Zo help je middeninkomens wél op weg: 10 lessons learned

Op 21 april 2021 organiseerde wij in samenwerking met Stichting OpMaat een webinar rond het thema betaalbare koop: Middeninkomens in de knel. We bespraken praktische oplossingen voor het koopsegment. De presentaties van deze middag zijn onderaan de pagina terug te vinden. Eerst volgen hieronder tien lessons learned die aan bod kwamen.

Zo help je middeninkomens wél op weg
De huidige prijsontwikkelingen, ontstaan door de extreem lage rente, het schaarse aanbod en door beleggers op de markt, werken verlammend voor een goede werking van de woningmarkt. Een centrale boodschap van het webinar is dat beteugelen van de ‘vrije prijsontwikkeling’ en actief doelgroepenbeleid in het koopsegment eenvoudigweg keihard nodig is voor starters en middeninkomens. Wat kun je als gemeente doen naast het inzetten op bouwen, bouwen, bouwen?

1. Pak een duidelijke regierol als gemeente. Regisseer en werk samen op basis van visie en ambitie om betaalbare huisvesting te organiseren. Ontwikkel een heldere visie op de doelgroepen en op huisvesting van die groepen binnen de gemeente. Leg de ambities vast in de Woonvisie en maak ze leidend in de gesprekken en afspraken met ontwikkelaars en corporaties.
   
   
2. Zet een doelgroepenverordening in, ook voor betaalbare koop. Nieuw gebouwde betaalbare koopwoningen kunnen zo tot tien jaar na oplevering specifiek bestemd blijven voor bijvoorbeeld starters of middeninkomens. In combinatie met een zelfbewoningsplicht of anti-speculatiebeding worden prijsstijgingen beperkt.
   
   
3. Gebruik de kracht van erfpachtconstructies. Er zijn goede en bewezen koopconstructies in de markt die helpen om koopwoningen financierbaar te maken voor (koop)starters. Ga met corporaties en/of ontwikkelaars in overleg over het aanbieden van deze regelingen en de specifieke inzet voor de beoogde doelgroepen. Er zijn uiteenlopende (type) constructies met elk een aparte uitwerking/ meerwaarde voor kopers en aanbieders. Zie bijvoorbeeld www.opmaat.nl (Koopgarant, KOOPstart), www.kooplab.nl (Kopen naar Wens, Slimmer Kopen) of www.duokoop.nl. Gemeenten met eigen grond kunnen zelf ook grond met erfpacht uitgeven met speciale canonvoorwaarden voor starters/middeninkomens.
   
   
4. Houd de huidige gemeentelijke Starterslening tegen het licht. Veel gemeenten zetten op dit moment al de Starterslening in. Vaak sluiten de voorwaarden door veranderde marktomstandigheden niet goed meer aan bij de huidige situatie. Ga dus na of de regeling nog actueel en effectief is. Hiervoor is een beeld van de leenmogelijkheden van de beoogde doelgroepen en de lokale marktprijzen essentieel.
   
   
5. Maak (opnieuw) verkoopafspraken met corporaties. Ga als gemeente in gesprek met de lokale corporaties over doelgroepgerichte verkoop van huurwoningen. Verkoop van traditionele gezinswoningen kan de bouw van nieuwe compacte woningen een impuls geven en tegelijkertijd voorzien in de behoefte aan betaalbare koopwoningen. Bovendien is in plaats van verhuur in het middensegment (Niet-DAEB) verkoop met Koopgarant een veel betaalbaarder en bestendiger alternatief voor middeninkomens.
   
   
6. Benut de mogelijkheden van de bestaande voorraad door transformatie, woningdelen en woningsplitsing. Stimuleer daarbij ook particuliere initiatieven voor CPO en kluswoningprojecten en ondersteun ook woongroepen bij het gezamenlijk aankopen van grotere woongebouwen.
   
   
7. Accepteer dat woningbouw meer is dan een verdienmodel. Woningbouw wordt vaak nog als verdienmodel gezien binnen veel gemeenten. Grondbeleid werkt op die manier (betaalbare) nieuwbouw tegen. Zorg voor ‘gereduceerde’ grondprijzen, maar verlang daarbij ook van ontwikkelaars dat zij water bij de wijn doen.
   
   
8. Je kan niet alles hebben. Dit klinkt als een open deur, maar het is belangrijk om prioriteiten te stellen en daarmee concessies te doen. Het stapelen van wensen en eisen vanuit verschillende beleidsterreinen (zoals parkeer-, welstands- of duurzaamheidsnormen) staat snelheid, betaalbaarheid en haalbaarheid in de weg.
   
   
9. Maak ontwikkelaars tot je vriend. Heb samen als doel om woningen te realiseren. Benut de kennis van ontwikkelaars, ontwerpers en marktkenners. Stuur op ambities, stel (samen) doelen vast en kijk in open gesprek wat daarin haalbaar is. Vertrouwen is nodig.
   
   
10. Steek je nek uit. De problemen zijn groot en acuut. Als je als gemeente echt wat wilt bereiken moet je daar geld en menskracht voor vrij maken. Durf daarbij ook buiten je traditionele rol te treden als dat nodig is. Het initiatief van de gemeente Ede om zelf een Koopgarantfonds op te zetten, of van de gemeente Zaanstad  die investeert in een erfpachtregeling, zijn inspirerende voorbeelden (zie ook: www.betaalbarekoopwoningen.nl en www.ede.nl/in-de-gemeente-ede/bouwprojecten/koopwoningen-met-koopgarant).

Hieronder kunt u de gedeelde presentaties downloaden zodat u deze nog eens door kunt nemen.

• Plenair deel (download hier de presentatie)
• Deelsessie 1 (download hier de presentatie)
  Do’s en don’ts samenwerking tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen
  Bram Klouwen van Companen, klouwen@companen.nl of 06-53778893
• Deelsessie 2 (download hier de presentatie)
  KOOPstart en Koopgarant, vergelijking en toepassingsmogelijkheden
  Simone van de Kuit van Stichting OpMaat, svandekuit@opmaat.nl of 
  06-20837993
• Deelsessie 3 (download hier de presentatie)
  KoopSmarter, de nieuwe oplossing voor koopstarter met middeninkomen
  Ernst van der Leij van Brink, E.van.der.Leij@brink.nl of 06-53849206
• Deelsessie 4 (download hier de presentatie)
  Starterslening en andere financieringsproducten voor starters en middeninkomens
  Paul van Weezel Errens van SVn, p.weezelerrens@svn.nl of 06-10622485
• Deelsessie 5 (download hier de presentatie)
  Organiseren van Koopgarant bij gemeenten: ervaringen van de Gemeente Ede
  Arjan Westerneng van de gemeente Ede, arjan.westerneng@ede.nl of 
  0318-680418
  Bernard Wouters van Stichting OpMaat, bwouters@opmaat.nl of 
  06-12412790

Indien u nog vragen heeft naar aanleiding van de presentaties dan beantwoorden de verschillende sprekers en betrokkenen die met plezier.