Strijd om de Wet versterking regie volkshuisvesting

De strijd om de vormgeving van de Wet versterking regie volkshuisvesting blijft voorlopig nog in volle gang. Dat blijkt uit de position papers die tal van belanghebbenden de laatste tijd hebben ingediend. Evenals uit de 26 pagina's aan schriftelijke vragen van Tweede Kamerleden die dinsdag naar buiten kwamen. Het wetsvoorstel heeft de bedoeling de Nederlandse volkshuisvesting te centraliseren en met name het rijk en de provincies meer macht te geven over welke woningen de komende jaren gebouwd worden. Niet iedereen is daar blij mee.

Voor velen te kostbaar

Een wezenlijk onderdeel van het wetsvoorstel is de landelijke eis dat tweederde van de ruim 900.000 geplande nieuwbouwwoningen tot en met 2030 ‘betaalbaar’ wordt. Dit betekent dat woningcorporaties 300.000 (sociale) huurwoningen gaan neerzetten, en marktpartijen moeten zorgen voor middenhuurwoningen alsook koophuizen met een prijs van maximaal 390.000 euro. Dit middensegment telt op tot 350.000 nieuwe woningen. De reden voor deze eisen is dat de nieuwbouwwoningen voor velen te kostbaar zijn geworden de laatste jaren.

Gemeenten hadden in 2022 gemiddeld 27 procent sociale huur in hun woningvoorraad. De wet verplicht gemeenten die hieronder zitten om 30 procent sociale huur bij te bouwen. Een andere verplichting, op regionaal niveau, is 40 procent nieuwbouw voor middeninkomens. Diezelfde eis daalt af naar het niveau van een specifieke gemeente als die bovengemiddeld veel sociale huur heeft.

De VNG brieste

In oktober vorig jaar brieste de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) nog over dit type bepalingen. ‘Gemeenten krijgen wel meer bureaucratie naar zich toegeschoven, maar extra regiemogelijkheden kent het wetsvoorstel nauwelijks.’ En: ‘Dit wetsvoorstel gaat veel te ver en hiermee worden de principes van subsidiariteit en proportionaliteit niet gevolgd.’

Die felheid is verdwenen in een nieuwe position paper van de belangenvereniging. Opvallend is dat de VNG nu stelt dat het wil dat álle gemeenten 30 procent sociale huur gaan bijbouwen, niet alleen de gemeenten die beneden gemiddeld scoren. ‘Dat is een ondubbelzinnig en goed meetbaar streven en daardoor blijft de voorraad sociale huur op peil.’

Aedes is blij

Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, is blij met dit soort eisen. Zonder de dwingende elementen van de nieuwe wet gaat het de corporaties niet lukken om die 300.000 betaalbare woningen te bouwen, schrijft voorzitter Martin van Rijn in een eigen position paper. ‘Corporaties maakten hiervoor inmiddels voldoende plannen, maar voor slechts 42.000 woningen hebben corporaties zélf de sleutel in handen om deze te realiseren’, verduidelijkt hij zijn perspectief. Maar het gezichtspunt van gemeenten kan anders zijn. Neem de Gelderse gemeente Barneveld, waarvan ook een paper verscheen. ‘Wij zouden graag zien dat het keurslijf op dit onderwerp wat minder strak zou zijn, gemeenten in Nederland zijn immers in de basis qua oorsprong, omvang en differentiatie niet identiek.‘

Barneveld heeft 20 procent sociale huur, schrijft het college van burgemeester en wethouders. We zijn een ‘kopersgemeente’, verweren zij zich. Er liggen tot en met 2030 plannen voor duizend sociale huurwoningen, wat 25 procent van de nieuwbouw is. Aan meer hebben de Barnevelders simpelweg geen behoefte. Moet dat met de nieuwe wet dan toch worden afgedwongen?

