Duurzame subsidie kan op de helling

Markt is klaar voor gasvrije nieuwbouw

Een serieus dilemma voor het college van Assen. Nieuwbouwwoningen moeten standaard van het gas af, vond de wethouder met duurzaamheid in portefeuille. Maar daarmee komen ze een stuk duurder uit. Haar collega van grondzaken pleitte juist voor betaalbare nieuwbouw. In Drenthe is de woningmarkt immers een stuk minder gespannen dan in de Randstad.

Projectontwikkelaars van duurzame nieuwbouw verlangden een lagere grondprijs om te voorkomen dat ze de duurdere woningen niet verkocht kregen. Maar die lagere grondprijs kon bij de gemeente Assen leiden tot serieuze financiële tekorten in de gebiedsontwikkeling. En wat te denken van het kwart van de bouwkavels dat Assen reserveert voor eigenbouw. Komen particuliere bouwers bij verplicht gasloze huizen nog wel naar Assen? Of gaan die massaal hun vrijstaande droomvilla’s mét gasfornuis en vertrouwde cv-ketel in een Drentse buurgemeente laten optrekken?

Harde cijfers om een besluit van het Assense college mee te kunnen onderbouwen ontbraken, zegt senior planeconoom Herm Langendijk. Dat was de reden dat hij zich namens zijn gemeente een jaar geleden aanmeldde voor een onderzoek van adviesbureaus PAS bv en DWA, in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning. Onderwerp: de residuele grondwaarde van duurzame woningen. Met als hamvraag of de projectontwikkelaars het bij het rechte eind hebben: is duurzame nieuwbouw voor hen echt alleen te bekostigen via een lagere grondprijs, of via een gemeentelijke subsidie aan de huizenkopers?

Het was een kwestie die niet alleen in Assen leefde. Nog tien gemeenten en het ministerie van Binnenlandse Zaken sloten zich bij het onderzoek aan, waaronder Amstelveen. ‘Naar ons gevoel zijn consumenten inmiddels steeds meer bereid om voor duurzame nieuwbouw ook wat extra te betalen’, zegt medewerker energietransitie Richard van Leeuwen van die gemeente. ‘Maar we misten harde cijfers om die trend te staven. Dus deden we mee aan het onderzoek om in de toekomst in onderhandelingen met projectontwikkelaars een steviger onderbouwd standpunt in te kunnen nemen.’

Communicerende vaten
‘Gemeenten willen hun duurzaamheidsambitie realiseren én een grondbedrijf dat rendabel draait’, vat PAS-directeur projecten Martijn Kooiman een probleem samen dat, zegt hij, ‘misschien wel in alle Nederlandse gemeenten bestaat. Duurzame ambitie en rendabele bedrijfsvoering werden de afgelopen tijd daardoor steeds meer communicerende vaten: deed je het ene vat een stukje meer, dan moest je dat bij het andere bezuren. En dus komt de verduurzaming in nieuwbouw in veel gemeenten moeizaam van de grond. Of alleen met subsidie. Maar als je daar als gemeente 15.000 euro per woning insteekt, gaat het eigenlijk om het terugsluizen van een stukje grondwaarde.’

Duur geld. Moest je als overheid de huizenkoper eigenlijk nog wel voor zijn duurzame investeringen compenseren of was die – gegeven de lagere energierekening en de op termijn mogelijk hogere waarde van zijn huis – inmiddels zelf bereid de portemonnee te trekken? Kooiman: ‘Bij de aanschaf van zonnepanelen zie je dat consumenten ook die afweging maken en dan vaak wél gaan investeren. Maar bij de enorme investering die een nieuwbouwwoning sowieso al vergt, bestaat het gevoel bij de meeste gemeenten dat consumenten die extra investering minder snel zullen doen. Want te prijzig. Iedereen kan tot achter de komma aangeven wat een zonnepaneel of warmtepomp kost, maar wat de koper van een nieuwbouwwoning er precies voor over heeft, bleef tot dusverre volstrekt onduidelijk.’

Tot nu dan. Algemene cijfers uit het nieuwe onderzoek laten zien dat de gemiddelde huizenkoper duurzaamheid inmiddels een veel belangrijker thema vindt dan veel gemeenten veronderstellen. Van de duizend onderzochte huizenkopers noemt 73 procent het onderwerp ‘belangrijk’ dan wel ‘heel belangrijk’. Een nog iets groter percentage (76 procent) zou bij de keuze voor een nieuwbouwwoning zelfs al de voorkeur geven aan gasloos. Vooral om ‘voorbereid te zijn op de toekomst’, maar ook veiligheid wordt als argument genoemd. ‘Natuurlijk weten we dat de consument de laatste tijd wat meer met het onderwerp gasloos bezig is’, zegt Kooiman. ‘Dat het al zo sterk zou uitslaan was voor ons wel een verrassing.’

