Goed gevoel als business-model

Buitenlandse beleggers investeren in duurzame en sociale projecten

Treasury Manager Tom Meuwissen van de Nederlandse Waterschapsbank maakt zich geen illusies. ‘Als je het mensen in Nederland op straat zou vragen, hebben ze in veel gevallen nooit van de NWB Bank gehoord.’ Toch hebben investeerders van over de hele wereld interesse in wat de bank verkoopt. De reputatie als een uiterst stabiele investering zorgt ervoor dat vooral centrale banken maar ook grote beleggers in Azië en het Midden-Oosten de waardepapieren opkopen. Zeker sinds de bank met twee nieuwe soorten waardepapieren kwam: de Water Bonds en de Affordable Housing Bonds (AHB’s).

Wat deze obligaties bijzonder maakt, zijn de voorwaarden: het geld dat de NWB Bank hiermee ophaalt, moet aan eisen voor milieu en sociale woningbouw voldoen. Bij de meest recente uitgave in april was er wederom veel vraag, blijkt uit de onlangs gepresenteerde halfjaarcijfers van de bank. Soms willen investeerders met eigen ogen zien wat er met het geld gebeurt. De Rotterdamse wijk Spangen is dan populair, waar Woonstad Rotterdam het geld gebruikt om de ooit beruchte wijk op te knappen.

Het Justus van Effencomplex heeft in de internationale architectuur een hoogstaande reputatie, vertellen projectleiders Nico Ros en Martijn Kok van Woonstad Rotterdam terwijl ze al lopend bijzonderheden aanwijzen. Het gebouw, dat uit 1922 stamt, vormt zijn eigen woningblok met daarin pleintjes en paden. Het complex heeft 154 woningen.

‘Zie je die galerij daarboven?’ wijst Ros. ‘Die is ruim twee meter breed. Dat is door Michiel Brinkman zo ontworpen dat de bakker daar met zijn kar langs de deuren kon.’ De originele details zijn met de laatste renovatie zo goed mogelijk hersteld. Het oogt netjes en rustig. Er fietsen wat kleuters langs en langs het paadje staat een groep jonge tieners tegen een muurtje te roken. Ros ziet wat plantenpotten staan die door bewoners voor verschillende huizen zijn gezet. ‘Kijk, dat is positief. Mensen eigenen zich de buurt toe.’

‘De investeerders vonden dit fantastisch om te zien.’ Zijn die zó goed op de hoogte van wereldwijde architecturale hoogstandjes? ‘Ik denk dat er een paar kenners tussen zitten, ja.’

Roadshow
De sociale woningbouw is in omvang verreweg de grootste klant van de NWB Bank. Ze leent aan waterschappen, gemeenten, ziekenhuizen, maar de sociale woningbouw was goed voor 64 procent van de kredietverlening aan de Nederlandse publieke sector in 2017. ‘Zij vormen meer dan de helft van onze balans’, zegt Meuwissen, ‘en dat is de reden dat we in 2017 begonnen met de Affordable Housing Bonds.’ Ook wel: Sustainable bonds. Of: Social Bonds. De noodzaak voor een Nederlandse naam is er niet echt, want de bank bereikt met de papieren vooral internationale investeerders.

De NWB Bank was met de AHB’s een koploper: in het eerste jaar gaf de bank 2,6 miljard euro aan leningen uit terwijl de wereldwijde markt ongeveer 7,8 miljard euro bedroeg. De NWB Bank had dus een derde van de wereldmarkt. Daar hoort wereldaandacht bij. De uitgave trok de aandacht van de Financial Times (FT), die in juli 2017 erop wees dat de bank hiermee een groep investeerders aanboorde die ze voorheen niet had kunnen bereiken.

‘Normaal gesproken bezoeken wij beleggers, maar nu bezoeken beleggers ons’, zegt Meuwissen. ‘We hebben nu al twee keer een investeerdersdag georganiseerd waarbij buitenlandse beleggers naar Nederland komen en dan gaan we langs interessante plekken. Op roadshow met de investeerders. Voor ons is het ook gewoon marketing, wij krijgen hierdoor een betere naamsbekendheid en financiering. Wat weer ten goede komt aan onze klanten.’

