Onderzoek: grondprijs kan ook te laag zijn

Helpen lagere grondprijzen de versnelling van de woningbouw? Nee. Onderzoek laat zien dat het vooral hogere winsten oplevert voor de ontwikkelaars.

In opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) deed de Stec Groep onderzoek naar grondbeleid, grondprijsbeleid en grondprijsmethoden bij gemeenten.

Staatssteun

Het rapport Wat is grond waard? laat zien dat er een gevaar zit in (te) lage grondprijzen. Gemeenten moeten marktconforme grondprijzen rekenen, anders is sprake van staatssteun. Dat geldt overigens ook bij andere sectoren dan woningbouw, zoals bedrijventerreinen. Een uitzondering is er alleen voor sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Aan organisaties als woningcorporaties mogen gemeenten staatssteun verlenen door grond onder de marktwaarde te verkopen. Het gaat in die gevallen dan om de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang.

Lange procedures

Een verlaging van de gemeentelijke grondprijs tot beneden de zogeheten residuele grondwaarde betekent dat ontwikkelaars of de eerste kopers staatssteun ontvangen. Dat is niet geoorloofd. ‘Ook zijn de grondprijzen niet de oorzaak van de woningnood; onder andere huishoudensgroei, lange procedures en veranderende wet- en regelgeving zorgen voor achterblijvende nieuwbouwproductie’, aldus de onderzoekers. Een lagere grondprijs zou volgens hen bovendien niet leiden tot een lagere woningprijs. ‘De woningprijs is in belangrijke mate afhankelijk van de woningprijzen in de bestaande bouw. De extra winst zou bij een lage grondprijs gaan naar de ontwikkelaar, die de grond voor een lagere prijs van de gemeente heeft aangekocht.’ 

Actueel prijsbeleid

Uit het onderzoek komt verder naar voren dat bijna twee op de drie gemeenten een openbaar en vastgesteld grondbeleid hebben. ‘Dat is positief, want vastgesteld en openbaar beleid schept kaders en zorgt voor wederzijds begrip. Transparantie helpt bovendien het onderhandelingsproces. Dat geldt natuurlijk ook voor de kant van de ontwikkelaar.’

Ongeveer driekwart van de gemeenten heeft een actueel grondprijsbeleid heeft. Van bijna een kwart van de gemeenten is het grondprijsbeleid minder actueel. Dat betekent volgens de onderzoekers echter niet per se dat het beleid niet meer van kracht is. Een van de redenen voor een verouderd grondbeleid is het gebrek aan grondposities voor grotere locaties voor woningbouw of bedrijventerreinen.

De onderzoekers deden literatuuronderzoek, namen het grondprijsbeleid van 100 gemeenten door en voerden gesprekken met vijf gemeenten, enkele wetenschappers en met de Neprom en NVB, de branchevereniging voor bouwers en ontwikkelaars.