Corporaties in het nauw

Dit wordt een chaos. Dat gaat niet werken.’ Aan het woord is Ted Kuné, corporatiedirecteur van Woningbedrijf Velsen. Kuné heeft net op de website van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, gelezen dat de Tweede Kamer akkoord is gegaan met de uitvoering van de Brusselse beschikking per 1 januari 2011, die is gericht tegen onrechtmatige staatssteun aan woningcorporaties (zie kader Brusselse richtlijn).

‘Hier in Velsen hebben we nooit onderscheid gemaakt naar inkomen bij de toewijzing van woningen. Hoeveel van onze huurders boven die inkomensgrens van 33 duizend euro zitten, weten we niet. We hebben 10 duizend woningzoekenden en een wachttijd van vijf jaar. Wat doe je als iemand na vier jaar wachten meer dan 33 duizend euro verdient? De controle op al die regels, die we overigens nog niet kennen, zal tot veel bureaucratie leiden, terwijl we juist naar minder ambtenaren toe moeten.’

Dat een aantal corporaties geen inkomenstoets hanteert, betekent niet dat ze volledig op eigen houtje te werk kunnen gaan. Aedes-woordvoerder Pluup Bataille: ‘De corporaties leggen verantwoording af tegenover toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting. Die oordeelde dat 90 procent van de toewijzingen in 2008 ‘financieel passend’ was.’

Volgens Aedes-voorzitter Marc Calon, is de 33 duizend euro-grens geen probleem bij een normaal functionerende woningmarkt. ‘Maar vanuit de as van de Randstad naar Arnhem en Maastricht, is tussen een huur van 650 euro en de koopmarkt nauwelijks iets te vinden. Als je als particulier investeerder 6 tot 7 procent rendement op je kapitaal wilt hebben, kom je al gauw tot huren van 900 à 1000 euro, en dat kunnen mensen met een inkomen net boven de 33 duizend euro niet betalen. En koophuizen in die gebieden zijn onbetaalbaar voor deze groep.’

Regionale verschillen

In opdracht van Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) verrichtte onderzoeks- en adviesbureau Rigo eerder dit jaar een onderzoek naar de gevolgen van invoering van de Brusselse richtlijn voor huishoudens met een inkomen tussen de 33 duizend en 43 duizend euro.

De belangrijkste conclusie uit het rapport is dat ruim 650 duizend huishoudens in de toekomst tussen wal en schip dreigen te vallen. Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een corporatiewoning, maar duurdere huurwoningen zijn er nauwelijks of voor deze groep niet te betalen. Dat laatste geldt ook voor koopwoningen.

Toenmalig demissionair minister Van Middelkoop van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) leverde eind augustus forse kritiek op het Rigo-rapport. Zo constateerde hij dat van die ruim 650 duizend huishoudens de helft nu al een koopwoning bezit en dat slechts één op de drie huishoudens met een inkomen tussen de 33 duizend en 38 duizend euro gebruikmaakt van een sociale huurwoning. De 10 procent vrije toewijzingsruimte zou landelijk voldoende zijn voor deze inkomenscategorie.

Volgens Van Middelkoop is het onjuist dat 650 duizend huishoudens in de problemen zullen komen. De wens lijkt hier echter vader van de gedachte. De oud-bewindsman doet de gesignaleerde problemen in het Rigo-rapport af, door te wijzen op de huidige woonsituatie, terwijl het onderzoek zich juist richt op de ontwikkelingen die zich zullen voordoen ná invoering van de Brusselse regeling.

Van Middelkoop liet zelf ook een onderzoek instellen. Adviesbureau ABF concludeerde onder meer dat in de huidige situatie huishoudens met een inkomen tot 33 duizend euro een kleinere kans hebben op een woning in vergelijking met hogere inkomensgroepen. Volgens Van Middelkoop betekent dit dat stringentere toewijzingseisen gunstig uitpakken voor de lagere inkomens.

‘Maar Van Middelkoop zegt er niet bij dat bij een min of meer gelijk blijvend aanbod de kansen voor de groep boven 33 duizend euro hierdoor verminderen. Hij verplaatst het probleem’, aldus Calon. ‘Den Haag gaat voorbij aan de kern van het Rigo-rapport; de regionale verschillen. In een aantal gebieden zal die 33 duizend euro-grens niet zoveel problemen geven, maar wél in regio’s met een overspannen woningmarkt.’

