Alle hens aan dek voor woningbouw

De Vrom-raad vindt dat alle zeilen moeten worden bijgezet om te voorkomen dat de woningbouw in de Randstad stagneert. Zonodig moeten kleine gemeenten en ook waterschappen meebetalen aan ontwikkelingen in naburige steden. Het rijk moet stoppen met het afbouwen van subsidies. In het deze week gepresenteerde adviesrapport Grond voor kwaliteit, voorstellen voor verbetering van overheidsregie op (binnen)stedelijke ontwikkeling doet de Vrom-raad enkele vergaande aanbevelingen.

Alleen met onorthodoxe maatregelen is het volgens de adviesraad mogelijk om de ‘verstedelijkingsopgave’ te realiseren, ‘kwantitatief én kwalitatief ’. De raad maakt zich ernstig zorgen, zo staat in het rapport, en deze zorgen zijn door de kredietcrisis alleen maar toegenomen. ‘Vooral’ voor de Randstad worden problemen voorzien.

De door het kabinet gewenste verdichting van het stedelijk gebied staat volgens de Vrom-raad zwaar onder druk. Er is te weinig geld om te investeren in kwaliteit. Zonder extra middelen lopen projecten ‘grote’ vertraging op of komen ze helemaal niet van de grond. De raad wijst erop dat volgens de Structuurvisie Randstad 2040 in de komende decennia nog 500.000 tot 1 miljoen woningen moeten worden gebouwd.

Afdwingen

Intussen wordt in Nederland steeds minder geld verdiend met woningbouw, zeker in de steden. Vroeger werden vooral huizen gebouwd in uitbreidingswijken op boerengrond. Dit leverde veel geld op. Tegenwoordig is de ruimte beperkt. Bovendien wil het kabinet dat 40 procent van alle nieuwe woningen in bestaand bebouwd gebied wordt neergezet. In de praktijk is dit ingewikkeld en duur.

Volgens de Vrom-raad moeten ook kleine gemeenten in sommige gevallen een financiële bijdrage leveren. Gemeenten die nog wel winst maken op de ontwikkeling van woningbouw, moeten volgens de raad in het uiterste geval worden gedwongen om een deel van hun verdiensten af te staan aan grote buurgemeenten die alleen binnenstedelijk kunnen bouwen.

De raad schrijft in dit verband dat ‘een meer verplichtende vorm van regionale verevening’ in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet worden opgenomen. ‘Provincies moeten in staat worden gesteld deze verevening af te dwingen of om locaties aan te wijzen die vanuit een regionaal grondbedrijf worden aangestuurd.’

In sommige gevallen moet zonodig een rekening worden neergelegd bij de waterschappen, oppert de Vrom-raad. Als een waterschap vraagt om extra waterberging in een bestemmingsplan, mag daar best een financiële bijdrage tegenover staan. Een andere aanbeveling gaat over het ‘professionaliseren’ van de ‘kennis en kunde over de grondmarkt’. De raad meent dat deze ‘met name bij kleinere gemeenten tekortschiet’. Kleine gemeenten zouden hun grondbedrijven moeten bundelen. ‘Een kenniscentrum grondexploitatie is een tweede oplossing.’

Krimp

De Vrom-raad beklemtoont in het rapport dat niet alleen voor de Randstad extra geld nodig is. Ook regio’s die te maken hebben met bevolkingskrimp krijgen te maken met geldgebrek. Hier moeten bijvoorbeeld woningen worden vervangen om de toenemende vergrijzing het hoofd te bieden. In sommige gevallen kan regionale verevening volgens uitkomst bieden.

De raad bepleit eveneens een aantal maatregelen die voor burgers verstrekkende gevolgen kunnen hebben. Om prijsopdrijvende werking te voorkomen, zou bij grondverwerving nog slechts de gebruikswaarde aan de eigenaar moeten worden uitgekeerd, zonodig met een ‘redelijke vergoeding van de bedrijfsschade’. De waardestijging die ontstaat door de bestemmingswijziging moet volgens de raad ten goede komen aan het plan.

