Gemeenten overschatten grondopbrengsten nog altijd
Gemeenten ramen de opbrengsten uit grondexploitaties voor de komende jaren te optimistisch. Tegen de marktanalyses in, gaan ze uit van een sterk marktherstel. ‘Niet realistisch.’ Die waarschuwing staat in het onderzoek van Deloitte naar de financiële effecten van de crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.
Gemeenten ramen de opbrengsten uit grondexploitaties voor de komende jaren te optimistisch. Tegen de marktanalyses in, gaan ze uit van een sterk marktherstel. ‘Niet realistisch.’
Financiële effecten
Die waarschuwing staat in het onderzoek naar de financiële effecten van de crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Het onderzoek is net als in de voorgaande jaren uitgevoerd door Deloitte Real Estate Advisory, in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, het rijk, het Interprovinciaal Overleg en het Vakberaad Gemeentefinanciën.
Stijging grondopbrengsten niet realistisch
Door in de ramingen uit te gaan van een te sterk marktherstel zijn volgens de onderzoekers in de komende jaren nieuwe, aanvullende verliezen te verwachten. De jaarrekeningen moeten nog uitsluitsel geven, maar voor 2013 verwachten gemeenten dat zowel de uitgaven als de inkomsten toenemen. Gegeven de marktomstandigheden vinden de onderzoekers dat merkwaardig, mede gelet op de terugval in de grondopbrengsten in 2012. Een stijging is volgens de onderzoekers ‘voor 2013 niet realistisch en voor 2014 ambitieus’. ‘Met name de verwachting dat de inkomsten uit grondverkoop in 2013 ruim 20 procent hoger zullen liggen dan de daadwerkelijk gerealiseerde opbrengsten in 2012, is opvallend. De stijging lijkt ambitieus, zeker in relatie tot de terugval in de ontvangen grondopbrengsten in 2012. Hieruit wordt afgeleid dat gemeenten verwachten dat de markt op korte termijn weer zal aantrekken, zozeer dat voor 2014 en 2015 een toename van inkomsten wordt geraamd. De uitgaven die gemeenten doen laten in dezelfde periode een forse daling zien. De raming voor 2015 bijvoorbeeld gaat uit van een halvering van de voorgenomen investeringen ten opzichte van het jaar 2009.’
Daling aantal afgegeven bouwvergunningen
Uit diverse marktanalyses blijkt dat de tekenen van herstel vooralsnog zeer beperkt zijn. Eerder lijkt er sprake van stabilisering. Herstel van de bouwproductie wordt op korte termijn volgens onder meer het EIB, ABN, ING en Rabobank niet verwacht. Herstel van de productie van nieuwbouwwoningen wordt volgens Deloitte veelal aangekondigd door een toename van het aantal verleende bouwvergunningen. Maar het aantal verleende bouwvergunningen laat in 2012 juist een verdere afname zien: het aantal afgegeven bouwvergunningen daalde in het eerste halfjaar van 2013 met 30 procent.
Minder opbrengsten uit gronduitgifte
‘Als gekeken wordt naar het cumulatieve verloop van bouwvergunningverlening tot en met het tweede kwartaal in 2013, dan wordt voor 2013 een verdere daling verwacht van 30 procent’, aldus de onderzoekers. Deze belangrijke indicator voor de te verwachten afzet van bouwrijpe gronden toont dat de bouwproductie op de korte termijn naar verwachting niet zal herstellen. Dat vertaalt zich weer in minder gemeentelijke opbrengsten uit gronduitgifte.
Grondprijzen zouden naar beneden moeten
Gemeenten zijn in de begrotingen voor 2013 en 2014 uitgegaan van marktherstel.
Eigenlijk, zo stellen de onderzoekers, zouden op grond van deze ontwikkelingen de gemeentelijke grondprijzen fors naar beneden moeten worden bijgesteld. Of dat is gebeurd en in welke mate is echter niet onderzocht. ‘Desalniettemin signaleren wij dat gemeenten niet op voorhand genegen zijn om lagere grondprijzen vast te stellen dan wel dat extern te communiceren’, aldus Deloitte.
Lees het hele verhaal deze week in Binnenlands Bestuur nr. 1 (17/1)
Reacties: 7
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.
Waarom noemt u de prijzen uit 2008 oorspronkelijk?
Dat waren prijzen die op de top lagen van een idiote markt, waarin de bomen tot in de hemel groeiden. Heel veel gemeenten hebben sindsdien al flink afgewaardeerd en zullen dat ook de komende jaren nog moeten doen.
Verder is 'ondernemerstalent' niet meer dan het inschatten en durven nemen van risico's. Al ben ik met u eens dat politici daar niet echt in uitblinken. Ik weet dat de club ambtenaren waarmee ik werk, de risico's tot op heden redelijk hebben ingeschat. Helaas werd er niet naar 'de ambtenaar' geluisterd. Ik blijf erbij dat daar meer talent zit dan menig politicus denkt. Probleem is alleen dat ambtenaren antwoorden geven vanuit integriteit en dat zij het belang van de gemeente voor de lange termijn voorop stellen. En dat is menig politicus niet (altijd) welgevallen. Het opnieuw gekozen worden, is al maanden weer belangrijker dan de waarheid op tafel leggen.
De bouwkosten zijn nauwelijks gedaald. Het risico is dus geheel voor de grondspeculant. Gemeenten moeten hun kavelprijzen dus met 40 tot 50% verlagen willen ze kans hebben om die te verkopen.
De schaal waarin Nederlandse gemeente de marktwerking van bouwkavels verstoren, is ongekend. Dit leidt tot het doorschuiven van financiële problemen naar de toekomst, en tot malaise in de bouwsector. De problemen worden hierdoor alleen maar erger.
Ik vind daarom dat de rijksoverheid moet ingrijpen. De NMa zou moeten onderzoeken of gemeentelijke bestuurders strafrechterlijk kunnen worden vervolgd. De Minister van Binnenlandse Zaken moet zorgen dat gemeenten hun reserves reëel inschatten.
Om dit soort problemen met gemeentelijk wensdenken in de toekomst te voorkomen, zouden gemeenten verplicht moeten worden om bouwgrond die zij in hun bezit hebben, binnen een bepaalde tijd via een veiling op de markt te brengen. Dan is het afgelopen met de kartelvorming en het virtuele geld.
U denkt dat de grondprijzen alleen opgebouwd zijn uit een marktprijs? Ook daar liggen kosten onder, net als bij bouwkosten. Een verlaging van 40-50% is dan ook zeer onrealistisch. 5-10% is al kostbaar en leidt tot grote tekorten op de gemeentebegroting.
Als uw standpunt het beleid is, dan moet de NMa m.i. ingrijpen en bestuurders strafrechtelijk vervolgen. Prijzen zijn marktprijzen. De achterliggende kosten zijn voor risico en rekening van de grondspeculant. Manipulatie van marktprijzen is verboden.
Dat gemeenten massaal ontkennen dat ze 40 tot 50% van hun speculatie kwijt zijn, is een vorm van fraude. Dat dit leidt tot grote tekorten op de gemeentebegroting, maakt het gebrek aan transparantie alleen maar erger. Openbaar bestuur moet betrouwbaarder!