn verwachting dan nog verder.

Die recessie komt. De Europese Commissie ziet een ongekende krimp aankomen van de economieën in de eurozone. In dit eerste jaar van de coronapandemie bedraagt die naar verwachting 7,5 procent en dat betekent dat er minder geld is om te investeren. En met de corporaties en dus de volkshuisvesting gaat het al slecht door de enorme belastingdruk, blijkt uit onderzoek dat de VNG samen met Aedes en de Woonbond heeft laten uitvoeren door Companen en Thésor. Daaruit blijkt dat de belastingdruk bij corporaties 38 procent hoger is dan bij institutionele beleggers die investeren in de commerciële huur en geen verhuurderheffing hoeven te betalen.

De Amsterdamse corporaties betaalden tot nu toe alleen al circa een miljard euro verhuurdersheffing. Verder betalen ze circa 30 tot 40 miljoen euro aan vennootschapsbelasting. Ook dragen de corporaties geld af omdat zij onder de ATAD-richtlijn vallen – een Europese richtlijn om belastingvermijding tegen te gaan. Institutionele beleggers vallen daar niet onder. De Nederlandse overheid heeft die richtlijn op woningcorporaties van toepassing verklaard, waardoor hun renteaftrek fiscaal is beperkt. Dit leidt ertoe dat er volgens gemeenten en corporaties geen gelijk speelveld meer is tussen corporaties en institutionele beleggers. ´Terwijl we de corporaties hard nodig hebben´, zegt Ivens.

Te nauw
In Amsterdam zijn in Nieuw-West, Zuidoost en Noord in totaal 32 buurten aangewezen die toekomstbestendig moeten worden gemaakt. In de aanpak daarvan heeft de gemeente een taak voor het op peil houden van de openbare ruimte. Maar de corporatie ook, onder meer door de woningen niet te laten verkrotten en daar wringt ‘m de schoen: geld. Verder is een groot probleem dat de woningwet een te nauwe omschrijving geeft aan de taakgebieden van de corporatie. In leefbaarheid investeren mogen ze nauwelijks meer en de gemeente krijgt geen rijksbudgetten om de leefbaarheid te vergroten.

´De helft van de corporaties in de Metropoolregio Amsterdam dreigt bij ongewijzigd beleid in de financiële problemen te raken´, zegt Ivens. Daardoor kunnen ze de helft van de nieuwbouwopgave van vijfduizend woningen niet aan, zo blijkt uit onderzoek van de corporaties. Ivens: ´Het rijk zegt in woord dat er meer woningen moeten komen, maar in daad zeggen ze tegen de corporaties in Amsterdam: betaal de schatkist 200 miljoen per jaar. De facto zegt het rijk dus dat het geen woningen wil bouwen.´

Hij wijst erop dat 50 procent van de Amsterdammers een inkomen heeft tot modaal. Hoewel 40 procent van de huurhuizen in Amsterdam tot de betaalbare woningvoorraad hoort, voelt Ivens zich geen spekkoper: sociale koopwoningen ontbreken in Amsterdam. ´We hebben meer behoefte aan sociale en middenhuur. We moeten anticyclisch bouwen, niet zomaar wat de markt vraagt, want de markt is failliet. We hebben in zes jaar 45.000 woningen gebouwd, een stad zo groot als Amstelveen of Hilversum, en nog steeds is er een tekort. En in de afgelopen jaren zijn de prijzen verdubbeld.´

Fooitje
Intussen hebben de Amsterdamse corporaties sinds 2013 een miljard euro in de schatkist gestort. Daar kregen ze onlangs wel een korting op als stimulans om woningen te bouwen. Maar dat is niet meer dan een fooitje, zegt Ivens. Volgens Ivens hadden voor die 1 miljard euro in Amsterdam zesduizend woningen kunnen worden gebouwd in het sociale segment. Over heel Nederland bedraagt de afdracht aan de verhuurdersheffing tot en met 2023 16 miljard, blijkt uit het onderzoek van Companen en Thésor. Te midden van een groot woningtekort hadden de corporaties in heel Nederland meer dan twee keer zoveel woningen kunnen bouwen als ze dat geld hadden mogen houden: de woningbouw van 2013 tot 2023 bedraagt 87.000. Dat hadden er meer dan 180.000 kunnen zijn, blijkt uit het onderzoek.

Dat onderzoek is het voorgerecht voor een eigen evaluatie van de verhuurderheffing van minister Ollongren van Binnenlandse Zaken (BZK), waaronder wonen valt. Daar komt ze voor de zomer mee. De conclusie van de Companen en Thésor is, dat de verhuurderheffing geen enkel beleidsdoel meer dient, behalve het vullen van de schatkist. ‘Sterker nog, de enige vriend van de heffing, is de schatkist zelf’, zegt Ivens. ´En misschien VVD-minister Blok die hem tijdens de vorige (banken)crisis heeft ingevoerd toen hij nog op BZK zat.´

´De grootste problemen voor Amsterdam zijn dat de belastingdruk in de toekomst de handrem zet op de nieuwbouw´, zegt Ivens. Maar dat is niet het enige probleem. In afspraken tussen gemeente en corporaties over betere betaalbaarheid en verduurzaming wil de gemeente verder gaan dan de corporaties kunnen waarmaken vanwege hun financiële positie. Ook raakt de belastingdruk het opknappen van bijvoorbeeld de traditionele schimmelwoning, en andere gebreken waarover stichting !WOON, die huurders en VVE´s bijstaat, honderden klachten per jaar binnen krijgt, meldt Gert-Jan Bakker van !WOON.

´Het grote probleem in Amsterdam is juist die betaalbare woningvoorraad’, zegt Ivens. ‘Daar is al een tekort aan en dat wordt niet minder. Een politieagent of een zorgmedewerker kan geen 1500 euro betalen aan huur.´ Kopen kunnen ze al helemaal niet: de gemiddelde koopprijs in Amsterdam bedraagt een half miljoen euro. Ivens: ´Ik heb afspraken met institutionele beleggers die wel willen bouwen en het huis voor 25 jaar in het middensegment willen houden. Maar ik ga niet een woonwijk ontwikkelen als een corporatie niet aan kan haken.´