Investeringscapaciteit

Calon had het liefst uitstel gezien van de Brusselse richtlijn. ‘Die toewijzingsnorm van 90 procent moet je gefaseerd invoeren. Kies je toch voor invoering nú, verhoog dan die grens van 33 duizend naar 38 duizend of 43 duizend euro.’

Volgens de Aedesvoorzitter zet de richtlijn de doorstroming die toch al minimaal is totaal op slot. ‘Een jong gezin net boven die grens, met een kind op komst, krijgt geen nieuwe toewijzing voor een grotere woning, omdat die corporatie de norm van 90 procent moet halen.’

En wanneer de nieuwe richtlijn niet alleen voor nieuwbouw geldt, maar ook voor herfinanciering op reeds bestaande projecten, die volgens Brussel met staatssteun zijn gefinancierd, dan ziet Calon de borging voor grote delen van het gefinancierde woningbestand vervallen.

‘Dat betekent hogere rentelasten. In de praktijk komt dat neer op lagere investeringen door de corporaties. De nieuwe overheidsmaatregelen zoals de vennootschapsbelasting (vorig jaar ruim 300 miljoen euro), de jaarlijkse bijdrage van 760 miljoen aan huurtoeslag en de Brusselse richtlijn, zorgen voor een daling van de investeringscapaciteit van corporaties van 10 miljard naar 1 miljard euro per jaar.’

Wat heeft de Tweede Kamer ondanks deze opgesomde effecten dan toch bewogen met de regeling in te stemmen? Fractiespecialist Bas Jan van Bochove (CDA): ‘Er was weinig keus. Die Europese richtlijn is afgekondigd en die móet Nederland implementeren. Anders volgt ingebrekestelling en kan Brussel alles wat als staatssteun geldt met rente terugvorderen. Dat risico is te groot voor de sector.’

Kamerlid Linda Voortman (Groen- Links) bestrijdt dit beeld: ‘Wij waren voor uitstel en hebben dan ook tegengestemd. De regering doet voorkomen dat Brussel de corporaties met een probleem opzadelt, maar oud-minister Van der Laan heeft de regeling zoals ze er nu ligt zelf aan Brussel voorgesteld.’ Maar PvdA-woordvoerder Jacques Monasch beaamt echter dat Nederland weinig anders kon: ‘Van Van der Laan zelf heb ik begrepen dat zonder akkoord Brussel de beschikking eenzijdig zou hebben opgelegd’, aldus PvdA-woordvoerder Jacques Monasch.

Minister Donner van Binnenlandse Zaken (CDA) wil dan ook niet afwijken van de invoeringsdatum van 1 januari 2011. Maar hij gaat wel met Brussel praten over aanpassingen. Van Bochove: ‘De CDA-fractie wil bijvoorbeeld ook die 33 duizend eurogrens optrekken naar 38 duizend. Daar is een Kamermeerderheid voor. Maar dat doet niets af aan de klacht van de club van institutionele beleggers IVBN, dat de corporaties staatssteun ontvangen en dat er geen sprake is van een gelijk speelveld.

'Daar staat tegenover dat zo’n honderd corporaties bezwaar hebben gemaakt tegen de beschikking. Krijgen ze gelijk, dan is de beschikking van de baan, maar krijgen de beleggers hun zin dan kan de beschikking weleens lager liggen dan 33 duizend euro.’

Volgens Monasch heeft de Europese Commissie zelf aangegeven dat in tegenstelling tot wat altijd is beweerd die 33 duizend euro-grens niet gedefinieerd had hoeven worden. Daarnaast is de hypotheekgarantie naar beneden bijgesteld. Banken lenen nu niet meer vijfmaal, maar slechts viermaal het jaarinkomen uit aan kopers van een woning. Voor Monasch reden genoeg om er net als Voortman vanuit te gaan dat er nog wel rek zit in de richtlijn als Donner naar Brussel gaat.

Voortman: 'Europa was én is best bereid om naar de Nederlandse argumenten te luisteren. Het is heel goed mogelijk dat over een half jaar blijkt dat de soep niet zo heet wordt gegeten als ze is opgediend.’

Diepe zakken

Corporatiedirecteur Kuné denkt iets anders over de beweegredenen van het kabinet om de beschikking in te voeren: ‘Die Brusselse regels komen Den Haag heel goed uit om de corporaties aan te pakken en daar heeft de kleur van het kabinet weinig mee te maken. Wij hebben een slechte naam binnen de politiek.

