Bakkeleien om de Binckhorst

Toekomstige hotspot van Den Haag

Ooit was het een plek waar je ’s avonds op je brommertje extra hard doorheen reed, vertellen Hagenezen. Stoppen in de Binckhorst was niet zonder risico. Een honderd jaar oud industriegebied met de sigarettenfabriek van Caballero als blikvanger en veel, héél veel autogarages. Begin deze eeuw ging het er hard achteruit. Grote bedrijven als SDU en KPN trokken weg.

Hun opvolgers kregen de panden maar deels gevuld. Leegstand volgde, verpaupering – tot een paar jaar geleden de crisis voorbij was. Nu geldt de anderhalve vierkante kilometer op een steenworp van station Holland Spoor als toekomstige hotspot van Den Haag. Ontwikkelaars lopen in het gemeentehuis de deuren plat. Bouwen willen ze, morgen beginnen. Maar wat, voor wie en hoeveel? De Haagse raad vindt het te snel gaan en trapt op de rem. De ontwikkeling van de Binckhorst – pilotproject in het kader van de Omgevingswet – staat symbool voor het proces waar vrijwel heel ruimtelijk Nederland mee worstelt.

Metropolis
Begin deze eeuw nog old school begonnen met een masterplan. ‘Een gedetailleerde tekening van de hele Binckhorst’, herinnert wethouder Boudewijn Revis (stadsontwikkeling, VVD) zich. ‘Man, het leek wel een soort Metropolis. Als je het project vervolgens aan een groot consortium overgaf, dan zou het vast worden gerealiseerd.’ Maar de economische crisis van 2008 en navolgende jaren stak een spaak in het wiel. Geen consortium dat zich aan het masterplan voor een aantrekkelijk woon-werkgebied wilde wagen. Het was te alomvattend, te groot gedacht.

Organisch ontwikkelen gold als de nieuwe mantra. Er werd een subsidiepot vrijgemaakt om particuliere initiatieven te ondersteunen. Ze moesten voor reuring in het vervallende gebied gaan zorgen. Ideeën genoeg. Er kwamen jaarlijkse Binckhorstfestivals. Het zittende bedrijfsleven en de creatieve industrie ontmoetten elkaar bij door de stichting I’m Binck opgezette netwerkborrels en ronde tafels. ‘Iedereen zat er met een pioniersmentaliteit’, blikken bestuursleden Kees Herweijer en Coen Verhaegh van de Bedrijvenvereniging Binckhorst Laakhaven Fruitweg (BLF) terug. ‘Die avonden werden ontzettend goed bezocht. Samen gingen we iets moois van de Binckhorst maken.’

Dat het kon bewees de al in 2006 als bedrijfsverzamelgebouw heropende Caballerofabriek, nu een van de paradepaardjes van het gebied. Een voormalig PTT-kantoor op het industrieterrein werd sinds dat jaar stapje voor stapje getransformeerd tot BINK36, eveneens bedoeld voor kleine bedrijven en organisaties. Andere kantoren werden verbouwd tot appartementen of tot tijdelijke uitvalsbases voor creatieve eenpitters. Maar ja, toen de crisis voorbij was en de bouw weer aantrok, had Den Haag behalve bedrijvigheid vooral huizen nodig. Bijna vijfduizend daarvan moesten volgens de gemeente ergens tussen de bedrijven op de Binckhorst een plek krijgen. Minstens.

Gordiaanse knoop
‘Vanaf dat moment konden we niet meer volstaan met het faciliteren van organische ontwikkeling’, vertelt Revis. Om te voorkomen dat de Binckhorst zou eindigen als lappendeken van tamelijk willekeurige initiatieven werd door het vorige college een ‘uitgangspuntenbrief’ opgesteld. Inmiddels is die verder uitgewerkt in het begin dit jaar aan de raad gepresenteerde omgevingsplan. ‘Met het aantrekken van de economie hadden zowel huidige gebruikers als toekomstige ontwikkelaars behoefte aan meer gemeentelijke regie. Geef ons een beetje richting waar het allemaal heengaat, kregen we te horen.’

Kijk, zegt de wethouder, ‘voor het gevoel van veel Hagenaars ligt de Binckhorst aan de rand van de stad en ga je er alleen heen om je auto jaarlijks naar de apk te brengen. Maar feitelijk ligt heel Den Haag juist om de Binckhorst heen. Het is onderdeel van het centrum van de stad. In het masterplan was ooit door de gemeente tegen bedrijven gezegd: ga weg. Ik heb het bedrijfsleven van begin af aan gemeld: jullie mogen blijven, maar we gaan wel om jullie bedrijvigheid heen woningbouw mogelijk maken.’

