Sneller meer sociale huur dankzij Bouwstroom

Om de sociale woningbouw in de regio Eindhoven vlot te trekken, staakten gemeenten en corporaties hun discussies en zochten een verregaande vorm van samenwerking op. Doel: snellere en goedkopere bouw mogelijk maken. Drie jaar later zijn die doelen geslaagd en krijgt de Eindhovense bouwstroom ook elders navolging.

Groot tekort 

Vrijwel alle Nederlandse regio’s kampen met een groot tekort aan sociale huurwoningen. Om woningcorporaties meer woningen te laten bouwen heeft het huidige (demissionaire) kabinet veel financiële belemmeringen, zoals de bekritiseerde verhuurderheffing, weggehaald. Maar in de praktijk blijkt het lastig om snel, en op grote schaal, te bouwen. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren hard gestegen en de tijd tussen het maken van een bouwplan en het opleveren van de woningen ligt vaak op meer dan zeven jaar. Veel gemeenten zijn bovendien huiverig voor het verlagen van de grondprijzen voor sociale woningbouwprojecten: ook de overheden kampen met financiële tekorten en wethouders financiën willen geen tekorten op grondexploitatie. Kortom: woning zullen goedkoper moeten worden gebouwd.

Industrialisatie

Een van de oplossingen in de woningbouw is industrialisatie. Woningen kunnen nu al worden geprefabriceerd. Wanden en daken, ramen en kozijnen en zelfs installaties en leidingen worden dan grotendeels in een fabriek gemaakt. Op de bouwplaats hoeven de woningen of appartementen alleen nog te worden geassembleerd uit de geprefabriceerde onderdelen. Zo kunnen woningen sneller worden geproduceerd en er is een betere kwaliteitscontrole. En het is goedkoper om meer in de basis dezelfde woningen af te leveren.

Te weinig massa

Om woningen op industriële schaal te produceren maken is met name de hoeveelheid belangrijk. Een enkele corporatie in een enkele gemeente biedt te weinig massa. Dat kan alleen als corporaties en gemeenten samenwerken en hun opdrachten bundelen, weet Jasper Ponte van adviesbureau Brink. ‘De hoofdvraag daarbij was: hoe krijgen we de bouwkosten omlaag en het ontwikkeltempo omhoog? Dat kun je oplossen door het werk maar één keer te doen, in plaats van steeds opnieuw.’

WoonST

Ponte begeleidde de negen gemeenten van stedelijk gebied Eindhoven (SGE) en de 13 actieve woningcorporaties in de regio om vanaf 2020 samen een raamcontract op te stellen: uit een vooraf vastgelegd basisontwerp moest in drie jaar tijd de bouw van 1.000 woningen, grondgebonden en gestapeld, worden vastgelegd. Na een aanbesteding werden twee grote bouwpartijen gevonden, BAM en Heijmans, die de woningen bouwen. Eind december 2023 werd de vergunning voor de duizendste woning in het project, door de partners omgedoopt tot “WoonST”, afgegeven.

Locaties

In het begin was het best moeilijk om de juiste locaties te vinden, geeft de Veldhovense wethouder Caroline van Brakel (wonen, CDA) toe. ‘Dit soort woningbouw past gewoon niet op iedere locatie. De locatiekeuze is uiteindelijk aan de woningcorporaties. We zien de woningen nu zowel bij inbreidings- als uitleglocaties. Maar het is ook niet zo dat met WoonST overal precies dezelfde woningen worden gebouwd. Gemeenten als Son en Breugel en Nuenen hebben andere woonmilieus dan Eindhoven. We hebben ervoor gezorgd dat er variatie in ontwerp zit, maar wel met gestandaardiseerde varianten zodat de welstandscommissies niet iedere woning apart hoeven te toetsen.’

Flexibiliteit

In het raamcontract kreeg BAM de opdracht voor de gestapelde woningen en Heijmans voor de grondgebonden. Van Brakel: ‘Van tevoren hadden we gedacht dat die verhouding ongeveer gelijk zou zijn, maar uiteindelijk is in meer projecten voor gestapelde bouw gekozen. De opzet was weliswaar dat we 1.000 woningen wilden realiseren, maar we hebben wel gezorgd voor flexibiliteit. De opdrachtgevende partijen hebben de bouwers geen garanties voor een bepaalde hoeveelheid woningen afgegeven.’

2.500 woningen

In het voorjaar van 2024 moet duidelijk worden welke twee partijen het nieuwe raamcontract tekenen. Gemeenten en corporaties hebben de ambities inmiddels flink opgeschroefd. Ponte: ‘We gaan in het nieuwe contract voor 2.500 woningen in vier jaar. En we gaan voor veel hogere eisen aan duurzaamheid en circulariteit van de woningen. We hebben gezien dat WoonST echt voor een doorbraak heeft gezorgd: bouwers hebben heel goed uit­ontwikkelde concepten, en hebben nu de schaal waarin die concepten toegepast kunnen worden. Het heeft echt voor een prijsdoorbraak gezorgd.’

Succes

Inmiddels zijn in verschillende regio’s soortgelijke bouwstromen opgestart. Adviesbureau Brink is bij veel van die projecten betrokken. Ponte: ‘Het ligt voor de hand dat dit in gebieden met een grote opgave de meeste kans maakt. Maar het tekort aan sociale huurwoningen is in heel Nederland groot. Het kan bijna overal een succes worden.’

Lees het hele verhaal over de Brabantse samenwerking deze week in BB01