En ja, de onderzochte kopers zouden ook extra willen betalen voor een dergelijk duurzaam huis. Bijna de helft (46 procent) heeft er tot 5.000 euro meer voor over; 30 procent wil wel tot 10.000 extra betalen voor warmtepompen en isolatie en nog eens 15 procent wil tot wel 15.000 euro extra voor een energiezuinige nieuwbouwwoning betalen. Als banken bereid zijn de extra verduurzamingskosten op te nemen in een hogere hypotheek (zoals nu bij steeds meer het geval is), liggen die percentages nog substantieel hoger. De burger, kortom, is steeds meer van plan om voor duurzame nieuwbouw zelf de portemonnee te trekken.

Verschillende woningmarkten
Daar bleef het onderzoek niet bij. Het ene type huis is het andere niet, en datzelfde geldt voor de woningmarkt. In het vele malen overvraagde woningaanbod van Amstelveen zouden de uitkomsten heel anders kunnen zijn dan buiten de Randstad, zoals in Assen.

Vier verschillende typen woningen werden geselecteerd: vrijstaand, twee-onder-een-kap, rijtjeswoning en appartement. En die werden vervolgens in een gespannen woningmarkt als die van Amstelveen en in een minder gespannen woningmarkt gepositioneerd. Op alle acht fronten blijkt dat een duurzame woning een hogere waarde vertegenwoordigt dan een reguliere (zie tabel vorige pagina), zij het met significante verschillen. Hoe kleiner het huis, hoe meer de verduurzaming zich uitbetaalt. Een effect dat op een ontspannen woningmarkt als die van Assen nog wordt versterkt.

‘Appartementen en rijtjeswoningen zijn doorgaans het laagst in prijs, dus daar maak je daar procentueel al snel de meeste groei in waarde’, geeft Kooiman als verklaring. ’Kopers van dat type woningen hebben bovendien vaak een wat krappere beurs, waardoor ze een lagere energierekening echt als een voordeel zien. Koop je een dure vrijstaande woning, dan let je misschien meer op zaken als de locatie en minder op de energierekening.’

Dat investeringen in duurzaamheid in een ontspannen woningmarkt het meeste lonen verbaast Kooiman niet. ’In een qua woningaanbod overvraagde gemeente als Amstelveen geldt: wat je er ook te koop zet, het wordt toch wel verkocht. Daar is duurzaamheid voor de koper een minder doorslaggevend criterium. Vandaar dat de waardestijging bij duurzame nieuwbouw daar procentueel wat minder is. Maar vergeet niet dat 3 procent waardestijging in Amstelveen door de hogere huizenprijzen per saldo een zelfde absolute waardetoename kan betekenen als 6 procent stijging in Assen.’

Afschaffen
Kooiman komt tot de conclusie van het totale onderzoek. ‘Duurzame nieuwbouwwoningen hebben geen negatief effect op de grondprijs, omdat de consument steeds meer bereid is om extra te betalen voor hun duurzame huis. Gemeenten die projectontwikkelaars nog steeds korting geven of bewoners een subsidie verstrekken voor een duurzame nieuwbouwwoning zijn een dief van hun eigen portemonnee. Dat beleid kunnen ze maar beter afschaffen.’ Richard van Leeuwen (Amstelveen) is ‘positief verrast’ door de uitkomsten. ‘We kunnen nu echt cijfermatig onderbouwen dat consumenten bereid zijn om meer te betalen voor duurzame woningen. Dat geeft ons een sterkere positie in de onderhandelingen met ontwikkelaars.’

Subsidie aan kopers van duurzame nieuwbouw gaf Amstelveen al niet. Wel ligt er een motie van de raad om lagere ‘groene’ bouwleges in te voeren voor bijvoorbeeld gasloze nieuwbouw. ‘Consumenten zeggen dan wel dat ze voor een duurzaam huis meer willen betalen, maar kunnen ze dat ook?’, vraagt Van Leeuwen zich af. ‘Zeker bij een gespannen woningmarkt met hoge huisprijzen als hier bij ons. Zolang nog niet alle banken met aangepaste hypotheken voor duurzame nieuwbouw komen, kunnen die leges een nuttig instrument zijn.’

De Assense planeconoom Langendijk ziet in het onderzoek een onderbouwing dat er een markt is voor gasloze nieuwbouwwoningen, zeker als straks de strengere bouwregels (BENG) van kracht worden. ‘Subsidies’, zegt hij, ‘zijn dan helemaal niet meer nodig om bewoners te stimuleren een gasloze nieuwbouwwoning te kopen of zelf te laten bouwen.’

Duurzaam is meer waard
Een duurzame nieuwbouwwoning is meer waard dan een reguliere woning, blijkt uit de tabel. Maar de verschillen lopen per type huis en per woningmarkt uiteen. De procentuele meerwaarde van duurzame woningen in een krappe woningmarkt als die van Amstelveen wordt afgetopt door het maximumbedrag dat consumenten aan verduurzaming willen besteden: circa 25.000 euro.

Flevoland is het duurzaamst
Onderzoek van het Kadaster bracht in februari aan het licht dat op dit moment één op de zeven woningen het meest duurzame label A heeft. De huursector is al veel groener dan de koopsector. Flevoland is het verst bij de verduurzaming van woningen (omdat daar de jongste woningen staan). Huishoudens in de leeftijdsklasse 55 tot 65 jaar wonen gemiddeld in de groenste woningen. De meeste jongeren wonen in een huis met label D of slechter.