'Den Haag ziet ons als rijk, inefficiënt, we zitten op ons geld of het verdwijnt in de zakken van de bestuurders. Dat is wat gechargeerd, maar dat is wel het beeld. Het kan natuurlijk altijd efficienter, maar daar redden we het niet mee. We zetten huizen neer met een huur tot 648 euro per maand. Die kosten ons een kleine 2 ton. Na aftrek van alle huurinkomsten moeten we zo’n 80 duizend euro afboeken. Dus moeten we middelen vinden om het verlies van die zogenoemde onrendabele toppen te compenseren.

'Onze winst moet zitten in de verkoop van woningen, maar dat houdt momenteel niet over. En Brussel heeft ook bezwaren tegen de financieel voordelig gemengde projecten, die bestaan uit deels sociale huur, deels koop of duurdere huur.’

Calon kan slechts gissen naar wat Den Haag bewogen heeft om de nieuwe regeling nu al in te voeren. ‘Wellicht zit het idee erachter dat wanneer je corporaties allerlei beperkingen oplegt, private partijen in dit marktsegment gaan investeren. Maar die kunnen daar niet genoeg rendement uit halen, dus dat is een grove misvatting.’

Daar komt nog bij dat de corporaties al vier jaar lang de huren niet mogen verhogen boven het inflatiepercentage. Zelfs de Woonbond, de belangenvereniging van huurders, heeft gepleit voor een verhoging van 1 procent extra. Maar alleen voor huurders met een inkomen boven de 43 duizend euro mag er maximaal 5 procent op. Landelijk is dat niet meer dan 15 procent van alle sociale huurders. Kuné: ’Ik zou niet weten waar die hier in Velsen zitten.’

Gelaten constateert hij dat vrijwel alleen de corporaties in zijn regio de bouw nog enigszins op gang houden. ‘Maar als het zo doorgaat, ligt de zaak binnen anderhalf jaar stil.’ Kuné kan zich goed voorstellen dat het bizar overkomt dat in een van de rijkste landen ter wereld 40 procent van alle woningen is gebouwd met maatschappelijk geld. ‘Dat zou anders moeten, maar beperk je dan niet tot de huurmarkt. Doe ook iets aan de hypotheekrenteaftrek.’

Die oproep onderstreept Calon van harte. ‘Het doel van de corporaties is niet om een zo groot mogelijk deel van de markt te pakken. Ons doel is een fatsoenlijke woningmarkt. Dat we nu een te groot deel van de bevolking moeten bedienen, is te wijten aan een slecht functionerende markt.

'Dit kabinet heeft alleen oog voor de huurmarkt’, betoogt hij, ‘maar we moeten ook de hypotheekrenteaftrek aanpakken. Niet te abrupt, want dat leidt tot een enorme waardedaling van huizen en daar is niemand bij gebaat. Maar we moeten er nu wel mee beginnen, want de rente is historisch laag en kan alleen maar stijgen. Door het probleem vooruit te schuiven, wordt het alleen maar groter.’

De gedachte dat het ongemoeid laten van de hypotheekrenteaftrek de consument weer vertrouwen geeft in de woningmarkt is een idee fixe: ‘Als de modale burger niet zeker weet of hij over 2 jaar zijn baan nog heeft en het huis dat hij wil kopen over 10 jaar nog ten minste evenveel waard is, dan koopt hij niet. Zo’n 15 jaar geleden lag dat heel anders. De koopkracht was hoger, de grondprijzen waren lager, maar in de tussentijd zijn de huizenprijzen flink omhoog gesubsidieerd.’

Net als Kuné pleit ook Calon voor een integrale aanpak van de woningmarkt. ‘We geven jaarlijks 2,1 miljard uit aan huurtoeslag en netto 14 miljard aan hypotheekrenteaftrek. En het enige resultaat is dat de huurmarkt vastzit en de koopmarkt 30 procent omhoog is gesubsidieerd. Dan ben je twee keer dom bezig. Het systeem is in 30 jaar tijd uit het lood geslagen en het duurt zeker 10 jaar voordat het weer in evenwicht is en je weer doorstroming hebt. Daarna kun je die 33 duizend euro-grens best invoeren.’

Uit het slop trekken

Fred Sanders, oud-directeur van een Zaanse corporatie, laat een heel ander, positiever geluid horen over de invoering van de beschikking. ‘Die Brusselse maatregel moet je zien als een stimulans om naar een nieuw stelsel te gaan. We moeten meer aandacht geven aan commerciële huur. Het is een grote kans voor de corporaties.