Zo kunnen woningcorporaties woningen aanbieden voor mensen met relatief weinig geld. Relatief, want het inkomen waaronder sociale woningbouw mogelijk is, 35.000 euro, is ongeveer een modaal Nederlands inkomen. Bijna een derde van de Nederlandse woningvoorraad is dan ook sociale woningbouw.

‘De sociale insteek is niet alleen dat mensen een huis hebben’, zegt Meuwissen, ‘maar ze zorgen ook voor veiligheid. Het is de onderste laag van de samenleving dus er kunnen problemen zijn, zoals sociale eenzaamheid, drugshandel en prostitutie. Het is hun ding om dat uit de buurt te bannen, voor een soort sociale verheffing te zorgen. Met name in Nederland is dat waanzinnig goed geregeld.’

Ommekeer
Het keerpunt voor Spangen kwam in de jaren 90, zegt Martijn Kok van Woonstad Rotterdam. Hij woont er zelf sinds tien jaar en noemt zichzelf nog steeds een nieuwkomer. Hij was zich niet bewust van de reputatie van de wijk toen hij verhuisde, kreeg hij soms de reactie: dat je dat durft.

Wat volgens Kok het keerpunt veroorzaakte was toen bewoners, gefrustreerd over de Franse drugskoeriers die hier hun auto’s vollaadden met drugs, zo’n auto ondersteboven keerden. Taxi’s durfden niet in de wijk te komen. De politiek realiseerde zich dat hier iets heel erg verkeerd was gegaan. De wijk kwam steevast met barre cijfers uit leefbaarheidsonderzoeken, maar heeft sindsdien een ommekeer gemaakt. Sommige woningblokken zijn gerenoveerd, sommige compleet opnieuw gebouwd. Momenteel is er ook weer een nieuwbouwproject bezig. Allemaal in overleg met de gemeente, die het openbare gedeelte aanpakt met speelpleintjes en parkjes.

Op een veldje naast het nieuwbouwproject zijn wat kinderen aan het voetballen. ‘Vroeger werden hier auto’s in de brand gezet’, zegt Kok. ‘Nu is de grootste zorg hondenpoep.’ In de toekomst is het de bedoeling dat de warmte uit de haven gebruikt wordt om voor stadsverwarming te zorgen, maar dat zal nog een enorme klus voor heel Rotterdam worden. ‘Elke woningcorporatie zal dit wel zeggen, maar bij onze renovaties is verduurzaming ook belangrijk.’

De trend van verduurzaming heeft het laatste decennium zijn weerslag gehad op de obligatiemarkt. In 2007 gaf de Europese Investeringsbank de eerste groene obligatie uit. De NWB Bank deed dat vervolgens in 2014 ook met de voorloper van de AHB: de Water Bond. ‘Sinds tien jaar is er een nieuw soort markt’, zegt Meuwissen. ‘Bij beleggers is veel meer behoefte aan duurzame obligaties. Sinds de eerste uitgave stijgt die markt exponentieel. Vorig jaar was er wereldwijd al meer dan 100 miljard euro aan groene obligaties beschikbaar.’ Een kleine kanttekening die Meuwissen maakt is dat het nog steeds maar om 1 procent van de totale investeringsmarkt gaat. ‘Maar er is veel meer vraag dan aanbod.’

‘De waterschappen zijn een grote klant van ons en het overgrote deel van wat zij doen kun je bestempelen als ‘groen’.’ Maar voor de rapportage is dat niet voldoende: jaarlijks moet de bank zich tegenover de beleggers verantwoorden dat er wat groens met het geld wordt gefinancierd. Want overhead is bijvoorbeeld niet te bestempelen als groen. ‘De aanname die we hierbij maken is dat waterschappen hun eigen belastinginkomsten gebruiken voor datgeen wat níet groen is en dat alles wat wíj aan ze lenen, gebruikt wordt voor onze groene projecten’, aldus Meuwissen. ‘Zo kunnen beleggers er zeker van zijn dat het geld dat zij beleggen bijdraagt aan het behalen van klimaatdoeleinden. Elk jaar geven we daarvoor groene obligaties uit. Onze waterobligaties.’

