Middenhuur als maatschappelijke opgave woningcorporaties

De rol van woningbouwcorporaties bij middenhuur wordt steeds belangrijker en BNG Bank beweegt daarin mee. ‘Het maatschappelijk belang van deze opgave past bij onze visie en bij onze rol,’ zegt René Goorden, Sectorlead Wonen bij BNG Bank. ‘We financieren corporaties voor de realisatie van middenhuur. Voor de langere termijn zien we wel een knelpunt. Om te kunnen blijven financieren is een DAEB-status voor middenhuur nodig.’

Woningbouwcorporaties zijn zich de afgelopen jaren meer op middenhuur gaan oriënteren. ‘En dat is logisch,’ zegt René Goorden. ‘Beleggers en marktpartijen pakken dit gat in de markt onvoldoende op, terwijl daar gezien de tekorten een enorme maatschappelijke opgave ligt. Ook bevordert middenhuur de doorstroming, waarmee de druk op de sociale voorraad vermindert. Er is dus een belangrijke maatschappelijke reden waarom corporaties hierin actief zijn.’

BNG Bank financiert steeds meer middenhuur

Als het gaat om de maatschappelijke opgave van het realiseren van middenhuur, wil BNG Bank een belangrijke rol spelen, zegt Goorden. ‘We willen de corporaties hierbij ondersteunen en dat doen we ook al, we financieren inmiddels meerdere corporaties.’ De interesse bij corporaties mag toenemen, er is ook huiver, merkt hij. ‘Het idee leeft dat het moeilijk is om niet-DAEB-projecten zoals middenhuur te realiseren. Maar laat je niet afschrikken als corporatie, meld je met je financieringsaanvraag of een plan voor middenhuur.’

Middenhuur heeft geen DAEB-status en dat zorgt volgens Goorden op de lange termijn voor een knelpunt. Hoe zit dat precies? Sociale huur heeft het etiket DAEB: Dienst van Algemeen Economisch Belang. Dat etiket geeft bij financiering door BNG Bank toegang tot de garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De WSW-garantie zorgt vervolgens voor een goede beschikbaarheid van financiering tegen zo laag mogelijke kosten. ‘De WSW-garantie zorgt er dus voor dat we de betaalbare woningbouw ook echt betaalbaar kunnen houden,’ aldus Goorden.

Gezien de maatschappelijke opdracht past middenhuur in het DAEB-regime

Middenhuur heeft nog geen DAEB-status en dat is verklaarbaar: ‘Vorige kabinetten lieten alles wat geen sociale huur was over aan de markt. Ook de scheiding die corporaties tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten moesten aanbrengen, komt daaruit voort. Maar dat is gekanteld; voor middenhuur kijkt de politiek nu juist verwachtingsvol naar corporaties.’

Zo staat in de nieuwste nationale prestatieafspraken dat corporaties 50.000 middenhuur-woningen moeten bouwen voor 2030. Bovendien heeft de minister aangekondigd middenhuur tot duizend euro te gaan reguleren.

Consequent doorredenerend zou dan ook middenhuur een DAEB-status moeten krijgen. En die status is nodig om de grote opgave uiteindelijk financierbaar te houden, zegt Goorden. ‘We voorzien op termijn echt een knelpunt. Jaarlijks gaat het om de bouw van ruim 5.000 middenhuur-woningen. Dat is ongelooflijk veel, we hebben het over miljardeninvesteringen per jaar. Bancaire financiering zal een bottleneck worden. Commerciële banken hebben hun limieten, maar wij ook. En als er een opgave ligt met daarbij een verantwoorde businesscase, zeggen wij niet graag nee tegen corporaties. Een vorm van garantie zoals de WSW-borging zal de financieringsmogelijkheden sterk verruimen.’ Kortom, zonder deze garantie zal de grote middenhuur-opgave moeilijk haalbaar worden, verwacht Goorden. ‘Komt die borging er wel, dan is er nog een voordeel, ook voor de minister. De rentetarieven worden lager, waardoor de woningen ook daadwerkelijk betaalbaar kunnen blijven. Met de nu stijgende bouwkosten extra belangrijk.’

De discussie over de DAEB-status voor middenhuur zal wel een paar jaar duren. ‘Het is een zaak van lange adem,’ vertelt Goorden. ‘Eerst moeten gemeenten en het Rijk erin meegaan, omdat zij de achtervang vormen van het Waarborgfonds. Daarna moet het nog langs Brussel, want het gaat om een verruiming van de staatssteunregels en dat vraagt natuurlijk de nodige zorgvuldigheid. Ofwel: het is niet morgen geregeld, maar we moeten nu wel het gesprek erover starten. Voorlopig blijft de winkel wel gewoon open, de problematiek op de woningmarkt vraagt daar ook om.’