Ongewisse handel in warme grond

Mega-versnippering risico voor gebiedsontwikkeling

Uit een onderzoek van bureau Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling blijkt dat minstens vijftien bedrijven actief zijn in het opkopen en versplinteren van landbouwgronden aan de rand van gemeenten. Na de aankoop worden de aangekochte percelen kadastraal opgesplitst in kleine percelen van bijvoorbeeld 100, 250 m of 1.000 vierkante meter. En na de splitsing worden de percelen als ‘warme’ gronden aan particuliere beleggers verkocht. Bij sommige locaties is er zelfs sprake van meer dan 350 eigenaren. Zij vielen voor de verleiding als kleine beleggers te kunnen meeprofiteren van de waardestijging van die grond bij bestemmingsplanwijzigingen.

Het bedrag dat de lekker gemaakte particulier voor zo’n stukje grond betaalt? Minimaal 2,5 maal de door de bedrijven betaalde prijs, zo wordt duidelijk uit gedeponeerde aktes. De hogere prijs zou onder meer te maken hebben met gemaakte kosten en een opslag voor de strategische ligging. Maar niet getreurd, bij de ontwikkeling van het gebied zouden de kopers de investeringen kunnen terugverdienen. Na een bestemmingsplanwijziging door de gemeente, zo is de filosofie, stijgt immers de waarde. En in het geval de bestemming niet zou wijzigingen, is er geen man overboord. In voorkomende gevallen wordt gesteld dat – met geduld – de gronden sowieso meer waard worden omdat agrarische gronden ook een autonome waardestijging hebben. Daarbij worden stijgingspercentages van 6 tot 12 procent per jaar genoemd.

Misstanden
Op het realiteitsgehalte van de prijsontwikkeling van landbouwgrond komen we later terug. Eerst blikken we aan de hand van het onderzoek van Kristian van de Laar naar hoe geloofwaardig de beloften zijn – en hoe warm dus de gesplitste gronden in of nabij een gebiedsontwikkeling. De typering warm lijkt in veel gevallen op zijn minst overdreven. De vraag is volgens Van de Laar of de verwachte bestemmingswijziging zich überhaupt wel zal voordoen. ‘De bedrijven baseren zich op openbare stukken van gemeenten en provincies, zoals structuurvisies. Op basis van dergelijke informatie – bijvoorbeeld de aanwijzing als zoekgebied – wordt gesteld dat de gronden potentierijk zijn voor een bestemmingswijziging. Een garantie kan echter nooit worden gegeven. De informatie die de bedrijven verstrekken is vaag en soms achterhaald’, waarschuwt hij.

Een aantal gemeenten – waaronder Edam-Volendam, Berkelland, Roosendaal en Helmond – stelt dat, behoudens uitzonderingen, de gronden geen bestemmingswijziging zullen ondergaan. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft de afgelopen tien jaar in diverse publicaties consumenten al gewaarschuwd voor risico’s en misstanden bij beleggingen in grond. Maar stel nu dat de mogelijkheid van een bestemmingswijziging op zich reëel of aanwezig is, dan kan de versplintering van de gronden zelf een sta-in-de-weg zijn om tot een bestemmingswijziging over te gaan.

De hoge aankoopprijs kan voor gemeenten juist een reden het gebied niet tot ontwikkeling te brengen. In dat geval blijven de eigenaren met onverkoopbare grond zitten. Op het moment van ontwikkeling moeten gemeenten namelijk rekening houden met een groot aantal eigenaren. ‘Dat kan belemmerend werken bij de ontwikkeling. Zo kan het voor de gemeenten noodzakelijk zijn om een exploitatieplan op te stellen. Vanwege de vele eigenaren leidt dat tot hoge kosten en mogelijk vele procedures’, stelt de onderzoeker. Het is volgens hem aannemelijk dat een gemeente zich niet geconfronteerd wil zien met een verwervingsprijs die zodanig hoog is dat de gehele ontwikkeling niet meer rendabel is te maken.

Alternatieve locaties
Een gemeente kan uiteraard wel besluiten om de gronden te onteigenen. Maar ook dat is geen gemakkelijke opgave. Eerst zal de gemeente moeten proberen de gronden minnelijk te verwerven. ‘Dat betekent het voeren van gespreken, het doen van biedingen, het bijhouden van logboeken en dit alles met een zeer groot aantal eigenaren die verspreid door Nederland wonen. Indien al de conclusie is dat de gemeente er minnelijk niet gaat uitkomen en een Koninklijk Besluit tot onteigening wordt verkregen, dan zal zij een groot aantal gerechtelijke procedures moeten gaan voeren. Dit kost de nodige tijd maar zal ook de nodige inzet van deskundigen vragen. De procedurekosten van al deze onteigeningen dienen als plankosten in het exploitatieplan te worden opgenomen’, aldus Van de Laar.