Anne Koning

De Tweede Kamerfractie van GroenLinks/PvdA bepleit wel strikte normen, blijkt uit schriftelijke vragen. De Kamerleden hengelen zelfs naar nog strengere normering. Ze verwijzen naar de provincie Zuid-Holland, ‘waar slechts vijftien van de vijftig gemeenten’ voldoen aan het percentage van 30 procent sociale huur in hun huidige voorraad. Niet toevallig ligt minister De Jonge juist in die provincie in de clinch met GroenLinks-gedeputeerde Anne Koning die bovenwettelijke eisen stelt aan de Zuid-Hollandse gemeenten.

De Kamerfractie lijkt bang dat De Jonge het wetsvoorstel aangrijpt om gedeputeerde Koning zijn wil op te leggen: ‘Kan de regering eenduidig bevestigen dat het gemeenten en provincies vrij staat om afspraken te maken om méér dan tweederde betaalbaar bouwen? Hoe staat dat in verhouding tot de uitspraken die de regering heeft gedaan richting de ambities van Zuid-Holland?’

Chagrijn van IPO

Wat opvalt is de ontevredenheid bij het Interprovinciaal Overleg (IPO), getuige de eigen standpuntbepaling. De provincies zouden extra beleidsinstrumenten krijgen, maar als de bestuurders het wetsvoorstel erbij pakken zien ze die nog niet. Zij willen meer eigen beslisruimte dan de wet nu toestaat, ook ten aanzien van de betaalbaarheidseisen. Provincies willen pragmatischer kunnen opereren. ‘Provincies en gemeenten zouden dan ook ten aanzien van de betaalbaarheid in de volkshuisvestelijke programma’s andere betaalbaarheidsnormen moeten kunnen hanteren dan dat ze uniform door het rijk worden opgelegd.’

Betaalbaarheid van betaalbaarheid

Zorgen zijn er over de betaalbaarheid van die betaalbaarheidsnormen. Want juist het duurdere segment geeft een verdienmodel aan projectontwikkelaars. ‘Niet alleen in onze ogen, maar ook die van marktpartijen leidt dit tot hogere publieke onrendabele toppen, omdat de opbrengsten van grondexploitaties niet volstaan.’ Het IPO pleit daarom voor structurele financiering van het ministerie van BZK. ‘De Woningbouwimpuls is onvoldoende toereikend in omvang om deze onrendabele toppen af te dekken.’ Dit is een punt dat ook Aedes noemt.

Verschillende partijen in de Tweede Kamer delen deze zorgen. De ChristenUnie vraagt het ministerie om systematische financiering, vanuit de mogelijkheid dat de betaalbaarheidseisen ‘leiden tot vertraging en uitstel van plannen omdat de kosten voor de bouw van nieuwbouwwoningen blijven stijgen en opbrengsten dalen’. De VVD wil weten of een kleiner aandeel niet reëler zou zijn, uit vrees ook voor een stagnerende bouwproductie. Op haar beurt wil BBB horen waarom er niet gekozen is voor een eis van eenderde of tweevierde aan betaalbare woningen. Ook deze fractie wijst naar zorgen over het verdienmodel van marktpartijen.

Deelt de regering deze mening?

Waar sommigen bang zijn dat gemeenten te weinig betaalbare woningen laten bouwen, zijn anderen bezorgd dat ze er te veel neerzetten. De Woonbond, die huurders en woningzoekenden vertegenwoordigt, wil voorkomen dat op basis van het wetsvoorstel ‘lage(re) inkomens uit Amsterdam worden weggepest’, doordat minister Hugo de Jonge het de gemeente Amsterdam gaat verbieden om, zoals de stad wil, niet 30 maar zelfs 40 procent sociale huur te bouwen.

De VVD dringt er juist bij de minister op aan om iets te doen aan het Amsterdamse beleid, alleen al omdat de gemeente nu al bijna 50 procent sociale huur heeft. Het huidige woningbeleid van de Nederlandse hoofdstad is onrendabel, denkt de partij. Ze wil een plafond aan het aantal nieuwe betaalbare woningen. ‘De leden van de VVD-fractie zijn van mening dat duidelijker moet blijken dat de tweederde betaalbaarheidseis een maximum is. Deelt de regering deze mening?’