Per woning 22.000 euro ‘schade’ door economische tegenwind

Het is duidelijk geworden welke woningbouwprojecten een Startbouwimpuls (SBI) krijgen van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het gaat om 31.000 woningen verdeeld over 367 bouwprojecten, waarvoor per huis maximaal 12.500 euro extra weggelegd wordt om er de onrendabele top mee te slechten.

Dit meldde betrokken minister Hugo de Jonge maandag. In totaal gaat het om 300 miljoen euro, waarvan 50 miljoen nog het fiat van de Eerste Kamer nodig heeft. Kijk hier voor een overzicht van de SBI-gelden per gemeente. De grafiek hieronder, afkomstig van het ministerie, toont de provincies.

De Startbouwimpuls is bedoeld voor woningbouwprojecten die het startschot al hadden moeten horen klinken, maar die door economische tegenwind vastzitten in de startblokken. Want ondanks de enorme bouwambitie van de rijksoverheid wordt voor de jaren 2024 en 2025 een dip in de woningbouw verwacht.

Waarom een dip?

Over die dip is net een onderzoek opgeleverd, op bestelling van het ministerie geschreven door onder andere vastgoedhoogleraar Erwin van der Krabben. De onderzoekers becijferen hierin in hoeverre de economische tegenwind, die vanaf najaar 2021 opstak, de business case per nieuwbouwwoning schade toebrengt. Het gaat volgens hen gemiddeld om een min van 22.000 euro, exclusief btw.

Ook vóór oktober 2021 stegen de bouw- en materiaalkosten al, maar dat werd tot dan toe gecamoufleerd door de eveneens doorstijgende huizenprijzen. In de herfst van twee jaar geleden ging de huizenmarkt een kantelpunt over. De kosten zetten hun prijsstijging voort, maar de woningbouwprijzen lieten het afweten.

Redenen hiervoor zijn de coronapandemie, de oorlog in Oekraïne, het vanaf eind 2021 nieuwe rentebeleid van de Europese Centrale Bank, evenals aangescherpte duurzaamheidseisen. Met als gevolg, aldus de onderzoekers: de bouwkostenindex steeg in één jaar met negen procent, de consumentenprijsindex met vijftien procent, de kosten voor grond- weg- en waterbouw (GWW) met ongeveer zeven procent, en de huizenprijzen daalden enigszins tot in elk geval juli 2023.

Een volle raadstribune

Ondertussen heeft de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), onderzocht wat het geheim is van zes gemeenten die het lukt om verhoudingsgewijs veel sociale huurwoningen te bouwen. Gesproken werd met wethouders en ambtenaren van Harlingen, Assen, ‘s Hertogenbosch, Maassluis, Amsterdam en Almere.

De auteurs prijzen het feit dat in Amsterdam maar zelden met de gemeenteraad over individuele bouwprojecten wordt gesproken. ‘Dat is in andere grote gemeenten echt wel anders.’ Wat je dan krijgt, volgens de taskforce: ‘Bij de uiteindelijke besluitvorming over vergunningen of bestemmingsplannen worden plannen – in verhitte raadsdebatten met een volle raadstribune – nogal eens terugverwezen naar de tekentafel met bijgestelde uitgangspunten. Meer sociale huur of een verdieping minder. Dergelijke interventies zijn een nachtmerrie voor ieder project.’

Slechts een lichte toets

Om te voorkomen dat ‘verhitte raadsdebatten’ een woningbouwproject vertragen, en marktpartijen nerveus maken, is het volgens de taskforce goed dat al eerder met de gemeenteraad programmatische eisen op papier zijn gezet. ‘De gemeenteraad toetst slechts licht aan de vooraf meegegeven uitgangspunten.’

Een voorbeeld is dat de gemeente Amsterdam uitgaat van drie percentages voor structureel gewenste woningentypen: 40 procent sociaal, 40 procent middelduur en 20 procent vrije sector. Deze randvoorwaarden moeten wel stevig onderbouwd zijn. De gemeente Maassluis bijvoorbeeld ‘werkt al jaren met demografische modellen die bepalend zijn voor de woningbouwprogrammering’. Tot slot moeten de raadsleden voortdurend over de ontwikkelingen geïnformeerd worden.

Is er draagvlak?

Wat vertraging óók voorkomt, is vooraf geschapen draagvlak. Kijk naar de gemeente Assen, schrijft de taskforce. ‘Bij de Raad van State worden geen bezwaren tegen de bouwprojecten van deze gemeente ingediend. Géén? Nee, nagenoeg geen enkele, met uitzondering van een paar belanghebbenden van buiten de provincie die opkomen voor de ganzen in het Fochteloërveen.’

Een reden voor al dit draagvlak zou de aanpak ‘Mijn Buurt Assen’ zijn, met in de wijken afgerond tachtig buurtwerkers, wijkcontactpersonen, beheerders en wijkcoördinatoren. ‘Dit doet denken aan de stadvernieuwing in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw, waarbij technisch geschoolde opbouwwerkers standaard een ondersteunende rol hadden richting bewoners.’

De grondposities

Het is in Nederland gebruik dat overheden en woningbouwcorporaties weinig eigen grond hebben. De gemeente Almere vormt hierop een uitzondering. Ten aanzien van Almere valt het de taskforce bovendien op dat de gemeente een rechtszaak gewonnen heeft, die werd aangespannen nadat Almere zonder openbare aanbesteding grond uitgaf aan een woningcorporatie. De uitspraak kan betekenen dat gemeenten in de omgang met woningcorporaties niet zo bang hoeven te zijn voor de gevolgen van het Didam-arrest. ‘De rechter nam de argumentatie van de gemeente over, dat de ontwikkeling door een corporatie vanwege de Woningwet meer garanties geeft op het behoud van sociale huurwoningen.’

Waterdicht

Om voldoende sociale huurwoningen af te dwingen, gebruiken gemeenten in de regel een anterieure overeenkomst met een marktpartij. Vaak is dat voldoende, schrijft de taskforce, maar een ‘nagenoeg waterdichte aanpak’ ontstaat als een gemeente ook de andere instrumenten gebruikt: een woonvisie/omgevingsvisie, prestatieafspraken, het omgevingsplan en de huisvestingsverordening.

Als een marktpartij vervolgens grondposities verkoopt aan een woningcorporatie, kan een gemeente een ‘lage maatschappelijke grondprijs’ eisen, volgens de taskforce. ‘De achtergrond is dat de overheid zonder compensatieverplichtingen programmatische eisen mag stellen. (…) Er is nog veel winst te boeken om op dit vlak meer transparantie en consistentie te realiseren.’