Middeldure huurwoningen voor Eindhoven via Plek

Twee Eindhovense woningcorporaties hebben de handen ineengeslagen om het aanbod middeldure huur- en koopwoningen in de stad en regio te vergroten. Stayinc. en Trudo gaan – met steun van BNG Bank – een bijdrage leveren aan de noodzakelijke doorstroming op de woningmarkt. Het initiatief zou wel eens de weg kunnen wijzen voor andere steden.

Ooit werden er radio- en televisietoestellen en andere Philips-producten opgeslagen. Nu ondergaat het markante Veemgebouw in het centrum van Eindhoven een ingrijpende verbouwing. Het rijksmonument, eigendom van corporatie Trudo, heeft (en krijgt) een bestemming die past bij de booming status van de belangrijkste stad van het Zuiden: werken, winkelen, onderzoek, horeca, evenementen – én wonen.

Op 8 april 2021 stonden Angela Pijnenburg (Wooninc.), Simon Jansen (Stayinc.), Theo van Kroonenburg (Trudo) en Yasin Torunoglu (wethouder Wonen) hier op het dak. Aanleiding: de lancering van Plek®. Dat is de naam voor het gezamenlijke loket waarin deze woningcorporaties samen middeldure huurwoningen gaan aanbieden op de Eindhovense woningmarkt. De eerste 39 woningen komen bovenop het Veemgebouw.

Groot tekort

‘Aan dit soort woningen heeft deze stad een groot tekort,’ zegt Theo van Kroonenburg, directeur-bestuurder van Trudo. ‘Veel mensen zoeken een betaalbare huurwoning, 720 tot 1000 euro huur per maand. Maar aanbod is er nauwelijks of niet.’ Beleggers komen er niet mee, signaleert Simon Jansen van Stayinc. ‘Het levert ze te weinig rendement op. En daardoor komt er geen doorstroming op gang op de woningmarkt.’

 

En dat wringt in Brainport Eindhoven, een van de slimste regio’s ter wereld. De High Tech Campus, ASML en Fluke trekken werknemers van heinde en ver. De woningmarkt kan die groei en bloei niet volgen. En Eindhoven is daarin geen uitzondering. Overal in Nederland is er een groot tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen in het middensegment. Die middeninkomens – vaak gezien als de ruggengraat van een vitale stad – vallen hierdoor tussen de wal van de sociale huur en het schip van de duurdere vrijesectorhuur of koop. Het zijn de mensen die niet willen of kunnen kopen: de zzp’ers, de expats, de starters op de woningmarkt, of juist de ouderen die van hun koopwoning af willen. En niet in de laatste plaats: de mensen die nu nog in een corporatiewoning wonen, maar willen verhuizen.

Ook de gemeente Eindhoven ziet dat. Het initiatief ging dan ook mede van het stadsbestuur uit. ‘Het is van groot belang dat het aanbod betaalbare huur- en koopwoningen in het middensegment fors groeit,’ zei wethouder Torunoglu bij de start, ‘en dat dit aanbod betaalbaar blijft voor volgende generaties.’

Een ambitieus programma

Beide partijen komen met een ambitieus programma. En de gedachten gaan ook al verder dan huur. Het concept Slimmer Kopen®, begin deze eeuw gelanceerd door Trudo, krijgt ook een plek in dit initiatief. Mensen met een middeninkomen kunnen een woning met korting kopen. Trudo koopt de woning terug als de eigenaren ooit verhuizen. Zo blijven de woningen – maximaal 265 duizend euro – beschikbaar voor de doelgroep. Ook de Eindhovense koopwoningmarkt wordt daarmee beter toegankelijk, zegt Van Kroonenburg. ‘Want op Funda vind je hier ook al bijna geen koopwoning meer onder de drie ton.’

 

Woningcorporaties die actief worden in het middensegment – dat roept altijd vragen op. Gaat dat niet ten koste van hun inspanningen voor sociale huurwoningen? Is dit wel een ‘kerntaak’? Omgekeerd wordt al jaren gezegd dat dit juist wél hun taak is (of zou moeten zijn), aangezien de commerciële markt opzichtig faalt in dit opzicht. Zo verwachtte hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer al op het Wooncongres in 2016 – minder dan een jaar na invoering van de nieuwe Woningwet – dat corporaties zich vroeg of laat zouden (moeten) gaan toeleggen op middeldure huurwoningen. Toenmalig Aedes-voorzitter Marnix Norder verklaarde in 2017 dat corporaties middeninkomens best aan een betaalbaar huis zouden kunnen helpen, als de politiek daarvoor maar de ruimte zou geven.

