De versnelling van woningbouw komt maar niet van de grond

Tijdens mijn voorbereidingen voor een gastcollege bij Hogeschool Tio over residuele grondwaarde, gingen mijn gedachten uit naar de soms zo stroeve verhouding tussen projectontwikkelaars en gemeenten. Zeker als het gaat om afspraken over de prijs en andere voorwaarden waartegen een grondverkoop kan plaatsvinden. Dit lijkt vooral een remmende werking te hebben op de woningproductie terwijl juist versnelling nodig is.

In mijn werk ondersteun ik zowel gemeenten als projectontwikkelaars bij het maken van afspraken over de grondprijzen. Als gemeente heb je vooral de taak om te bewaken dat alles volgens de geldende beleidsregels en procedures verloopt, zodat er geen onevenredige voor- of nadelen bij belanghebbenden ontstaan. In de loop van de tijd zijn er behoorlijk wat regels ontstaan waar je mee te maken krijgt bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten. Bestemmingsplannen, omgevingswet, woonvisie, parkeerbeleid, duurzaamheidseisen, klimaatadaptatie, noem maar op. Eerlijk is eerlijk, dat maakt het niet altijd even makkelijk om woningbouwplannen soepel en vlot te realiseren. Maar ik zie soms ook emoties in de weg staan en vooroordelen over projectontwikkelaars. Snelle jongens in strakke pakken met dure auto’s die alleen maar uit zijn op snel geld verdienen over de rug van de gemeente. Uiteraard moet er voor worden gewaakt dat gemeenschapsgeld in de portemonnee van vastgoedcowboys verdwijnt, maar teveel wantrouwen is ook niet goed. Je hebt elkaar nodig dus zoek de samenwerking op. Gelukkig zien we in ons werk ook de goede voorbeelden voorbij komen waarbij marktpartijen en maatschappelijke organisaties de handen ineen slaan. Om als gemeente in samenwerking met een projectontwikkelaar tot het meest optimale plan te komen waar iedereen tevreden mee is, is onderling vertrouwen nodig. Een visie op de manier van samenwerken is daarbij misschien wel belangrijker dan beleidsvisies over ruimtelijke ontwikkelingen.

Andere moeilijke factoren bij woningbouwontwikkeling zijn de snel gestegen prijzen en het ruimtegebruik. De marktwaarde is door de hoge vraag en lage rente de pan uit gerezen. Gemeenten willen graag dat er veel betaalbare woningen voor de jongere politieagent, leraar en verpleegkundige worden gerealiseerd. Tegenwoordig kunnen die zich maar een klein (nieuwbouw)appartementje van misschien 40 tot 50 m² veroorloven, waar soms nog extra kosten voor een keuken en badkamer bij komen. De residuele grondwaarde van appartementencomplexen is door de hoge bouwkosten over het algemeen relatief laag. Grondgebonden woningen leveren veel meer geld op maar nemen meer grondoppervlak in beslag dan appartementen. In een tijd waar ook wordt gevraagd om zoveel mogelijk woningen te realiseren, is dit een moeilijk dilemma. In onze whitepaper geven we ‘10 Tips om uw woningbouwprojecten haalbaar te maken’. Ik geef mijn studenten tijdens het gastcollege mee dat de residuele grondwaardeberekening een transparante tool is die bijdraagt aan het benodigde vertrouwen tussen partijen maar dat er bij de haalbaarheid van plannen meer komt kijken dan alleen het rekensommetje.

Door: ir. Henno Hanselaar