Aandeel woningen middenhuur stijgt in Utrecht nog niet

Het aandeel van de middenhuurwoningen in de totale woningvoorraad van de gemeente Utrecht wil nog niet stijgen. Dat constateert de Rekenkamer Utrecht. Dit is in weerwil van het huisvestingsbeleid dat Utrecht al sinds 2014 voert, dat gericht is op meer woningen in het middensegment. Tussen 2019 en 2021 bleef het aandeel ervan op 11 procent van de woningvoorraad steken.

Een middenhuurwoning in Utrecht heeft een huurprijs tussen 763 en 1.027 euro en bevindt zich daarmee tussen de sociale huur en de vrije sector in. Deze woningen voor de middeninkomens hebben aan belang gewonnen door de hoge huizenprijzen. Hierdoor zijn koopwoningen voor veel mensen buiten bereik geraakt.

Tussen 2019 en 2021 zijn er ongeveer 1800 woningen in het Utrechtse middenhuursegment bijgekomen. Maar waarschijnlijk zijn er evenveel woningen uit de middenhuur verdwenen, omdat ook de huurprijzen zijn gestegen.

De Jonge

Het is voor de gemeente Utrecht lastig de huurprijzen te beïnvloeden. Voor een deel is de stad afhankelijk van het rijk. Maar minister De Jonge van Volkshuisvesting is ook van mening dat meer middenhuur noodzakelijk is. Vanaf 1 januari 2024 wil hij de puntentelling uitbreiden waarop een deel van de huurprijzen is gebaseerd. De puntentelling van het zogenaamde woningwaarderingsstelsel gaat dan naar 187, wat volgens de minister als gevolg heeft dat ruim 300.000 woningen een gemiddeld 190 euro lagere huurprijs krijgen. Door deze maatregel neemt het aantal woningen in de huursector waarvan de huurprijs gereguleerd is toe.

Opkoopbescherming

Wat ook zal helpen, is dat gemeenten sinds 2022 aan opkoopbescherming mogen doen. Utrecht verbiedt het dat woningen met een WOZ-waarde tot 487.000 euro zonder vergunning worden verhuurd. Ook geldt er een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw. Daarnaast wil Utrecht tot 2040 60.000 woningen bijbouwen.

Los hiervan kan een gemeente de bouw van betaalbare woningen stimuleren door het opnemen van een verordening in een bestemmingsplan, sturing via gronduitgifte aan een erfpachter (grond voor middenhuurwoningen wordt nooit verkocht), of het aanbieden van grond tegen een gereduceerd tarief.

Goedkeuring

Bovendien kunnen ook woningbouwcoöperaties sinds twee jaar makkelijker huurwoningen in het middensegment realiseren. Dat komt doordat er geen goedkeuring meer nodig is van de Autoriteit Woningcorporaties. Dat geeft gemeenten mogelijkheden: zij hebben via de gebruikelijke prestatieafspraken meer vat op woningcorporaties dan op private marktpartijen.

Aanbevelingen

Het Utrechtse college van B&W neemt veel van de aanbevelingen van de Rekenkamer over. Eén hiervan is om de doelen voor de middenhuur tot op wijkniveau te concretiseren. Tegelijkertijd antwoordt het college dat het 'wellicht' te vroeg is om te oordelen over de Utrechtse aanpak. Woningbouwprojecten duren gemiddeld acht jaar. Dat kan een reden zijn dat de resultaten nog niet zichtbaar zijn.

Een probleem is, schrijft de Rekenkamer, dat de gemeente Utrecht 'beperkt zicht heeft op het aantal middenhuurwoningen dat daadwerkelijk is gerealiseerd'. De gemeente rapporteert alleen over wat zij verwacht te gaan bouwen. De gemeenteraad kan daardoor niet goed in de gaten houden of de doelen worden behaald. Daar klaagt de raad al langer over.