De kiezers keuzes voor de woningmarkt

Kiezers zien het belang van nieuwbouw - zolang die maar elders plaatsvindt: het not in my backyard effect in optima forma. De uitkomsten uit de ‘Peiling thema wonen’ door I&O Research zijn illustratief voor de grote rol van de kiesgerechtigden bij het ontstaan en ontwaren van de gordiaanse knoop waarin de woningmarkt verstrikt is geraakt. Deze peiling werd in oktober uitgevoerd in opdracht van woningcorporatiekoepel Aedes.

Wat blijkt? Ruim 80 procent van de kiezers denkt dat ‘verbouwen bestaand kantoorgebouw’ de beste manier is om woningen te realiseren. De realiteit is helaas dat een groot deel van die gebouwen ongeschikt is voor woningtransformatie door beperkingen bij een woonbestemming en een mismatch met wat bewoners willen. Ook bij scenario’s van grote (verborgen) leegstand van kantoren zal dit, zo bleek ook uit recente cijfers van het CBS, hooguit 10.000 woningen per jaar opleveren en dus slechts 10% van de doelstelling.

Bouwen in het open gebied dan maar? De keuze voor bouwlocaties blijkt lastig: bijna een kwart van de respondenten vindt dat Nederland te vol is om extra te bouwen, ongeveer de helft is het daar niet mee eens. De meeste steun is er voor bouwen ten koste van landbouwgrond (41%). Maar ook van die laatste groep zal een groot deel eerder dit jaar gestemd hebben op de BBB. Die heeft zich daarmee stevig in de provinciebesturen genesteld en meldt over dit onderwerp in het verkiezingsprogramma dat ‘nieuwe woningen in het buitengebied geen belemmeringen kunnen vormen voor omliggende agrarische bedrijven’.

In een iets langer historisch perspectief was het ook de kiezer die (onbewust) instemde met de afbouw van actief ruimtelijk- en woningmarktbeleid door de reeks kabinetten Balkende en Rutte.

Wat kan een nieuw kabinet doen om de woningbouwopgave toch de gewenste schwung te geven om over tien jaar in de buurt van de beoogde 900.000 nieuwe woningen te komen?  

Begin met meer ontwerpend onderzoek: ontwikkel aansprekende plannen samen met de private sector in Publiek-Private samenwerkingsverbanden. Dat was ook succesvol bij de grote  gebiedsontwikkelingen, zoals bij de VINEX en de ‘sleutelprojecten’, van eind vorige eeuw. Bijvoorbeeld voor de ook in de peiling genoemde ‘hoogbouw op oude bedrijventerreinen’. Om daar de gewenste dichtheden te bereiken en de woningen betaalbaar te houden kan ‘hoogbouw’ van acht tot twaalf verdiepingen op die locaties al hoog genoeg zijn. Ook op die locaties gelden vaak beperkingen, maar de beschikbare ruimte voor (zeer duurzame nieuw)bouw is daar vele malen groter dan bij transformatie van kantoren.

Schets daarnaast beelden voor het toevoegen van kleine groene woonmilieus aan de randen van dorpen. Het Economisch Instituut Bouwnijverheid toonde onlangs aan dat daarmee in de Randstadprovincies en Noord-Brabant een potentieel van ruim 300.000 woningen zou ontstaan. In die provincies zou slechts 1,5 procent van de landbouwgrond nodig zijn om in kleine groene locaties te voorzien. Dat moet te vinden zijn bij boerenbedrijven die hun agrarische activiteiten gaan beëindigen, bijvoorbeeld vanwege gebrek aan bedrijfsopvolging.  Voorbeelden van aansprekende plannen voor groene woonmilieus en duurzame energie voorzieningen aan de periferie van dorpen en steden zijn er genoeg. Die kunnen, wellicht in combinatie met een beperkt aandeel in de winst van de planontwikkeling, omwonenden aanzetten tot een Yes in my backyard opstelling.