AI-tool die gemeenten helpt om woningnood te verlichten

Een nijpend woningtekort en tegelijkertijd veel leegstaande kantoren en winkels: dat schreeuwt om een snelle vastgoedtransformatie. Maar hoe weet je nu welke utiliteitsgebouwen leeg staan en welke panden zich goed lenen om een woonfunctie te krijgen? TNO heeft een artificiële intelligentie (AI)-tool ontwikkeld die de mogelijkheden snel in kaart brengt. Zeer interessant voor gemeenten, want deze vorm van AI kan een belangrijke bijdrage leveren aan het verlichten van de woningnood.

Bouwen, bouwen, bouwen: dat is de eerste reflex bij een woningtekort. Ondertussen kampen we in Nederland met stikstofproblematiek, waardoor er maar beperkte mogelijkheden zijn om nieuwe woningen te bouwen. Vastgoedtransformatie is daardoor extra aantrekkelijk. Vooral ook omdat er veel kantoren en winkels leegstaan. Het CBS berekende op 1 januari 2021 dat in Nederland 10,2 procent van alle kantoren en 8,7 procent van alle winkels leegstonden. Een deel daarvan wordt al verbouwd en zal straks aan de woningvoorraad worden toegevoegd.

Het initiatief ligt daarbij vaak bij commerciële vastgoedpartijen. Het lastige daarbij is dat de keuzes die deze bedrijven maken niet altijd stroken met het woonbeleid en de huisvestingsvoorkeuren van gemeenten. Soms levert wat maatschappelijk gewenst is ook economisch gezien het meest op. Maar als dat niet het geval is, kunnen financiële overwegingen ervoor zorgen dat een vastgoedpartij niet zo happig is om tot een vastgoedtransformatie over te gaan.

Stap in de goede richting

En dat is niet het enige probleem. Vastgoedtransformaties kunnen soms moeizame en langdurige processen zijn. Gezien de nijpende woningcrisis is er collectief actie nodig, waarbij alle betrokken partijen nauwer met elkaar dienen samen te werken. Met de publicatie van het Nationaal Transformatieplan zette het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) afgelopen juni een stap in de goede richting. Van de 100.000 woningen die BZK jaarlijks aan de Nederlandse woningvoorraad wil toevoegen, is het de bedoeling dat er 15.000 woningen tot stand komen door vastgoedtransformaties.

Wat er bij vastgoedtransformaties komt kijken

Een mooie ambitie. Ondertussen kost het met de huidige aanpak wel veel tijd om te bepalen of een pand al dan niet geschikt is voor een vastgoedtransformatie. Daarbij gaat het er niet alleen om of een pand technisch gezien aan de voorwaarden voldoet om bijvoorbeeld tot een appartementencomplex te worden verbouwd, maar is het ook belangrijk om te weten of zo’n project wel aansluit bij het bestemmingsplan en de wensen van de mensen die in die omgeving wonen. Veel gemeenten missen de capaciteit en data om alle voor een vastgoedtransformatie benodigde informatie goed in beeld te brengen. Daar komt de versnippering van vastgoedeigendom nog bij, wat het lastig maakt om vastgoedeigenaren te bereiken en ze mee te nemen in transformatieplannen. Om daadwerkelijk tot de gewenste 15.000 vastgoedtransformaties per jaar te komen, zijn dat dus nog belangrijke aandachtspunten.

Door TNO ontwikkelde AI-tool

Er moet echt nog wel wat gebeuren om vastgoedtransformaties de benodigde boost te geven. TNO heeft daarom de Smart Building Transformation Identifier (SBTI) ontwikkeld. Dat is een tool die met behulp van AI kan aangeven welke gebouwen het meest geschikt zijn om na een verbouwing toegevoegd te worden aan de woningvoorraad. Daarbij maakt die AI-tool gebruik van deels openbare databronnen. Bijvoorbeeld van gebouwdata van het Kadaster, omgevingsdata van het CBS en data van al getransformeerde gebouwen. TNO heeft een AI-model ontwikkeld dat met behulp van een algoritme in staat is om op basis van die data te leren welke factoren een vastgoedtransformatie tot een succes maken.

Direct inzetbare datatechnologie

De SBTI-tool is gebaseerd op een eveneens door TNO ontwikkelde methode om te bepalen welke woningen in aanmerking komen voor specifieke verduurzamingsoplossingen (de contigenten-aanpak). En die aanpak blijkt ook zeer geschikt te zijn om het transformatiepotentieel van gebouwen in Nederland te bepalen. Het gaat dus om een al beproefde datatechnologie die gemeenten direct in kunnen zetten. Hoe groot is de kans dat een gebouw geschikt is voor een transformatie? Hoeveel woningen zouden er gerealiseerd kunnen worden? En wat voor type woningen zouden dat kunnen zijn? Dat zijn vragen waar de SBTI-tool antwoorden op kan geven. In de eerste versie gaat het om een kaart van Nederland met visuele (GIS) weergave van gebouwen waarvan de kans groot is dat ze zich goed lenen voor een transformatie. Daarbij zijn ook meteen de gebouwdata van die panden te zien. Zeer gebruiksvriendelijk. En hoe meer data er beschikbaar komen, hoe beter de voorspellingen van deze AI-tool zullen worden. Dit is dus echt nog maar het begin.

Oproep

TNO gaat graag de samenwerking aan met gemeenten die leegstaande kantoren en winkels een woonbestemming willen geven. Wie daarover meer wil weten, kan contact opnemen met Devin Diran van TNO.