Die ruimte kwam er uiteindelijk: op Prinsjesdag 2020. Toen paste het kabinet de regelgeving aan: de markttoets wordt tijdelijk afgeschaft, er is geen goedkeuring meer nodig voor niet-DAEB-investeringen zoals middeldure huurwoningen. Dat gebeurt via een wijziging in de Woningwet, met terugwerkende kracht per 1 januari 2021.

 

Maar woningcorporatie Trudo en Stayinc. (de verzelfstandigde dochter van corporatie Wooninc., gericht op middenhuur) hebben daar dus niet op gewacht. Ze lanceerden de middenhuurplannen al in 2019. Dat past ook wel bij het vooruitstrevende karakter van Trudo, dat ‘lef’ als een van de kernwaarden heeft geformuleerd. ‘Ja, wij zoeken graag de grens op, maar dat doen we verantwoord en bewust. We willen gewoon maximaal presteren,’ zegt Theo van Kroonenburg. ‘En let wel: deze plannen gaan niet ten koste van onze inspanningen voor betaalbare sociale huurwoningen. Het vult elkaar juist aan. Eindhoven heeft dit nodig.’ Ook de financiering gaat niet ten koste van de sociale activiteiten. Stayinc.

(dochteronderneming van Wooninc.) en Trudo Holding (idem, van Trudo) hebben geld geleend voor de nieuwbouw (bij BNG Bank, zie kader) en moeten daarmee hun eigen boontjes doppen. Die financiële steun is cruciaal voor de investeringen in bouwgrond, voor nieuwe woningen en overname van bestaande woningen om ze betaalbaar te maken of te houden.

Samen sterker

De partijen vullen elkaar aan. ‘Samen zijn we sterker en creëren we meer kansen,’ zegt Jansen. ‘We voorkomen dubbel werk. Zo spreiden we het risico en kunnen we van elkaar profiteren: we bundelen kennis en innovatief vermogen. Zo gaan wij het concept Slimmer Kopen® ook aanbieden, gebruikmakend van de kennis van Trudo.’ Plek® is dan ook nadrukkelijk bedoeld om de kloof tussen de sociale sector en de vrije sector te dichten. Ontwikkelen van middenhuurwoningen – zonder winstoogmerk – zien beide partijen als een logisch verlengstuk van de sociale volkshuisvesting. Het was al een van de kerngedachten van de Landelijke Samenwerkingstafel Middenhuur (2017), waarin het Rijk en organisaties van gemeenten, bouwers, investeerders, corporaties en huurders onder leiding van Rob van Gijzel samenwerkten om het aanbod in het middenhuursegment te stimuleren.

Ook zoekt Plek® nadrukkelijk naar nieuwe samenwerking – met bouwers, financiers (naast BNG Bank mogelijk ook anderen), collega-corporaties. Theo van Kroonenburg: ‘Andere corporaties kunnen aanhaken. Beleggers. Ontwikkelaars. Misschien zelfs een regionaal investeringsfonds; daar hebben we al gesprekken over. Plek® zien we als een platform waarop andere partijen zich kunnen manifesteren. We denken daarbij eerder in termen van samenwerking dan van concurrentie. Dat past ook bij Brabant: we doen het hier graag samen. Maar: je moet dan wel anders durven en willen kijken. Naar landbouwgronden bijvoorbeeld, of naar leegstaande gebouwen.’ En over de stadsgrenzen heen, voegt Jansen eraan toe. ‘De metropoolregio Eindhoven is één woningmarkt. We kijken al naar Oirschot en Veldhoven.’

 

Bij de lancering was er in de regionale media veel lof voor het initiatief. Hoe houd je dat vast? Van Kroonenburg: ‘We zullen dit verhaal vaak moeten vertellen. Het is namelijk wel anders dan men gewend is. De gemeente moet ons echt in positie brengen om er werk van te maken. Dat gebeurt ook wel, maar wij vinden natuurlijk altijd dat het sneller moet.’ Jansen bevestigt dat: ‘De wethouder staat erachter. Maar de gemeentelijke organisatie is – laat ik het zo zeggen – nog niet altijd geheel afgestemd op het tempo dat wij willen maken.’