En daar ontstond meteen een gordiaanse knoop. Want hoe ga je als gemeente om met al die verschillende belangen? Met zittende garagehouders die hun uitbreidingsmogelijkheden wilden behouden. Met de creatieve industrie op de bres voor de rauwe randjes in het gebied. Met projectontwikkelaars op jacht naar de grote getallen.

‘Vroeger had je eigenlijk alleen een schriftelijke inspraakronde over het voorontwerp van het bestemmingsplan’, reageert Verhaegh van de bedrijvenvereniging. ‘De ronde tafels die door I ‘m Binck werden opgezet, hebben echt geleid tot meer betrokkenheid bij het proces, zowel hier op de Binckhorst als bij gemeenteambtenaren. Maar tegelijk vreten ze ook tijd. Zeker als je een bedrijf hebt, is het weleens moeilijk om je daar iedere zes weken een avond voor vrij te maken. Daardoor taande bij de ondernemers gaandeweg het enthousiasme.’

Daar komt bij, stelt Verhaegh, dat de ronde tafels in de praktijk vooral uitmondden in uitwisseling van informatie. ‘Iedereen vertelde daar zijn standpunt. Op sommige kleine punten kwamen partijen nader tot elkaar en leidde het tot een gezamenlijk gedragen oplossing; op de grote niet. Daarbij had de gemeente voor het masterplan veel grond op de Binckhorst verworven. Door al dat eigendom hebben ze hier logischerwijs ook veel te vertellen. Veel tafels werden daardoor gedomineerd door projectambtenaren van de gemeente.’

Tijdelijk pretpark
‘Ik had vanuit alle partijen op meer interactie gehoopt’, beaamt Bram Heijkers van de stichting I’m Binck. ‘Meer daadwerkelijk samenwerken, co-creëren. Bij diverse tafels hebben we daar bewust op ingezet: hoe kunnen we als collectief de Binckhorst de komende jaren een impuls geven?’

Heijkers memoreert ideeën als ‘ontwerpprijsvragen’ om het publiek of andere partijen bij de Binckhorst te betrekken. ‘Maak een tijdelijk pretpark waarbij je transformatie inzichtelijk maakt voor een breed publiek. Maar je merkt dat uiteindelijk niemand zoiets oppakt. Een gebiedsvereniging met een gebiedsfonds ontbreekt. Tegelijk zie je ontwikkelaars steeds sterker pushen. Wij van I’m Binck dachten: als wij dit gebied iets van zijn oorspronkelijkheid willen laten behouden, dan moeten we nu op de trom slaan.’

Ook Verhaegh constateert dat de bij de BLF aangesloten ondernemers bij wijze van spreken ‘om de twee dagen worden gebeld door projectontwikkelaars die in hun nek zitten te hijgen. Want ze willen woningen realiseren.’ Krijgen de ontwikkelaars het daarmee op de Binckhorst voor het zeggen? Die vrees is doorgedrongen tot de Haagse gemeenteraad die vorige maand op de rem ging staan. De stemming over het omgevingsplan van de Binckhorst werd uitgesteld. Het plan is te vaag, vindt een deel van de raad, en biedt te weinig garanties voor de ontwikkeling zoals de gemeente die wenst.

‘We moeten eerst naar een betere balans van wonen en werken’, zegt fractievoorzitter Martijn Balster van oppositiepartij PvdA in het hippe Binckhorst-restaurant Mama Kelly. ‘Er zit hier ook zware industrie. Als je nu niet alvast met al die belangen rekening houdt, kan er straks chaos ontstaan met woningen naast een betoncentrale. Ja, dan wordt vast netjes voldaan aan de normen van het omgevingsplan, maar of het fijn en prettig is voor allebei? Dat is de vraag.

Huurdersorganisaties hebben zich nog amper over de plannen kunnen uitspreken. Is er voldoende sportgelegenheid, waar komen de scholen? Daar houdt de planvorming maar beperkt rekening mee. En wie staat aan het roer? Ontwikkelaars hebben goeie relaties met het stadhuis. De planvorming onttrekt zich grotendeels aan het zicht van ons als volksvertegenwoordigers. Ook de mensen die in het gebied werkzaam zijn, weten van niks.’

