Taxatie niet-woningen is net jojo

De verschillen blijken uit recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) over de WOZ-waarden van 2007 tot en met 2010. Volgens die gegevens begrootte de gemeente Muiden in die periode de WOZ-waarde van niet-woningen bijvoorbeeld op respectievelijk 84, 184, 86 en 190 miljoen euro.

De cijfers van Lingewaal laten over die jaren een soortgelijke, zij het minder heftige, schommeling zien: 1573, 1641, 1457 en 1643 miljoen euro. Opvallend is ook de plotselinge daling van de WOZwaarde voor niet-woningen onder andere in Leiden en Uithoorn: ten opzichte van 2009 kelderden die geraamde waarden in beide gemeenten ineens met zo’n 20 procent.

Met zulke grote verschillen lijken de ramingen veel weg te hebben van nattevingerwerk. Ruud Kathmann, lid van het managementteam van de Waarderingskamer, bestrijdt dat echter. De Waarderingskamer moet controleren of gemeenten de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) goed uitvoeren. De waardering van panden wordt volgens hem een steeds serieuzere aangelegenheid. ‘Gelet op de enorme bedragen die ermee zijn gemoeid, zijn de belangen dermate groot dat ondernemers en gemeenten er gespecialiseerde adviseurs nauwgezet naar laat kijken’, zegt hij.

Opvallende waardesprongen niet-woningen (in miljoenen euro's)

Een deel van de opvallende verschillen in de CBS-reeks valt volgens Kathmann te verklaren doordat de WOZ-cijfers van 2009 en 2010 nog niet definitief zijn. Bezwaarprocedures die door eigenaren tegen de taxatie zijn aangespannen, zijn vaak nog niet afgewikkeld voor die jaren. ‘Daar waar de verschillen van jaar tot jaar groot zijn, komt dat in veel gevallen door de aanwezigheid van een groot bedrijf waarvan de waardebepaling complex is. In Eemsmond gaat het bijvoorbeeld om een energiecentrale’, zegt hij. ‘Omdat ze in die gemeente verder weinig nietwoningen hebben, is dat meteen redelijk herkenbaar in de cijfers.’

Schrikreactie

Bekend is dat de taxatie van niet-woningen lastiger is dan van woningen. De waardebepaling van woningen is volgens Kathmann veel eenvoudiger. Wat er in Leiden en Muiden aan de hand is met de taxatie van nietwoningen, weet hij niet.

De opvallende verschillen hebben bij de Waarderingskamer in elk geval tot ‘een schrikreactie’ geleid. Bij een volgend bezoek zullen zijn medewerkers in Muiden uitleggen dat de schommeling deels te ver klaren is door een bestemmingswijziging van een groot bouwterrein, een fabrieksterrein wordt woonlocatie. En deels omdat, zoals eerder gezegd. het CBS voorlopige cijfers in haar statistieken verwerkt.

Zolang op een terrein geen woningen staan, classificeert de gemeente het object als niet-woning. Leiden komt deze week met andere cijfers op de proppen dan degene die deze maand door het CBS werden gepresenteerd. Volgens eigen opgave bedraagt de waarde voor niet-woningen in 2010 niet 2,7 miljard euro zoals het CBS aanhoudt, maar 3,4 miljard euro. Dat is nagenoeg gelijk aan de geschatte waarde over 2009.

De meeste gemeenten hebben, althans procedureel gezien, de taxaties goed op orde, zo blijkt uit de laatste voortgangsrapportage van de Waarderingskamer. Dat geldt ook ten aanzien van de afhandeling van bezwaarschriften en de termijnen die daarvoor staan. Het aantal bezwaren tegen de taxatie van niet-woningen stijgt. Het aantal honoreringen, de keren dat bezwaarmakers in het gelijk worden gesteld, blijft stabiel.

In totaal ging vorig jaar 3 procent in bezwaar tegen de gemeentelijke beschikking. Dat was marginaal minder dan in 2009. Iets meer dan de helft van de bezwaarschriften is uiteindelijk gehonoreerd. ‘Dat wil zeggen: 98 procent is goed’, zegt Kathmann. Dit jaar verwacht hij geen verdere daling van het aantal bezwaren. ‘De perceptie van velen is dat de woningmarkt volledig is ingestort en dat de prijzen met 10 procent zijn gedaald. Dat is dus veel meer dan de werkelijke daling van 2,3 procent die wij hebben waargenomen. Dus omdat er een andere verwachting is, krijg je waarschijnlijk meer bezwaarschriften.’

Per gemeente steeg de WOZ-waarde van niet-woningen van 2007 tot en met 2010 ergens tussen de 10 en 40 procent. Over het algemeen is de gemiddelde waarde van woningen de afgelopen 4 jaar nog harder gestegen. Als gevolg van de economische crisis is het inmiddels gedaan met de stijging van de woningwaarde. Wat betreft waardeontwikkeling lopen woningen en niet-woningen momenteel gelijk op.

Meer OZB, minder leges
Lokale overheden verwachten dit jaar 11,8 miljard euro te ontvangen uit eigen heffingen. Dat is 2,8 procent meer dan vorig jaar. De opbrengst van de gemeentelijke heffingen groeit dit jaar naar verwachting met 2,6 procent. Daarmee komen de opbrengsten voor het eerst boven de 8 miljard euro uit. Dat blijkt uit CBS-cijfers op basis van de gemeentelijke begrotingen.

De belangrijkste heffing van de gemeenten, de onroerendezaakbelasting (ozb), brengt dit jaar 3,4 procent meer op dan vorig jaar. Maar de gemeenten verwachten dit jaar 2 miljoen minder ozb te ontvangen dan volgens de door het Rijk opgelegde macronorm is toegestaan. Die norm ligt nu op 3,5 procent over 2,9 miljard euro; de optelsom van de verwachte inflatie (1,75 procent) en de verwachte reële lange termijngroei (1,75 procent). Volgens het CBS begroten de gemeenten samen een ozb-bedrag van 3.063 miljard euro. Daarvan wordt 2,4 miljard euro opgebracht door eigenaren van woningen en niet-woningen, en 600 miljoen euro door gebruikers (van niet-woningen).

De opbrengst van de reinigingsheffingen blijft nagenoeg onveranderd. De rioolheffing brengt dit jaar 3,8 procent meer op. Aan bouwleges verwachten de gemeenten 1,7 procent minder inkomsten, vooral als gevolg van de economische crisis. De provincies begroten dit jaar 1,9 procent meer aan opcenten motorrijtuigenbelasting. Dat is de kleinste stijging sinds 1995. De totale begrote opbrengst van de waterschapsheffingen bedraagt dit jaar ruim 2,3 miljard euro. Dat is 3,6 procent meer dan vorig jaar.

Definitief zijn de cijfers nog niet. Deels zijn ze gebaseerd op de ‘primitieve’, nog niet door de raad vastgestelde begrotingen. Pas in maart komen per gemeente de definitieve cijfers beschikbaar.

Correcties & Aanvullingen uit Binnenlands Bestuur 6 van 11 februari 2011:
In BB 04 staat in het kader pag. 14 dat de WOZ-waarde van niet-woningen in 2009 voor Uithoorn 951 mln. euro is. Dit moet zijn 760 mln. De stijging ten opzichte van 2010 (767 mln.) is dus 7 mln. euro.