Trage uitgifte bottleneck

Meer vraag naar bouwvergunningen; grondprijzen stabiel

Diverse (kwartaal-)rapportages tonen aan dat de nieuwbouw van woningen een toename laat zien. Vanaf het uitbreken van de economische crisis in 2008 tot aan 2013 was er sprake van een gestage afname van verstrekte vergunningen van ruim 85.000 naar 25.000 afgegeven bouwvergunningen. Daarna zette een geleidelijke stijging in. Vorig jaar werden door gemeenten 51.000 bouwvergunningen afgegeven. Genoeg is dat niet. Er zou een structureel tekort zijn van circa 200.000 woningen, mede als gevolg van een te beperkte bouwstroom in de periode 2010–2016. Bovendien wordt tot 2040 een groei voorzien van het aantal huishoudens met één miljoen. Daarnaast zou er een vervangingsopgave zijn van 600.000 woningen.

Volgens het EIB is er een jaarlijks nieuwbouwvolume nodig van 70.000 eenheden om tegemoet te komen aan de vraag. ‘Dat niveau wordt al geruime tijd niet gerealiseerd, de huidige schaarste op de woningmarkt zal daardoor niet verminderen’, waarschuwt Erik Berkelmans, directeur van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Ondanks de groei van het aantal bouwvergunningen zal de druk op de woningmarkt volgens hem dit jaar verder toenemen. ‘Het aantal bouwvergunningen en daarmee het aanbod van nieuwbouwwoningen biedt onvoldoende soelaas om de oververhitting van de woningmarkt in delen van Nederland tegen te gaan.’ ING spreekt min of meer dezelfde verwachting uit, in een vorige week gepresenteerd rapport van het Economisch Bureau van die bank. ‘De nieuwbouw neemt toe, maar voor veel projecten blijft het lang wachten op een vergunning. Gemeenten hebben te weinig capaciteit om alle plannen snel te beoordelen’, aldus de ING in een nadere toelichting op de mismatch tussen de recordvraag en het relatief lage aanbod.

Klagende bouwers
‘Gemeenten zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met enerzijds een grote decentralisatieopgave en anderzijds met de afboekingen die gedaan moesten worden op de verschillende grondposities. Daarbij werd menig gemeente geconfronteerd met uitvallende vraag bij diverse ontwikkellocaties. In reactie daarop zijn er diverse ingrepen geweest bij de betrokken afdelingen. Dat betrof vooral het verminderen van formatie en soms ook het aanpassen van werkwijzen. Daarbij is er in veel gevallen gekozen voor een faciliterend grondbeleid’, aldus Berkelmans. ‘Op dit moment worden gemeenten weer geconfronteerd met meer initiatieven door de aantrekkende woningmarkt. Het faciliteren daarvan vraagt de nodige bemoeienis van de gemeente, terwijl de organisatie daarvoor niet is toegerust. Dat leidt in sommige gevallen tot vertragingen. De krapte op de markt wordt minder snel opgelost dan mogelijk zou zijn.’

De vraag is wat de ontstane verhitting doet met de grondprijzen. De schaarste van het aanbod van (nieuwbouw-)woningen zou namelijk een opdrijvend effect op de grondprijs kunnen hebben. Vooral bouwers en ontwikkelaars klagen met enige regelmaat over te hoge grondprijzen en verdenken gemeenten ervan dat ze het aanbod van bouwkavels beperkt houden om op die wijze daadwerkelijk invloed uit te oefenen op grondprijsstijgingen.

Volgens Erik Berkelmans voeren gemeenten in de praktijk echter niet snel grondprijsstijgingen door. ‘Dat doen ze niet in goede tijden, net zomin als ze in mindere tijden de prijzen niet snel naar beneden aanpassen. Dat is nu niet anders, enkele uitzonderingen – de grote steden – daar gelaten’, stelt hij. ‘De gemiddelde transactieprijsindex van woningbouwkavels, bijgehouden door het Kadaster, bevestigt dat beeld. Deze laat een stabiel beeld zien van de prijs van een bouwkavel in 2015 en 2016.’

