Aanpak woningtekort kan veel eenvoudiger

Het groeiend woningtekort is één van de grootste problemen van Nederland. Ook het nieuwe kabinet zal blijven zoeken naar goede oplossingen. De aanpak van de woningnood begint met regievoering, verbinding en vereenvoudiging.

Bestaanszekerheid, oftewel het bieden van een voldoende basis om van te leven, was hét motto van de verkiezingen van woensdag. Woonzekerheid is daarbij een van de belangrijkste factoren, aangezien een huis niet alleen onderdak biedt, maar ook stabiliteit en veiligheid geeft. Onzekerheid omtrent huisvesting kan leiden tot stress, persoonlijke ontwikkelingsbelemmeringen en uitstel van belangrijke levensbeslissingen, met aanzienlijke sociaaleconomische gevolgen.

Het woningtekort is inmiddels urgenter en nijpender dan ooit. Er is een behoefte aan 900.000 woningen vóór 2030 vastgesteld, en dat loopt dit jaar verder op tot 4,8 procent. We moeten met meer tempo en meer regie, meer betaalbare huizen gaan bouwen, zei demissionair minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening deze zomer. De hamvraag: wat is de beste aanpak? 

We zien vier grote knelpunten bij huisvestingsprojecten. Allereerst is er vaak gebrek aan draagvlak en geschikte locaties. Dit wordt vooral bemoeilijkt door bestuurlijke, politieke en maatschappelijke discussies, vooral als het gaat om de toewijzing aan specifieke groepen zoals arbeidsmigranten of statushouders. Het tweede knelpunt is het komen tot een sluitende businesscase. Dit blijkt vaak onhaalbaar in zowel tijdelijke als reguliere huisvesting vanwege stijgende kosten en onzekerheid over de exploitatietermijn. Een derde obstakel is de complexe regelgeving rondom ruimtelijke ordening. Het vierde en laatste knelpunt is de beperkte beschikbaarheid van nutsvoorzieningen in veel delen van het land. Dit leidt tot lange wachttijden voor elektriciteitsaansluitingen door netcongestie, personeelstekort en lange besteltermijnen voor materiaal.

Om verschil te maken als overheid, moet je een uitvoerende regie pakken. Dat betekent: sturen door je actief bezig te houden met projecten. Alleen op die manier word je eigenaar van het probleem en ga je werkelijk snappen wat er in praktijk speelt. Actieve betrokkenheid legitimeert bovendien het beleid en helpt om te ontdekken waar de knelpunten echt liggen. Dat heeft tot gevolg dat je interventies kunt ontwikkelen die echt iets oplossen.

Tegelijkertijd is er ook duidelijkheid nodig. Als het gaat om draagvlak en locaties is het een illusie om te denken dat gemeenten daar alleen doorbraken zullen forceren. De overheid zal bouwlocaties moeten aanwijzen, maar dat moet wel hand in hand gaan met de uitvoering. Als je vanuit een actieve betrokkenheid bij projecten tot het aanwijzen van locaties komt, leidt dat tot betere keuzes en meer draagvlak dan op afstand beleid te formuleren. Een bindend beleidskader dat aanwijzen mogelijk maakt heeft bovendien tot gevolg dat het voorspelbaar wordt waar in Nederland voor welke ruimtelijke invulling gekozen wordt. Daar is veel behoefte aan, ook bij professionele partijen die nu vaak moeten anticiperen op vele mogelijkheden en dan bijvoorbeeld geen grote investering als een robotlijn in een woningfabriek opnemen.

Bij complexe vraagstukken zoals het woningtekort is het onvermijdelijk dat je onderweg obstakels tegenkomt die voor stagnatie of vertraging kunnen zorgen. Het is daarom essentieel om vanaf het begin alle relevante partijen bij elkaar aan één tafel te brengen. Op deze manier kun je direct de mogelijke problemen en oplossingen onderzoeken. Dit klinkt misschien eenvoudig, maar je zou verbaasd zijn hoe betrokken partijen soms jarenlang over elkaar kunnen praten zonder elkaar echt te kennen.  

Het is verre van makkelijk om Nederland op een goede manier in te richten als het gaat om woningbouw. Daarom betogen wij: draai het om. Als het zo complex is, ga dan naar locaties toe. Praat met de partijen die aan de lat staan, al is het er maar één. Voer regie, zodat de uitvoerders daar baat bij hebben, en niet andersom. Ga ín de bouwkeet of bij het projectteam zitten en vraag: wat hebben jullie nodig om sneller een bepaald type woning neer te zetten? En pas dáár vervolgens je randvoorwaarden en regie op aan. De rest volgt vanzelf. Na een bezoek aan een bouwkeet, gemeentehuis, woningcorporatie of participatieavond, gaan wij altijd terug naar huis met het idee: het kan anders, simpeler, en minder complex.

Lennert Middelkoop en Gijsbert Duijzer zijn partner bij Deloitte Real Estate