Een versplintering kan voor de ontwikkeling van een gebied dus bepaald ongunstig uitpakken. Gemeenten zullen zich de vraag moeten gaan stellen of ze in die gebieden iets willen gaan doen en met de eigenaren of – in geval van terugkoop – de bedrijven aangaan, dan wel of naar alternatieve locaties gaan zoeken. Slechts in drie à vier projecten zetten gemeenten hun plannen in elk geval gedeeltelijk door, zo leert de inventarisatie van Van de Laar.

In die zin vormt versplintering een rem op eventuele gemeentelijke ambities. Maar het is ook slecht nieuws voor de kopers. Want als het gebied niet tot ontwikkeling komt, blijven zij met onverkoopbare grond zitten. Ook de vlieger zelfrealisatie door de particuliere eigenaren kan volgens Van de Laar meestal niet opgaan, omdat in het gros van de gevallen de omvang van de versplinterde percelen daarvoor te klein is. ‘Veel percelen zijn dermate klein dat je er bij wijze van spreken alleen een rijtjeswoning op kwijt zou kunnen. Dat lukt je dus niet in je eentje. Vrijwel de enige uitweg is dan dat de private eigenaren als collectief een beroep doen op het beginsel van zelfrealisatie, dat wil zeggen daar waar het gaat om uitgeefbare gronden.’

Waardeontwikkeling
Wellicht rest veel particuliere eigenaren niet veel anders dan geduld te hebben en hun percelen met meerwaarde als landbouwgrond te verkopen. Hoewel agrarische gronden de afgelopen jaren in prijs zijn gestegen is het volgens Metafoor RO, gezien de hoogte van de in rekening gebrachte kosten en winstopslag, de vraag of de autonome waardeontwikkeling van landbouwgronden voor een particuliere belegger tot rendement kan leiden. ‘In de periode van 2003 tot en met 2016 is de gemiddelde agrarische grondprijs weliswaar verdubbeld, de vraag is alleen of deze tendens zich voortzet. De Rabobank verwacht eerder een daling in de prijs voor landbouwgrond de komende jaren’, aldus de onderzoekers.

Anti-versplinteringstips
• Als locaties niet meer in aanmerking komen voor ontwikkeling lijkt het zaak dat de gemeente dit ook zo snel als mogelijk kenbaar maakt om te voorkomen dat gronden alsnog aangekocht worden.
• Gemeenten kunnen gronden aanwijzen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Zaak is het om dat te doen voordat nieuwe ontwikkelingen kenbaar worden. Zo kan voorkomen worden dat gronden aan partijen worden verkocht die de gronden versplinteren in kleine delen en deze als belegging gaan verkopen aan particuliere eigenaren.
• De gemeente kan de Wet voorkeursrecht gemeenten inzetten als de gronden reeds versplinterd en doorverkocht zijn aan de particuliere eigenaren. Hiermee wordt verdere speculatie tegengegaan. In dat geval kan namelijk worden voorkomen dat de gronden voor nog meer geld worden teruggekocht door de bedrijven.

Winstdeling
De opkoop-bedrijven hanteren grofweg twee werkwijzen. De eerste werkt met een terugkoopregeling (een aanbiedingsplicht na bestemmingplanwijziging aan het bedrijf) en de ander met een winstregeling. De aanbiedingsplicht geldt niet als de nieuwe waarde op basis van de taxatie (met aftrek van kosten voor een bestemmingsplanwijziging), een lagere waarde laat zien dan de oorspronkelijke aankoopprijs. Bij de winstdelingsregeling moet de particulier een deel van de meerwaarde die door de bestemmingswijziging ontstaat aan de eigenaar van het verkopende bedrijf afstaan. Bij de winstregeling geldt overigens ook een terugkoopregeling als de particulier de grond, na de bestemmingswijziging, wenst te verkopen.

Verantwoording
Het aantal van 47 gemeenten is gebaseerd op onderzoek op internet, websites van bedrijven en gemeenten, in de Kadastrale Registratie, opvraagbare akten en jurisprudentie.

Prijs landbouwgrond
De prijs voor landbouwgrond zat afgelopen jaar in de lift. Volgens de NVM moest doorgaans in vergelijking met een jaar eerder 3 procent meer worden betaald voor een stuk grasland of akker. Een jaar eerder was sprake van een stijging met circa 5 procent. De gemiddelde prijs voor een hectare landbouwgrond was volgens de NVM vorig jaar 59.500 euro. In bijna heel Nederland was sprake van een prijsstijging voor landbouwgrond. Het sterkst was die in de IJsselmeerpolders (+ 17 procent).