 

Er rezen vragen over de verhouding tussen Plek® en Wooniezie, het regionale woonruimteverdeelsysteem. Wie doet nu eigenlijk wat? En rijden die twee woonloketten elkaar niet in de wielen? Van Kroonenburg: ‘We hebben dat verduidelijkt, en nu is er meer begrip. Dat is belangrijk, want wij hebben niet alleen grond en woningen nodig, maar ook draagvlak.’ Dat geldt ook voor de partijen zelf, zegt Jansen. ‘We moeten nooit vergeten om te delen wat je afspreekt. Als je te hard loopt, kan niet iedereen je volgen.’

 

Terug naar het dak van het Veemgebouw. Plek® werd daar gelanceerd omdat de eerste 39 nieuwe appartementen daar in aanbouw zijn. En er komt nog (veel) meer aan. Stayinc. ontwikkelt op het terrein van de Schellensfabriek, in het centrum, 330 duurzame nieuwbouwwoningen. ‘De bouw start in 2023,’ zegt Jansen. ‘Ook daar komt middeldure huur. Die woningen kunnen interessant zijn voor ouderen, doorstarters, jongeren, of tweeverdieners aan het begin van hun wooncarrière.’ Aan de Veldmaarschalk Montgomerylaan komt De Majoor, met 59 huurappartementen. Trudo ontwikkelt daarnaast projecten op de locaties Veestraat (20 woningen) en Tivoli (14 woningen). In de Achtse Barrier in Eindhoven ontwikkelt Stayinc. 112 appartementen met een mix van sociale huur en vrije sector, waaronder middenhuur. Voorlopig wordt er druk gebouwd. In totaal willen Trudo en Stayinc. de komende vijftien jaar 2000 tot 2800 woningen toevoegen aan de Eindhovense woningvoorraad.

 

---

BNG Bank financiert Plek®

BNG Bank treedt op als financier van Plek®. Trudo kwam een financiering van € 60 miljoen overeen, Stayinc. sloot een lening af van € 138 miljoen. De lening voor Stayinc. was in 2019 zelfs de grootste lening voor middenhuur in de corporatiesector. Waarom BNG? Simon Jansen, Stayinc.: ‘Het bleek de beste bank, gegeven het arrangement dat we in gedachten hebben. Daarbij komt dat BNG een natuurlijke partner is door de maatschappelijke instelling en de volkshuisvestelijke oriëntatie. Men heeft een duidelijke visie op de samenleving.’ Theo van Kroonenburg, Trudo: ‘Die visie heeft de wind mee. Ondernemers kijken anders tegen de samenleving aan. Kijk maar naar de discussies over brede welvaart.’

 

Fred Reynaers, verantwoordelijk accountmanager van BNG Bank, vindt het middenhuurinitiatief een signaal dat beide woningcorporaties serieus werk maken van de vraag van de gemeenschap en de maatschappij, binnen hun toegestane werkveld. ‘Als bank leveren wij daaraan graag een bijdrage. BNG Bank heeft een duidelijke focus op de maatschappelijke impact van financieringen. Dit initiatief past daar goed bij, want doorstroming op de woningmarkt is belangrijk voor de lokale woningmarkt én voor Nederland. We dragen het een warm hart toe. Dat twee partijen elkaar hebben gevonden, maakt de impact nog groter.’

BNG Bank stelt uiteraard de gebruikelijke eisen aan kredietwaardigheid en governance. Daar staan goede voorwaarden, een betaalbare prijs (rente) en flexibiliteit tegenover. ‘Plus onze betrokkenheid op langere termijn,’ zegt Reynaers. ‘Dat weegt voor beide partijen zwaar.’ BNG ziet kansen voor verdere activiteiten in dit segment. Voor Wonen Limburg is dat (samen met Rabobank) al gebeurd. Reynaers: ‘We zien kansen in andere steden. Ik denk zelfs dat we nog maar aan het begin staan. Zeker door de versoepeling van de wettelijke eisen, de politieke discussie over de woningmarkt en de enorme vraag naar betaalbare huurwoningen.’

---