Duurzaam en betaalbaar zitten elkaar in de weg

Een groter tekort aan betaalbare woningen; het vertrouwen in de woningmarkt daalt; en het bouwen van duurzame woningen blijft een uitdaging. De vooruitblikken op 2019 laten het kerstgevoel snel verdwijnen.

Opbrengsten blijven achter

Om te beginnen met een opvallende ontwikkeling: woningprijzen stijgen hard, maar de verwachte opbrengsten voor de gemeente, de grondprijzen, blijven achter. Adviesbureau Stec Groep vroeg, voor een benchmark over gemeentelijke grondprijzen, 124 gemeenten van verschillende grootten en verspreid door Nederland wat ze verwachten dat er met de grondprijzen gebeurt in 2019. Bijna 30 procent verwacht geen verandering en ruim 40 procent verwacht dat de stijging beperkt blijft tot circa 2,5 procent. Verrassend - men zou verwachten dat de opbrengsten voor gemeenten evenredig zouden stijgen als er meer betaald wordt voor huizen.

Minder snel dan huizenprijzen

Algemeen bekeken blijven de grondprijzen echter achter. Dat heeft te maken met hoe de grondprijs berekend wordt. Gemeenten bezitten grond en bieden dit aan voor woningbouw. Om te berekenen wat het de gemeente kan opleveren, maken de meeste gemeenten gebruik van de zogeheten ‘residuele grondwaarde’. Simpel gezegd is dat het geld dat een projectontwikkelaar voor de grond zou geven (de marktwaarde) minus de kosten die de bouwer of ontwikkelaar maakt om erop te bouwen (de stichtingskosten). Wat overblijft, het residu oftewel de grondprijs, is de opbrengst voor de gemeente. En die opbrengst stijgt minder snel dan de huizenprijzen.

Gedempt en vertraagd

Gedeeltelijk komt dit door de doelstelling die gemeenten hebben: het bouwen van betaalbare huizen. Wie een beetje een betaalbare woning wil realiseren, kan zelf niet te veel winst maken. Gemeenten houden daarmee rekening met het bepalen van de prijs. Bovendien is er sprake van een dempend en vertragend effect, schrijft adviesbureau Metafoor. ‘Prijsstijgingen worden gedempt en vertraagd doorgevoerd als gevolg van vertraagde informatie en voorzichtigheid/risicomijdend gedrag.’

Stichtingskosten pieken

Maar dan zijn er nog de twee onderdelen in de aftreksom, de marktwaarde en de stichtingskosten. De marktwaarde stijgt flink en als de stichtingskosten gelijk zouden blijven, dan zou de grondprijs ook flink moeten stijgen. Maar die stichtingskosten blijven zeker niet gelijk. ‘Het grootste deel van de marktwaardestijging wordt opgesoupeerd door hogere stichtingskosten’, vertelt Erik Berkelmans van Metafoor. De stichtingskosten zijn onder meer de kosten die bouwers maken bij het bouwen en die bouwkosten stijgen. In 2018 stegen ze met 10 procent en de verwachting is dat in 2019 en 2020 de hoogste prijspieken voorkomen. Die sterke stijging zorgt ervoor dat de theoretische stijging van de opbrengsten voor gemeenten voor een groot deel teniet worden gedaan.

Weinig risico en hoge marges

Bouwers kunnen kieskeurig zijn. Omdat er zo veel mensen zijn ontslagen in de jaren na 2008, kampt de sector nu met een tekort aan personeel en materiaal, terwijl er door de aantrekkende economie wel genoeg projecten zijn. Ze kiezen daarom voor projecten met weinig risico en hoge marges en dat is niet de sociale woningbouw of middeldure huur. Gemeenten moeten daarom vaak kortingen bieden op de grondprijs om dit soort projecten te realiseren.

Gasloos, duurzaam en duur

De drang naar duurzaamheid draagt ook bij aan de hogere stichtingskosten. Het zal weinig mensen ontgaan zijn dat duurzaamheid een steeds belangrijkere eis wordt. Sinds 1 juli moeten nieuwbouwwoningen gebouwd worden zonder gasaansluiting en over het algemeen zorgt gasloos en duurzaam bouwen voor hogere kosten. Dat heeft beperkt invloed op de marktwaarde van de nieuwbouwwoning, maar zorgt wel voor hogere stichtingskosten en dus lagere grondwaarden voor de gemeenten. ‘Veel gemeenten hebben in hun beleid opgenomen bij te willen dragen aan duurzame initiatieven door middel van korting op grondprijzen’, schrijft Metafoor. ‘De verwachting is dat deze situatie de komende tijd zal blijven bestaan en de grondprijzen hierdoor beperkter zullen stijgen.’