Scheefwonen
Ook het geld dat opgehaald is met AHB’s moet naar de juiste projecten. ‘Het verschil is dat groen heel makkelijk te kwantificeren is, bijvoorbeeld de hoeveelheid CO2-reductie, maar sociaal welzijn niet’, zegt Meuwissen. In de jaarlijkse nieuwsbrief probeert de NWB Bank daarom zo goed mogelijk te kwantificeren hoe het ervoor staat: een impactmeting van wat ze uitgeleend hebben, voorbeelden van projecten en alle leningen die de bank verstrekt heeft. De rapportage zal ook moeten voorkomen waar het FT-artikel voor waarschuwt: ‘groenwassen’. Sommige investeerders willen impact maken terwijl ze geld verdienen, maar anderen willen slechts weten welk van de beschikbare opties relatief het groenst is. Zoiets kan de betekenis van ‘sociale’ obligaties uithollen.

Belangrijk voor de beleggers van de AHB’s is dat hun geld bij de juiste mensen terechtkomt. Soms gaan bewoners meer verdienen en zo kan het gebeuren dat twee op de tien mensen in een sociale woningwijk meer verdienen dan 35.000 euro. Scheefwonen heet dat. ‘Het is goed voor de diversiteit van de buurt, maar wij moeten ons richten op de mensen die het echt nodig hebben’, zegt Meuwissen. De bank maakt daarom een soortgelijke aanname als bij de waterobligaties: dat 80 procent van het geld dat naar woningcorporaties gaat, voor het oorspronkelijke doel van sociale woningbouw is. Zo kunnen beleggers er zeker van zijn dat dat geld naar de mensen gaat die het écht nodig hebben. ‘Wij geven het geld aan de woningbouwcorporaties en die verrichten er hun werk mee, dus wij kunnen ons niet op de borst kloppen voor wat zij doen. Maar wij maken het wel mogelijk.’

Sociale huur
Nico Ros weet in ieder geval dat de financiële afdeling van zijn werkgever de afgelopen jaren drie maal zo groot is geworden om aan alle verantwoording te voldoen. Het rijk, de gemeenten en de Autoriteit woningcorporaties kijken mee. In de wijk rijdt de politie langzaam zijn ronde. Martijn Kok stelt voor om even langs Het Kasteel, het stadion van voetbalploeg Sparta te gaan. ‘Je ziet in de buurt veel mensen met sjaaltjes rondlopen’, zegt Kok. ‘De politie hoeft bij wedstrijden niet veel te doen. Er hangen bij elke uitgang een paar agenten over hun fietsstuur.’ Verderop, langs de Schie, staan een paar moderne flats, met veel glas, waar sociale huur te vinden is. Voor de deur is een grasveldje met een elektriciteitshuisje waarop in sierlijke letters staat geschreven: ‘Het leven is Spangend.’

Buitenlands versus Nederlands eigendom
De afgelopen jaren kochten buitenlandse beleggers duizenden sociale huurwoningen op in Nederland. De Duitse investeerder Patrizia kocht in 2014 ruim 5.500 huurwoningen van Vestia. Sommige gemeenten waren daar huiverig voor uit angst voor verlies van grip op de woningmarkt, met een tekort aan betaalbare huurwoningen als gevolg. Buitenlandse eigenaren zouden ook de huur veel sneller kunnen laten stijgen, want de huurders kunnen toch nergens anders heen. Dat staat volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft, los van de investeringen via obligaties. ‘Het is een heel ander verhaal. Met de obligaties worden alleen investeringen uit het buitenland gehaald, maar de eigenaar blijft in Nederland.’