Ook het recht op zelfrealisatie, dat onroerendgoedeigenaren de mogelijkheid geeft om zelf plannen te ontwikkelen voor hun eigen grond, moet in de visie van de raad worden ‘heroverwogen’. Hoewel dit recht is verankerd in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, denkt de Vrom-raad dat het bij ‘majeure ruimtelijke opgaven’ mogelijk moet zijn om hiervan af te wijken, ‘met de nodige zorgvuldigheidsbepalingen’ en tegen betaling van ‘passende schadevergoedingen’.

Voor dit moment, dringt de raad aan op anticyclisch investeren, omdat dit kan zorgen voor continuïteit in de bouwprogramma’s. De raad benadrukt dat zijn advies ‘agenderend’ van aard is. De voorstellen ‘verdienen nadere uitwerking’ door de ministers Cramer (Vrom, PvdA) en Van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie, PvdA), zo staat in het rapport. Het ministerie van Vrom, de VNG en Unie van Waterschappen konden deze week nog niet inhoudelijk op het advies reageren.

Henry Meijdam, voorzitter Vrom-raad: ‘Krachtig ingrijpen in grondmarkt noodzakelijk’

In het rapport Grond voor kwaliteit doet de Vromraad een aantal opmerkelijke aanbevelingen. Hoe realistisch zijn die? Voorzitter Henry Meijdam van de adviesraad licht toe.

Denkt u dat alle aanbevelingen de eindstreep gaan halen?
‘Dat is nu natuurlijk nog niet te overzien. Maar wij willen wel een duidelijk signaal afgeven. De raad maakt zich grote zorgen over het functioneren van de grondmarkt. Ruimtelijke opgaven dreigen af te stuiten op financiële onhaalbaarheid, en dit wordt deels veroorzaakt door de grondmarkt. Als we de werking van de grondmarkt willen verbeteren, moeten de beleidsbepalers echt krachtig ingrijpen.’

U pleit onder meer voor verplichte regionale verevening. Dat raakt aan de gemeentelijke autonomie.
‘Daar heeft u gelijk in. Maar het is de enige manier om de kosten van regionale ruimtelijke ontwikkelingen op een redelijke manier te verschmerzen. Daarom vinden wij het wenselijk om het instrument van regionale verevening op grote schaal in te voeren. Dat leidt bijvoorbeeld ook tot een betere regionale planning. Daarnaast moeten op de rijksbegroting structureel middelen worden gereserveerd.’

Strijkt u hiermee niet heel veel betrokkenen tegen de haren in?
‘Het gaat ons er niet om redelijke rendementen tegen te gaan, of om marktpartijen dwars te zitten. Het is altijd zo geweest dat elk dorp zijn eigen broek moet ophouden, maar wij geloven erg in een regionale aanpak. We moeten kijken naar mogelijkheden om de lusten en lasten beter te verdelen. Daarom zeggen wij tegen de beleidsbepalers: gebruik je verstand.’

Moeten steden waar nog wél wordt gebouwd gaan bijdragen aan herstructureringen in naburige gemeenten met bevolkingskrimp?
‘Op die manier zou het inderdaad kunnen, maar je moet niet denken in sjablonen. Het kan ook zijn dat steden in krimpregio’s vooral binnenstedelijk bouwen en met hun exploitatie dus helemaal niet zo gunstig uitkomen. In die gevallen moet het rijk nadrukkelijk zijn verantwoordelijkheid nemen.’

U stelt het recht op zelfrealisatie - de eigenaar mag zelf ontwikkelen - ter discussie. Moet het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens worden opengebroken?
‘Die aanbeveling past in haar volledige context. Pas als je heel dicht bij de onteigeningsgrond zit, zou je in onder omstandigheden het recht op zelfrealisatie kunnen heroverwegen. Maar dan heb je het over een noodrem-procedure, die je alleen gebruikt als het echt niet anders kan.’