Tekort aan bouwgrond grootste knelpunt bij sociale huurwoningen
Naast de stijgende bouwkosten zijn lange vergunnings- en bezwaarprocedures volgens Aedes een belangrijke reden voor vertragingen.
Een tekort aan bouwgrond blijft volgens woningcorporaties het belangrijkste knelpunt bij nieuwbouwplannen. Vorig jaar lukte het corporaties om meer woningen te bouwen, maar het waren er volgens branchekoepel Aedes toch nog steeds veel te weinig.
In 2023 bouwden corporaties samen 17.801 nieuwe woningen. Dit is een toename van 11 procent ten opzichte van een jaar eerder. Er kwamen vooral meer appartementen bij. 'We zien dat het aantal nieuwe woningen dat per jaar wordt gebouwd toeneemt, maar dat dit nog ver af ligt van het aantal woningen dat nodig is om aan de enorme vraag in de sociale huursector tegemoet te komen.'
Stijgende bouwkosten
Aedes-voorzitter Martin van Rijn geeft bij het naar buiten komen van de cijfers aan dat er te veel mensen al heel lang op een betaalbare woning wachten. 'Voor die mensen willen corporaties de komende jaren de nieuwbouwproductie verder opvoeren.'
Bij die plannen lopen de corporaties tegen problemen aan. Naast de stijgende bouwkosten zijn lange vergunnings- en bezwaarprocedures volgens Aedes een belangrijke reden voor vertragingen. In het gebrek aan bouwgrond schuilt evenwel het meest ervaren probleem. Meer dan 60 procent van de corporaties heeft aangegeven onvoldoende grond te hebben voor hun nieuwbouwplannen.
Van Rijn dringt erop aan dat de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting snel wordt afgerond. Op die manier zou het mogelijk moeten zijn om beroepsprocedures te verkorten en de provincies en het Rijk meer zeggenschap te geven over bouwtempo en -locaties.
Financiële grenzen
Intussen dreigen de corporaties ook tegen financiële grenzen aan te lopen. De vorig jaar gebouwde woningen werden vrijwel geheel met 4,3 miljard euro aan leningen betaald. Voor het vierde jaar op rij is het huishoudboekje niet sluitend, waarschuwt Aedes. De corporaties hebben tegelijk ook 10,5 miljard euro in onderhoud en verduurzaming gestoken. Dat is 1,5 miljard euro meer dan het jaar ervoor. 'Als we niet willen dat nieuwbouw en verduurzaming stilvallen, moeten we afspreken hoe er op tijd evenwicht komt in de uitgaven en inkomsten van de corporatiesector', waarschuwt Van Rijn. Die afspraken moeten volgens hem gemaakt worden in het overleg over de zogenoemde nationale prestatieafspraken.
Huurders protesteren
Huurdersorganisatie de Woonbond liet juist woensdag weten uit dat overleg te stappen, omdat er volgend jaar weer een hele hoge huurverhoging dreigt voor bewoners van sociale huurwoningen. Dit jaar gingen de huren in de sociale sector al 5,6 procent omhoog, wat neerkwam op de sterkste huurstijging in meer dan dertig jaar.
-de jaarlijkse productie van de Woningbouwcorporaties komt op dit moment niet verder dan maximaal 20.000 woningen.
-het ontbrekende aantal tot 100.000 woningen per jaar zal daarom door 'de markt' moeten worden gerealiseerd. Het helpt dan zeker niet om beleggers via allerlei onzinnige beleidsmaatregelen van deze markt te weren. De woningmarkt is niet zwart of wit, er is ook nog zoiets als grijs.
Andere feiten zijn:
-op een sociale (huur)woning te realiseren moeten andere actoren afhankelijjk van de situatie cira. E 150.000 tot E 200.000 per woning bijleggen.
-de kosten voor bouwrijpe grond bedragen afhankelijk van de locatie ca. E 400 tot E 1000 of meer per m2 per woning. Deze kosten zijn veelal ca. 50% tot 60% van de totale realiseringskosten van een woning. De bouwkosten van een gemiddelde nieuwbouw woning sec. zijn dus ongeveer 40%-50% van de totale realiseringskosten
-de Overheid is via allerlei fiscale maatregelen (b.t.w., verhuurdersheffing,
Box 3 belasting, inkomstenbelasting op huurinkomsten, OZB van eigenaar/bedrijven en andere gemeentelijke belastingen, Waterschapsbelasting etc. etc.) de grootste huisjemelker van het land.
De belangrijkste noodzakelijke maatregelen zijn:
-het verlagen van grondkosten door het tegengaan van speculatie.
-het versnellen van procedures voor de aankoop van grond en voor de nieuwbouw.
-goede afstemming met de bijkomende infrastructuur bij nieuwbouw.
-zoveel als mogelijk bouwen aansluitend op reeds bestaande additionele voorzieningen (winkelcentra, wijkcentra, scholen, bus- en treinverbindingen etc. etc.).