Monitoren
Niet dat cowboys hun gang kunnen gaan op de Binckhorst. Van alle nieuwe woningen moet 30 procent sociale huur zijn en 20 procent middenhuur. Ook is het totale gebied in vieren gesplitst met voor elk deel een eigen zogenaamd ‘gebiedspaspoort’, een voor het eerst in Nederland toegepast instrument. Vrij vertaald: in het ene deelgebied ligt het accent op woningbouw en gelden strengere milieunormen. In een ander krijgen bedrijven een wat vrijere hand.

Leren loslaten en toch een soort van regie houden – dat is voor gemeenten een lastig nieuw proces, erkent wethouder Revis. ‘Ik probeer te voorkomen dat we aan de tekentafel van het stadhuis vertellen wat er op de Binckhorst moet gebeuren. Tegelijk moet je voortdurend blijven monitoren of beleidsdoelen worden gehaald. Hebben we genoeg bedrijvigheid? Loopt de woningbouw op schema?’

Het betekent voor zijn ambtenaren een andere manier van werken. ‘Het heeft veel tijd gekost om alle belanghebbenden bij het proces aan te haken. Maar vanuit de afdeling onderwijs wordt nu nagedacht op welke plek we het beste een school kunnen integreren. Vanuit de afdeling economie volgen we veranderingen in het vestigingsklimaat: misschien moeten we toch nog méér bedrijfsverzamelgebouwen hebben.’ Flexibiliteit staat voorop, en toch ook weer niet. Revis kent de zorgen van ondernemers over de twintigjarige looptijd van het nieuwe omgevingsplan. Stel dat een bedrijf op de Binckhorst tussendoor wil uitbreiden?

‘Dat ligt een beetje aan de aard van het bedrijf’, reageert de wethouder. ‘De betoncentrale moet niet op dat idee komen. Maar we hebben pas nog een gloednieuw autobedrijf verwelkomd dat in de toekomst verder kan groeien. Je kunt van te voren precies zien welke ruimte het omgevingsplan qua geluid, geur of trillingen je als bedrijf nog biedt. Mits er natuurlijk ook fysieke plek voorhanden is: je moet de kavel van je buurman kunnen kopen.’

Verder verdichten
Hardnekkig zijn intussen de geluiden dat het niet bij die vijfduizend woningen blijft. ‘Je kunt verder verdichten’, beaamt Revis, ‘al heeft dat consequenties. Je zult nieuw milieuonderzoek moeten doen, omdat het anders gaat knellen. Ook qua vervoer. Die extra woningen kunnen alleen als er een metro of tram door de Binckhorst gaat lopen. Dat kost tijd. En geld. Maar als de minister ons budget geeft, staan wij hier op de banken. Dan kunnen we tienduizend woningen in de Binckhorst realiseren.’ Zorgelijke ontwikkeligen, vindt Balster.

‘De raad wordt op te grote afstand gezet’, reageert hij. ‘Als het aan het college ligt, stellen wij zelfs niet meer de beleidsregels voor de Binckhorst vast. Dat moet anders. Bij de planvorming moet de raad de regels vaststellen: de woningbouwopgave, waarborgen voor sociale en middenhuur, een goeie ov-ontsluiting. Als je, zoals nu op de Binckhorst, plannetje voor plannetje ontwikkelt, kom je aan het eind van de rit in problemen. Dan heb je misschien wel een prachtige wijk, maar zonder de juiste voorzieningen.’

‘Ik had de hoop dat met de Omgevingswet meer gelijkwaardigheid en een oprechtere wederzijdse interesse zou ontstaan. Zodat samenwerking meer is dan alleen informatie- uitwisseling. Dat is nog zoeken’, vult Bram Heijkers van I’m Binck aan. ‘Volgens de wethouder moet vooral de markt z’n werk gaan doen. Dat klopt. Maar dat is volgens ons niet op één op één de projectontwikkelaar, maar dat zijn ook right to challenges en andere burgerinitiatieven.’

‘Ik snap dat het met de Omgevingswet anders gaat en dat het spannend is’, aldus Revis. ‘Ik snap ook dat het proces voor een aantal mensen niet snel genoeg gaat. Maar ik wijs ook op de enorme vraag naar woningen en de overspannen woningmarkt.’ Uiterlijk over een jaar, verwacht hij, gaat de eerste heipaal de grond in. Medio 2020 kunnen de eerste bewoners naar de nieuwe wijk. Mits het omgevingsplan tijdig door de raad komt. Balster: ‘Als ik zie hoe de besluitvorming gaat, dan houd ik mijn hart vast. Krijgen we hier een Haagse volkswijk of wordt het een tweede Zuidas?’