Hoekje erbij kan 100.000 huizen opleveren

Kleinschalig huisjes ‘aanplakken’ in wijken uit de jaren zestig en zeventig kan 100.000 nieuwe woningen opleveren. In het oosten van het land staan de gemeente Rheden en woningcorporatie Vivare te popelen om hiermee aan de slag te gaan.

Diverser en levendiger

Nederland telt talloze wijken uit de jaren zestig en zeventig die vol staan met rijtjeshuizen, destijds gebouwd voor de talrijke gezinnen. Maar nu de kinderen zijn vertrokken en de bewoners zijn vergrijsd, resteert een monocultuur van eengezinswoningen die niet meer aansluit op de huidige vraag naar woningen; zowel starters als ouderen zijn juist op zoek naar kleinere woningen. Woningcorporatie Vivare ontwikkelde een manier om deze wijken diverser en levendiger te maken en tegelijkertijd de woningnood te verminderen. Dat vereist echter dat de provincie en het rijk planning- en vergunningprocedures aanpassen.

Loze ruimte

Maar laten we bij het begin beginnen. Vivare, een woningcorporatie met zo’n 24.000 sociale huurwoningen in het ­oosten van het land, constateerde dat de eenzijdige wijken uit de jaren zestig en ­zeventig ruimte bieden om er woningen bij te maken. In de geest van optoppen en woningsplitsen: niet met een groot project, maar met veel kleine projectjes. Dat kan, vertelt Vivare-bestuurder Alfred van den Bosch, met de ‘hoekwoningaanpak’. Aan de kopse kant van een rijtje corporatie­woningen is vaak loze ruimte. ‘Zou je daar dan niet een huisje erbij kunnen zetten dat waardevol is voor de buurt?’

Wooncarrière

Met ‘huisje’ bedoelt Van den Bosch in dit geval drie gestapelde appartementen, zo hoog als het hoekhuis waar de appartementen tegenaan geplakt worden. Op de begane grond komt een levensloopbestendig appartement van pakweg zestig vierkante meter, met één slaapkamer. Daarboven startersappartementen. ‘Wij kunnen met deze ingreep een volledige wooncarrière in de eigen buurt faciliteren’, valt concept­ontwikkelaar Peter van Antwerpen zijn bestuurder bij. ‘Met de levensloopbestendige appartementen op de begane grond en daarboven twee starters­appartementen komen we aan de mix waar we naartoe willen. Het is een heel efficiënte manier van maatschappelijk geld benutten, want er ligt al bestrating, een sociale structuur, er is volwassen groen, er is infrastructuur.’

Belang

Naast Van den Bosch en Van Antwerpen zit deze middag ook wethouder Gea Hofstede (volkshuisvesting, PvdA) van de gemeente Rheden aan tafel. Vivare is voor haar plannen namelijk sterk afhankelijk van de medewerking van gemeenten. Die zullen moeten helpen een procedure te bedenken die deze aanpak laat slagen. Rheden heeft als eerste aangegeven haar nek te willen uitsteken en heeft daarvoor ook een duidelijk belang, aldus wethouder Hofstede: ‘De mensen die al lang in de wijk wonen wil je graag in de wijk laten wonen, maar wel in een woning die voor hen passend is. Dat past nu niet, omdat er allemaal dezelfde woningen zijn.’

Enorm

Vivare wil – als er naast een hoekwoning geen plek is – een hoekwoning vervangen door drie appartementen. Van Antwerpen schat dat Vivare 400 tot 600 woningen bezit die hiervoor geschikt zijn. ‘Dus dan slopen we er bijvoorbeeld 400, maar krijgen we er 1.200 terug’, zegt hij. 800 woningen erbij dus. Cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek tonen volgens hem aan dat in Nederland 100.000 hoekwoningen staan die op deze manier kunnen worden aangepakt. ‘Als de helft daarvan een goed energielabel heeft, dan pak je die niet als eerste.’ Maar hij weet zeker dat het bij 50.000 wel kan. ‘Dat is een nettogroei van 100.000 woningen. Dat is enorm.’ Ter referentie: de corporaties moeten volgens de plannen van het rijk 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen bouwen tussen 2022 en 2030.

Drie sleutels

Sloop en nieuwbouw kunnen, in de optiek van Vivare, binnen twee maanden plaatsvinden: zes weken voor de procedure, een week om te slopen, een week om te bouwen. ‘Zodat we binnen twee maanden drie sleutels kunnen uitreiken’, aldus Van Antwerpen. Dat kan door van tevoren met slopers een afspraak te maken om jaarlijks bijvoorbeeld honderd huizen te slopen, en met bouwers om driehonderd prefabwoningen te bouwen. Daarmee zou de verbouwing niet leiden tot meer leegstand dan bij een ‘zware mutatie’, waarbij bouwvakkers zes tot acht weken nodig hebben om de badkamer of keuken te vervangen. Van Antwerpen: ‘Wij hebben gezegd: we willen niet langer leegstand, want we willen het woningprobleem oplossen, niet erger maken.’

Geen verschil

Hoe aantrekkelijk de winst ook lijkt, op tientallen of honderden plaatsen een woning slopen en er telkens drie terugbouwen is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Van de Bosch licht toe wat de bottleneck is: ‘Nu werkt het systeem zo dat we dezelfde vergunningen nodig hebben voor een klein nieuwbouwprojectje als voor een groot project. Daar zit geen verschil in. Je moet gewoon volledig door die molen heen.’ Voor de sloop van 400 woningen met vervangende nieuwbouw zou Vivare dus 400 keer door de molen moeten, wat volgens de corporatievoorzitter zo bewerkelijk is dat het daarom niet zal gebeuren. ‘Dan moet je zorgen dat je een omgevingsvergunning hebt, een flora- en fauna­onderzoek doen, een sloopvergunning aanvragen’, zo somt wethouder Hofstede op. ‘De hele rimram moet je regelen. Alleen al met een flora- en faunaonderzoek ben je anderhalf jaar bezig. Ik bedoel: zes weken of anderhalf jaar … ik zie wel een gat. Maar we wíllen dit wel.’

Pilotproject

In Elst start Vivare binnenkort met een ­pilotproject, waarvoor wél de hele molen wordt doorlopen. Onderzoeken naar flora en fauna, explosieven, parkeren, geluid en water zijn al gedaan. Tegelijkertijd hoopt Van den Bosch dat anderen uit een ­geslaagd pilotproject niet concluderen dat er dus geen speciale aanpak vereist is. De échte oplossing ligt wat hem betreft in het opstellen van een programma dat talloze losse vergunningen voor talloze losse projectjes moet vervangen.

Lees het hele verhaal deze week in BB01 (inlog).