'Zo’n 40 procent van de huishoudens huurt meestal van een corporatie en een aanzienlijk deel van die huurders wil meer woongenot, bijvoorbeeld een dakkapel of een serre. Voor zulke verbijzonderingen hebben ze best geld over, maar dat kan niet in een corporatiewoning. Die mensen zitten opgesloten in een huursysteem dat hen niet zint, terwijl koop te hoog gegrepen is.

'Commerciële huur is nu ruwweg 10 procent van alle woningen, 650 duizend stuks. Als je daar de 650 duizend huishoudens bij optelt die volgens het Rigo-rapport straks tussen wal en schip vallen, kom je aan 20 procent woningen die potentieel geschikt zijn voor commerciële verhuur.’

Woningcorporaties mogen het nu nog niet, maar in het plan van Sanders brengt een aantal corporaties in een regio hun duurdere bezit onder in een andere vorm waarin ook plaats is voor commerciële beleggers. Elke keer als zo’n belegger instapt, krijgt de corporatie vermogen uitgekeerd dat ze in stedelijke ontwikkeling kan stoppen. Naar de wens van de huurder worden de woningen vervolgens verbijzonderd en de huur geliberaliseerd, wat meteen leidt tot een waardetoename.

Sanders: ‘In het verleden is nieuwbouw altijd de grote aanjager geweest om te verhuizen. Maar in de toekomst zal dat vooral gebeuren binnen de bestaande woningvoorraad. De nieuwbouw zal zich waarschijnlijk stabiliseren op 30- tot 40 duizend woningen per jaar. Als je je daarvan afhankelijk maakt, zal de doorstroming veel lager komen te liggen. Daarom moeten we een commerciële huursector ontwikkelen binnen de bestaande woning voorraad.’

Aedes-voorzitter Calon oppert een principieel bezwaar tegen het plan van Sanders: ‘Waarom moet ik geld dat bij elkaar is gebracht door de corporaties en de staat via subsidies, en dat bedoeld is voor sociale volkshuisvesting, inzetten voor beter gesitueerden? Dat is de omgekeerde wereld.’

Dat vindt Kuné ook. ‘En bovendien, wie betaalt de verbijzondering van de huizen in die nieuwe commerciële sector? De samenwerkende corporaties moeten wel voldoende solvabel zijn om die investering door de bank te kunnen laten financieren. Voor een aantal corporaties is dat de komende jaren maar helemaal de vraag.’

Brusselse richtlijn

Woningcorporaties kunnen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met borging van de staat goedkoper geld lenen om hun projecten te realiseren. De Europese Commissie beschouwt dit echter als staatssteun en een inbreuk op de vrije concurrentie tussen marktpartijen.

Om die reden trof de Commissie in 2009 een beschikking: woningcorporaties moeten 90 procent van hun sociale huurwoningen ter beschikking stellen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen van maximaal 33 duizend euro. De maandelijkse huurprijs daarvan mag niet meer bedragen dan 648 euro. De Tweede Kamer stemde op 28 oktober in met de beschikking. De regeling gaat in op 1 januari 2011.

Right to buy

Krijgt de slecht functionerende woningmarkt een impuls als huurders het recht krijgen hun woning tegen een redelijke prijs te kopen, zoals het kabinet-Rutte in het regeerakkoord aangeeft? Volgens de meeste juridische experts is het idee niet uitvoerbaar, omdat het tegen het eigendomsrecht indruist. Maar er zijn meer bezwaren.

Het plan lijkt een kopie van het right to buy-principe dat premier Thatcher begin jaren ‘80 in Groot-Brittannië introduceerde. Marc Calon: ‘In het begin leek het succesvol, maar na verloop van tijd moesten vrijwel al die woningen worden teruggekocht omdat de vroegere huurders het onderhoud niet konden betalen en ook steeds meer moeite kregen met de hypotheek.’

‘Als je het right to buy-principe introduceert, kun je over 10 jaar de poort sluiten’, voorspelt Ted Kuné. ‘De woningen die je liever niet meteen verkoopt, zou je van de hand moeten doen als de huurder wil kopen. Je cash cows worden uitverkocht zonder dat je daar nog greep op hebt. Dan is het voorbij met de strategie van je corporatie. Dat hele plan is een losse flodder.’