Gemeenten gooien grondprijzen omhoog

Gemeenten hebben duidelijk hun grondprijzen verhoogd. De gemiddelde transactieprijs zoals geregistreerd door het kadaster was in het tweede kwartaal 5,85 procent hoger dan een kwartaal eerder, constateert adviesbureau Metafoor. Mogelijk brengen gemeenten hogere kosten in rekening, of proberen ze hun aandeel in de woningprijsstijgingen naar zich toe te trekken. Het is in ieder geval zaak dat gemeenten goed op de bouwproductie en verkregen subsidies letten.

Hogere kosten

‘Het afgelopen jaar was goed zichtbaar dat gemeenten de grondprijzen zijn gaan verhogen als gevolg van de woningprijsstijgingen’, schrijft Metafoor in het kwartaalbericht. De gemiddelde transactieprijs was 635 euro per vierkante meter, een stijging van 5,85 procent. Op jaarbasis is dat een stijging van 36 procent. ‘Dit is de hoogste gemiddelde transactieprijs van een bouwkavel sinds de start van de metingen in 2002.’

Het is altijd een beetje gissen wat precies de reden is voor de verhogingen, legt Erik Berkelmans van Metafoor uit. ‘De stijging zou kunnen komen doordat gemeenten worden geconfronteerd met hogere kosten voor het aanleggen van publieke voorzieningen. Gemeenten met een actief grondbeleid, die dus grond in bezit hebben, kunnen het kostenverhaal borgen door de grondprijzen te verhogen. Het kan ook zo zijn dat er bij het kadaster juist in deze periode veel transacties zijn geregistreerd uit de duurdere gebieden. Echter, de trend is dat de grondprijzen toenemen.’

‘Daarnaast is er nog een andere verklaring mogelijk’, voegt Berkelmans toe. ‘Die heeft te maken met de grondprijsbepaling door de gemeente. Op het moment dat de bouw en bijkomende kosten minder hard stijgen dan de vrij-op-naamprijs van de op de nieuwbouwwoning dan neemt de residuele grondwaarde toe. De gemeente zal een deel van de stijging naar zich toe willen trekken.’

Nadere aandacht

Er zijn op dit moment in ieder geval twee tendensen gaande waar gemeenten rekening mee moeten houden. De eerste is dat er in het eerste half jaar van 2022 ten opzichte van voorgaand jaar 18 procent minder bouwvergunningen zijn verstrekt. Een van de oorzaken is de snelle stijging van de bouwkosten waardoor ontwikkelaars hun businesscase niet meer rond kunnen krijgen. Gemeenten kunnen mogelijk daardoor, indien ontwikkelingen wel moeten doorgaan, niet meer alle kosten verhalen. Andere oorzaken van de achterblijvende bouwvergunningen is de stikstofproblematiek en de nog steeds bestaande capaciteitsproblemen.

‘Ten tweede kunnen gemeenten in de problemen komen met de Woningbouwimpulsgelden die door het rijk zijn verstrekt, waar een realisatie verplichting aan is gekoppeld. Deze projecten kunnen door de genoemde oorzaken vertraging oplopen. Juist deze projecten moeten dus nadere aandacht krijgen.’

Toekomstige grondprijzen

Op dit moment is het nog niet duidelijk welke richting de grondprijzen op gaan bewegen. Berkelmans: ‘We zien in onze residex een bescheiden daling van de verwachte residuele waarde. De stijgende hypotheekrente en toenemende kosten van levensonderhoud leiden tot minder leencapaciteit bij woonconsumenten en daardoor mogelijk tot minder vraag en dalende prijzen. Echter blijft de markt erg krap. De stijging van de stichtingskosten lijkt op een hoog niveau te stabiliseren. Hoe dit uitpakt op de toekomstige grondprijzen is nog niet duidelijk.’

Rabobank-analisten waarschuwen dat lagere grondwaarden kunnen leiden tot een lagere bouwproductie. ‘Het verleden wijst namelijk uit dat veel grondeigenaren lang vasthouden aan hoge grondprijzen en liever wachten op ‘betere tijden’ dan een lagere verkoopprijs te accepteren.’