Vol gas van het gas af: de MJOP als hulpmiddel

Nederland gaat van het gas af. Dat betekent ook veel voor gemeentelijke vastgoedportefeuilles. Want hoe gaan gemeenten om met het aardgas-vrij maken van bestaande gebouwen zoals bijvoorbeeld sporthallen, multifunctionele centra en stadhuizen? In dit blog laten we zien hoe dit met de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) aangestuurd kan worden.

De besluiten volgen elkaar snel op de laatste periode: Nederland gaat van het gas af. Niet alleen moeten hele woonwijken worden losgekoppeld, ook al het gemeentelijk vastgoed komt aan de beurt. Het gemeentelijk vastgoed is divers: eigen huisvesting, maatschappelijke doelen en beeldbepalend vastgoed zijn allemaal onderdeel van de portefeuille. De meeste gemeente onderhouden het vastgoed op basis van een meerjarenonderhoudsplanning (MJOP).

De MJOP geeft beeld van:  

• welke onderhoudswerkzaamheden nodig zijn?
• wanneer is het onderhoud nodig?
• Wat kost het onderhoud en hoeveel budget moet hiervoor gereserveerd worden?

Als voorbeeld: een typische sporthal kost over 15 jaar genomen zo'n € 60.000 per jaar of € 25 per m² per jaar.  Die onderhoudsplanning gaat uit van instandhouding van het gebouw en vervanging van versleten onderdelen door gelijkwaardige onderdelen. Maar in de nieuwe situatie kan je een gasketel dus niet meer door een nieuwe gasketel vervangen. Wat betekent dit?

In het voorbeeld van de sporthal kan de gasketel worden vervangen door nieuwe, alternatieve oplossingen. Als we die vervanging opnemen in de MJOP, betekent dit dat het 15-jarig gemiddelde uitkomt op € 67.000 per jaar of € 28 per m² per jaar.

Als de kosten in de onderhoudsplanning hoger worden, zijn er verschillende oplossingsrichtingen:

1. Meer budget aanvragen voor onderhoud en verduurzaming. In de meeste gemeentebegrotingen ontstaat weer iets meer ruimte. Mits duidelijk gekoppeld aan verduurzaming, is een verhoging van het onderhoudsbudget kansrijk.
2. Meer opbrengsten genereren door bijvoorbeeld lagere energiekosten. Belangrijke randvoorwaarde hierbij: gaan kosten en opbrengsten in één hand, of zitten de baten bij een andere organisatie. In het geval van een sporthal zijn eigenaar en gebruiker vaak dezelfde partij, maar dat is lang niet bij al het gemeentelijk vastgoed zo.
3. Andere keuzes maken in het onderhoud, door bepaalde risico's te accepteren of een lagere conditie op onderdelen te accepteren. Met een onderhouds-dashboard kan worden gestuurd op de hoogte totale onderhoudskosten door prioriteiten te stellen.

Van het gas af is geen eenvoudige opgave. Opname in de MJOP kan er aan bijdragen. Hoe denkt u het aan te pakken bij uw gemeentelijk vastgoed?