Minder OZB door lege kantoren

Als alle leegstaande kantoorruimte in Utrecht zou worden verhuurd, in de stad staat 9 procent van de kantoren leeg, levert dat de gemeente 750 duizend euro op aan extra onroerendezaakbelasting voor gebruikers. Dat is een fractie van de 65 miljoen euro die Utrecht jaarlijks in totaal voor woningen en nietwoningen aan OZB incasseert. Het directe financiële effect van de kantorenleegstand op de belastinginkomsten valt dus nog mee.

 

Anders dan bij woningen incasseren gemeenten bij kantoren OZB van zowel de eigenaar als de gebruiker. Bij leegstand zijn er geen gebruikers en kan er dus ook geen gebruikersheffing worden geheven.

 

Volgens een recent rapport van ABN Amro heeft de totale Nederlandse kantoormarkt een waarde van 80 miljard euro. Daarvan staat 14 procent leeg. Voor dat deel lopen Nederlandse gemeenten dus gebruikers-OZB mis. Dat leidt bij de meeste gemeenten (nog) niet tot dalende OZB- inkomsten. Amsterdam (18 procent leegstand) laat weten geen cijfers te hebben over de OZB-opbrengst van alleen kantoren. Volgens Den Haag (9,5 procent leegstand) is de gebruikersopbrengst van de OZB dit jaar gelijk aan vorig jaar.

 

Buurgemeente Nieuwegein laat op haar website weten dat de groeiende leegstand van kantoren tot een paar procent lagere OZB-opbrengsten leidt, maar wethouder van financiën Wouter Kolff wil dat beeld graag nuanceren. ‘Als gemeente stel je van tevoren vast hoeveel OZB-opbrengst je wilt ontvangen. Als er minder belastingplichtige partijen zijn, moet het tarief omhoog. Dat betekent dat andere partijen meer OZB betalen. Daar zit natuurlijk een grens aan. Wij hebben bijvoorbeeld besloten de indexering van de OZB af te halen. Dat betekent dat we lagere OZBinkomsten hebben. Hoeveel dat precies is, weten we nu nog niet.’

 

Hengelo is volgens het ABN-onderzoek op weg naar een recordleegstand van 30 procent in 2015. Maar Harrie Vranken, beleidsmedewerker economische zaken, ziet nog geen negatieve effecten op de gemeentelijke belastinginkomsten. ‘Sinds 1995 is in Hengelo 100 duizend vierkante meter kantoorruimte bijgekomen. Daar zit ook leegstand bij, maar alles bij elkaar is het aantal meters verhuurde kantoorruimte gestegen dus is ook de OZB omhoog gegaan.’ Vranken maakt zich geen grote zorgen over de negatieve effecten van de leegstand op de belastinginning. ‘De grote groei is uit de kantoormarkt. Er is meer leegstand, maar er zijn niet minder huurders. Pas als in absolute zin minder kantoorruimte wordt verhuurd, gaan we dat merken.’

 

Afwaardering

 

De OZB die wordt geheven bij eigenaren van kantoorruimte profiteert van de grote groei in het aantal (lege) kantoren. De huidige WOZ-waarde houdt geen rekening met onverhuurde vierkante meters. ‘Eigenaren worden voor de OZB aangeslagen alsof kantoren helemaal zijn verhuurd,’ zegt directeur Frank van Blokland van IVBN, de koepel van institutionele vastgoedbeleggers. ‘Daardoor doet zich de rare situatie voor dat wij als beleggers moeten afwaarderen op ons vastgoed, omdat we bij de marktwaarde wél rekening moeten houden met leegstand, terwijl dat voor de OZB niet uitmaakt.’

 

De verwachting is echter dat ook de WOZ-waarde zal dalen door de lagere marktwaarde van alle kantoren als gevolg van de leegstand. IVBNleden hebben de laatste jaren al forse afwaarderingen gedaan. Als kantoren minder waard worden, daalt de OZB uiteindelijk ook. En dan kunnen gemeenten hun OZB-opbrengsten alleen op peil houden door de tarieven te verhogen.

 

Van Blokland begrijpt dat aan de fictieve situatie van volledig verhuurde kantoren niet zomaar kan worden gesleuteld, ook al is dat nadelig voor eigenaren. Hij heeft vooral moeite met pogingen om leegstand extra te belasten via de OZB.

 

De CDA-fractie in Den Haag stelde vorig jaar een extra hoge OZB-heffing voor lege kantoren voor. Het voorstel haalde het niet. Amsterdam wil alternatief gebruik toestaan voor kantoorruimte. De eigenaren zouden dan ook de gebruikers-OZB moeten betalen. Van Blokland: ‘De OZB is al een van de zwaarste lasten voor een eigenaar bij leegstand. Dat moet je niet nog zwaarder belasten.’

 

Gebruikers-OZB heffen op een kantoorpand dat op een andere manier wordt gebruikt, stuit mogelijk op juridische problemen. Het gerechtshof Arnhem floot in november vorig jaar de gemeente Nijmegen terug die gebruikers-OZB probeerde te heffen bij bewoners van een kantoorpand. De rechter oordeelde dat er voor woningen geen gebruikersheffing bestaat (die werd in 2006 afgeschaft), ook niet als er wordt gewoond in kantoorpanden.  

---

OZB
De OZB-tarieven voor niet-woningen stijgen in 2011 gemiddeld met 1,9 procent tot in totaal 0,34 procent van de WOZ-waarde, aldus het Centrum Onderzoek Economie Lagere Overheden (Coelo). Het gebruikersdeel daarvan bedraagt 0,15 procent en het eigenarendeel 0,19 procent.

 

In totaal werd in 2010 1,5 miljard aan OZB (eigenaren en gebruikers) geheven op niet- woningen. Dat zijn behalve kantoren ook winkels, zorginstellingen, boerderijen. De waarde van alle niet-woningen daalde met 1,7 procent. De totale gebruikersheffing OZB op niet-woningen bedroeg volgens het CBS vorig jaar een kleine 575 miljoen euro, een paar miljoen meer dan in 2009.