‘Uit onze eigen waarneming zien wij bij gemeenten die een vaste grondprijs hanteren, dat deze in de crisis relatief stabiel werden gehouden. Daarbij moet wel worden bedacht dat er weinig transacties waren waardoor er helemaal geen prijs tot stand kwam. Op dit moment zien wij bij gemeenten die een vaste grondprijs hanteren een beperkte stijging’, legt Berkelmans uit.

Wordt gekeken naar de zogeheten residuele grondwaardeontwikkeling – waarmee een groot deel van de gemeenten rekent – dan is er tussen 2013 en 2016 geen stijging zichtbaar. Dat laatste houdt Metafoor bij met de Residex, een graadmeter die het verloop laat zien van de waarde van woningbouwgrond wanneer op basis van kengetallen residueel wordt gerekend. Hoe hoger de waarde, hoe groter het aandeel van de grond in de vrij-op-naam-prijs (VON).

Lesje geleerd
Vanaf 2011 is een grondprijsdaling te zien. De afgelopen twee jaar blijft de Residex ongeveer op hetzelfde niveau, doordat woningprijsstijgingen en bouwkostenstijgingen elkaar ongeveer in evenwicht houden. Zoals gezegd, is er sprake van aanzienlijke regionale verschillen. Met name in en rondom Amsterdam en Utrecht stijgen de (bestaande) woningprijzen en VON-prijzensnel Daarom zijn daar ook snel stijgende grondprijzen waarneembaar. ‘In de gebieden buiten de Randstedelijke hotspots is er sprake van beperktere stijging van grondprijzen of zelfs dalingen indien er gebruik wordt gemaakt van een residuele rekenwijze’, aldus Berkelmans.

Een mogelijke verklaring voor de redelijk stabiele grondprijzen moet volgens hem gezocht worden in het gegeven dat gemeenten vertraagd reageren op marktontwikkelingen. ‘Dat komt door een paar dingen. Ze houden vast aan bestaande routines. Niet onbelangrijk is ook dat grote fluctuaties in prijs moeilijk politiek te verantwoorden zijn. Dat zou namelijk leiden tot een onwerkbare situatie: het ene jaar forse winsten en het andere jaar een fors beslag op het weerstandsvermogen’, zegt hij. Ook naar de buitenwereld toe is een vergrote prijsdruk niet altijd even handig: geïnteresseerden in woningbouwgrond zouden er extreem op kunnen reageren. Bovendien zou door aanpassing van de grondprijs er concurrentie kunnen ontstaan met de omliggende gemeente of projecten. Berkelmans: ‘Bij een verhoging is er dan het risico dat men zich uit de markt prijst. Bij een verlaging geldt het omgekeerde: indien omliggende projecten volgen, waar ligt dan de bodem?’

Een laatste verklaring is dat gemeenten in bepaalde mate risicomijdend gedrag vertonen. Gemeenten hebben door de crisis hun lesje wel geleerd, met hier en daar forse afboekingen. Berkelmans: ‘Op dit moment wordt altijd zeer grondig afgewogen of men nieuwe verwervingen wenst te doen. Met de afboekingen, met soms ingrijpende gevolgen, zijn gemeenten huiverachtig om actief te participeren in nieuwe ontwikkelingen. Laat staan dat ze zelf risicodragend initiatieven ontplooien.’ Dat laatste is mede ingegeven door de aangepaste boekhoudvoorschriften voor gemeenten, die sterk zijn gericht op het beheersen van risico’s van grondbedrijven.

Verhitting: stijging woningprijzen
De landelijke gemiddelde transactieprijs van een woning is met circa 9,3 procent gestegen ten opzichte van één jaar geleden, in Amsterdam zelfs met bijna een kwart. Daarmee ligt de woningprijs gemiddeld gezien nog circa 7 tot 8 procent onder het niveau van voor de crisis. Maar per regio en gemeente verschilt dat sterk. ‘In enkele gemeenten ligt de gemiddelde woningprijs alweer boven de gemiddelde woningprijs van 2008’, aldus Berkelmans. Met name geldt dat voor delen van Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland.