340 duizend woningen te veel in de pijplijn

‘Schadelijk’, noemt directeur Christine Oude Veldhuis van het Nirov de geconstateerde overcapaciteit aan ruimtelijke plannen. Gemeenten hebben in bestemmingsplannen en structuurvisies ruimte gereserveerd voor de bouw van ruim 1 miljoen woningen in de komende 15 jaar. Primos-prognoses, waarmee ook het ministerie van Vrom werkt, laten echter zien dat uitbreiding van de woningvoorraad met 700 duizend huizen voldoende moet zijn. Voor de nieuwbouw van kantoren zijn de cijfers nog dramatischer.

Als de prognoses en de plannen tegen elkaar worden afgezet, blijkt dat voor toekomstige kantoren de helft minder aan ruimte kan worden geserveerd. Als rekening wordt gehouden met de huidige leegstand, kan zelfs worden volstaan met uitvoering van nog geen kwart van alle plannen. Volgens Oude Veldhuis leidt dit alles tot kapitaalvernietiging.

Het Nirov (Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting) registreert sinds enkele jaren alle bestemmingsplannen en structuurvisies voor zover deze gepaard gaan met een fysieke verandering. Deze plannen worden zichtbaar gemaakt op De Nieuwe Kaart van Nederland. Kleine projecten van tien woningen of minder blijven buiten beschouwing. Vanwege toenemende geluiden dat het aantal plannen in Nederland de behoefte overstijgt, heeft het Nirov de Primos-prognoses nu afgezet tegen alle projecten op De Nieuwe Kaart. ‘En dan blijkt’, zegt Oude Veldhuis, ‘dat we 340 duizend woningen meer in de planologische capaciteit hebben dan nodig.’

De Nirov-directeur benadrukt dat plannenmakerij geld kost: ‘Als je plannen maakt die niet worden gerealiseerd, is dat in feite kapitaalvernietiging. Je hebt immers wel kosten gemaakt voor planontwikkeling en planvoorbereiding. Maar het gaat verder. Voordat de bouw van een woning kan beginnen, moet je de grond verwerven. Je kan te maken krijgen met sloopkosten. De grond moet bouw- en woonrijp worden gemaakt. Je moet infrastructuur aanleggen. Alles bij elkaar opgeteld, praat je al gauw over 25 procent van de stichtingskosten per woning.

Kijkend naar een overcapaciteit van 340 duizend woningen gaat het al met al om een potentiële uitgavenpost van meer dan 20 miljard euro, al wordt dit geld uiteraard niet allemaal uitgegeven.’ Een bijkomend probleem is volgens Oude Veldhuis dat ruim plannende gemeenten zich rijk rekenen met (toekomstige) grondopbrengsten terwijl deze onvermijdelijk zullen achterblijven bij de verwachting. ‘En dan heb ik het nog niet over de ruimtelijke kwaliteit. Overal een beetje bouwen, betekent dat je nergens de gewenste kwaliteit realiseert.

Als je een plan slechts gedeeltelijk uitvoert, heeft dat allerlei consequenties. Als in een wijk slechts 4500 of vijfduizend woningen worden gebouwd in plaats van de zevenduizend die gepland waren, heeft dat direct gevolgen voor bijvoorbeeld de winkelvoorzieningen, de scholen, en de buslijnen.’ Oude Veldhuis roept het algemeen aanvaarde beginsel in herinnering dat het verstandig is om plannen te maken voor ongeveer 125 procent van de te verwachten woningbehoefte. Hierdoor kan flexibel worden ingespeeld op veranderende omstandigheden als projecten onverhoopt niet kunnen doorgaan, of als onvoorziene vertraging ontstaat.

Regionale markt

Het Nirov heeft de woningbouwplannen regionaal gekwantificeerd. Hierbij is de begrenzing aangehouden van de BWS-gebieden (Besluit Woninggebonden Subsidies), waarbinnen ook regionale afspraken worden gemaakt over te bouwen woningen. ‘De woningmarkt functioneert regionaal. We hebben ook een lokale doorrekening gemaakt, maar denken dat de uitkomsten daarvan minder relevant zijn.’

Oude Veldhuis benadrukt dat de berekende resultaten waarschijnlijk nog te positief zijn: ‘In de praktijk zijn vaak minder woningen nodig dan vooraf wordt becijferd. Tot 2006 waren volgens de Primosprognoses 100 duizend woningen per jaar nodig, maar die aantallen zijn sinds 1989 nooit meer gehaald. Sinds 2006 wordt gerekend met 80 - tot 85 duizend woningen per jaar, maar ook die productie is in de afgelopen 10 jaar niet gehaald. Als je dat in ogenschouw neemt, wordt de overcapaciteit aan plannen alleen maar groter.’

Gemeenten moeten niet denken dat de woningmarkt na de crisis wel weer op hetzelfde niveau terugkeert, waarschuwt Oude Veldhuis. ‘Ook voor de crisis begon de markt al vast te lopen. Sinds 1985 waren de woningprijzen continu gestegen, maar in 2007 zagen we opeens een stabilisatie. Bovendien zal de bevolkingdaling zich in steeds grotere delen van het land gaan manifesteren. Daarom roept het Nirov alle gemeenten op om met meer realisme te kijken naar hun plancapaciteit.’

Vorige dip

Op de kantorenmarkt zijn niet alleen gemeenten, maar ook beleggers en gebruikers partij. ‘Bij een vorige dip in de vastgoedmarkt, begin jaren ’90, is door de TU Delft al eens geopperd om voor elk nieuw te bouwen kantoorpand eenzelfde aantal vierkante meters uit de voorraad te nemen. Daarvan is nooit iets terecht gekomen. Misschien moeten we dat oude idee nieuw leven inblazen.’

Met de bedrijventerreinen gaat het vermoedelijk wel de goede kant op. Het Rijk heeft met provincies en gemeenten in een convenant vastgelegd dat de komende tien jaar maximaal 11 duizend hectare aan nieuw bedrijventerrein wordt ontwikkeld. ‘Dat komt netjes overeen met de prognoses’, aldus Oude Veldhuis.

Te krappe planning

Zes regio’s in de Randstad en in Gelderland en Overijssel wijken af van de landelijke trend. Zij hebben te weinig ruimte gereserveerd voor woningbouw. Uitgaande van prognoses voor de komende 15 jaar, zouden deze regio’s volgens het Nirov aan het eind van de rit bouwlocaties tekort komen. Het gaat om:

• Utrecht en omgeving

   

• Eemland/Vallei (omgeving Amersfoort)

   

• Haaglanden

   

• Drechtsteden

   

• Zwolle en omgeving

   

• Stedendriehoek (omgeving Apeldoorn, Deventer, Zutphen)

   

Prognose woningbehoefte versus regionale planning

Bron: Nirov, vereniging voor professionals op het gebied van ruimtelijk beleid

Een planning van 100 tot 130 procent is volgens het Nirov ideaal. Wie lager zit, heeft te krap gepland; wie erboven zit, te ruim. Kijkend naar de oranje en rode kleuren, hebben verreweg de meeste regio’s onnodig veel ruimte gereserveerd voor woningbouw. Zuidoost-Limburg (Parkstad) is vanwege de specifieke problematiek buiten beschouwing gelaten. Hier krimpt de hele regio. In andere krimpgebieden (Noord- en Noordoost-Groningen, Zeeuws-Vlaanderen, Achterhoek) speelt bevolkingsdaling vaak vooral op gemeentelijk niveau en groeien buurgemeenten nog wel.