De verplichte woonvisie en kansen voor de aanpak van de woningcrisis

Per 1 januari is de gewijzigde Woningwet van kracht, met versterking van de nadruk op decentrale verantwoordelijkheden. De woonvisie wordt verplicht en de cyclus voor prestatieafspraken is aangepast. Welke kansen biedt dit?

Proof of the pudding

De wijziging van de Woningwet per 1 januari jl. volgt op de evaluatie van de Woningwet. De evaluatierapporten kwamen neer op: prima dat de kerntaak van corporaties centraal staat, maar er waren te veel detailregeltjes. De wetgever wilde daarvan af en werken met principes. Dat is goed nieuws. The proof of the pudding is in the eating. Wat is er veranderd en wat betekent het voor gemeenten en corporaties?

De Woningwet is nog steeds niet gemakkelijk leesbaar. Maar Rome is ook niet in één dag gebouwd. Elke stap richting een praktischere wet is meegenomen. We noemen enige belangrijke.

Woonvisie verplicht en praktischer tijdpad

Gemeenten zijn nu verplicht de woonvisie vast te stellen ‘voor ten hoogste de komende vijf jaren’. Voorheen was het vrijblijvender, wat nog steeds voor de inhoud geldt. Impliceert de vaststellingsplicht het moeten betrekken van belanghebbenden? Formeel geredeneerd: de Woningwet schrijft niets voor. Een praktische insteek: betrek stakeholders zoals woningcorporaties en huurdersorganisaties al bij de woonvisie. Vooral nu vooroverleg met huurdersorganisaties voor prestatieafspraken niet meer verplicht is. De mogelijkheden om als DAEB te investeren in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid zijn toegenomen. Vroeg betrekken van maatschappelijke instellingen zoals zorgpartijen en onderwijsinstellingen is dus logisch.

Het tijdpad is veranderd. Woningcorporaties moeten nu uiterlijk 1 april om overleg vragen over prestatieafspraken. Er is dan meer tijd voordat uiterlijk 1 juli het ‘bod’ moet worden gedaan. De prestatieafspraken moeten 15 december ter beschikking worden gesteld, en dat mag digitaal. Verduidelijkt is dat prestatieafspraken voor meerdere jaren kunnen gelden. De geschillenregeling – waarschijnlijk met de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening - als binnen 6 maanden geen overeenstemming is bereikt, is gehandhaafd.

Meer om afspraken over te maken

Naast de woonvisie staan de prestatieafspraken centraal. Echte stappen in de middenhuur worden mogelijk. In de prestatieafspraken kan nu de ‘vrije ruimte’ binnen de kerntaak op 15% worden bepaald, met meer mogelijkheden voor woningcorporaties om geborgd te bouwen in de middenhuur. Ook is mooi dat de hindernis om niet-DAEB te mogen bouwen via een goedkeuringsprocedure tijdelijk is afgeschaft. Verder is de inkomensgrens gedifferentieerd naar huishoudsamenstelling, om zo een deel van de middenhuur-inkomens als DAEB-doelgroep te kunnen behandelen bij passend toewijzen. Afspraken over levering van goedkope grond aan woningcorporaties blijft mogelijk. Het effect van het Didam-arrest blijft daarbij speculeren. De markt is sinds dat arrest nogal in verwarring over de implicaties, maar uitzonderingen lijken mogelijk.

Meer investeringsmogelijkheden

Naast meer investeringsmogelijkheden in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed, mogen corporaties nu ‘energetische prestaties’ van hun gebouwen verbeteren. Duurzaamheid kan dus probleemloos op de agenda. Bijvoorbeeld om meer zonnepanelen op wooncomplexen af te spreken ook als meer elektriciteit dan voor dat complex wordt geproduceerd.

Van belang is verder dat corporaties ontheffing kunnen krijgen om te bouwen als zij niet in de woningmarktregio gevestigd zijn, maar er wel bezit hebben. Er moet dan een lokale binding zijn en de gemeente moet direct grenzen aan de woningmarktregio van de betreffende corporatie. Ook de verkoopregels voor corporaties zijn versoepeld. Bijvoorbeeld is het overhevelen van DAEB naar niet-DAEB vereenvoudigd, zeker als er prestatieafspraken over zijn gemaakt.

De gesprekken kunnen beginnen

Prestatieafspraken zijn de spil waar een groot deel van de woningmarkt om draait. Corporaties bezitten een derde van alle woongelegenheden en met gemeenten maken zij er afspraken over. De nieuwe mogelijkheden bieden kansen, en de aanpassingen rond de gemeentelijke procedures eveneens. De gesprekken kunnen beginnen!

Michael de Groot en Daniëlle de Vos, advocaten volkshuisvestings- en huurrecht bij Ten Holter Noordam advocaten