Creativiteit om verlies grondexploitatie te beperken

Gemeenten hebben niet langer de ilussie nog winst te maken op hun grondbedrijf. Nu de bouw is stilgevallen gaat het hen nog slechts om het verlies te beperken. Daarvoor zoeken ze creatief naar oplossingen.

Van een zekere geldmachine is grondexploitatie inmiddels voor veel gemeenten verworden tot een financieel blok aan het been. Om het verlies te beperken zoeken de wethouders naarstig naar creatieve oplossingen. Ook het klassieke erfpacht verschijnt weer aan de horizon.

Artikel 12
Voor meer dan 30 gemeenten dreigt het verlies op eerder ingenomen grondposities zo hoog op te lopen dat een artikel 12 status aan de horizon daagt. Dat blijkt uit cijfers van onderzoek en adviesbureau Deloitte, dat elk jaar de markt rond grondexploitatie in kaart brengt.

Terugverdientijd langer
Anno 2011 bezitten de gemeenten in Nederland voor bijna 15 miljard euro aan nog uit te geven grond. Naar schatting 3 miljard daarvan zal waarschijnlijk niet meer worden terugverdiend. ‘De terugverdientijd wordt langer en de terugverdienpotentie wordt kleiner’, formuleert Frank ten Have, partner en vastgoedspecialist bij Deloitte.

Verlies hoger dan reserves
Afwaarderen van de grond en het nemen van verlies is volgens Ten Have en andere experts onvermijdelijk maar dat proberen veel gemeenten zo lang mogelijk uit te stellen. Begrijpelijk: ‘Soms dreigt de schuld zo hoog op te lopen dat het de totale reserves te boven gaat’.

Warme broodjes
Wethouders zoeken dan ook naar diverse oplossingen om de exploitatieverliezen te beperken. Doorbreken van de traditionele rolverdeling is er één van: ‘Neem als gemeente zelf de ontwikkeling ter hand, dat bespaart tot 30 procent op de kosten’, weet raadslid en oud wethouder Emile Karregat van de gemeente Edam Volendam. Daar worden volgens hem huizen in nieuwbouwwijk Broeckgouw ‘nog steeds als warme broodjes verkocht’.

Erfpacht
In Papendrecht heeft de gemeenten gekozen naar het klassieke middel van de erfpacht. De grond onder bestaande gebouwen van vliegtuigfabrikant Fokker is door de gemeente aangekocht en vervolgens in pacht uitgegeven. Fokker bouwt daar een nieuw complex. De financieringslasten voor het bedrijf zijn hierdoor veel lager en de gemeente kan de grond na afloop van de pacht opnieuw bestemmen. Uit de gemeenteraadstukken blijkt wel dat de gemeente de risico’s heeft afgedekt door een toeslag op de pacht te zetten.

Van deze tijd
Directeur Peter van Rooy van adviesbureau Accanto noemt de uitgifte van erfpacht ‘weer helemaal van deze tijd’. Maar de belangrijkste van alle oplossingen is dat er weer huizen worden gebouwd die de kopers ook werkelijk willen. ‘Er is te lang niet naar de klant geluisterd, ze stonden toch wel in de rij, aldus Van Rooy. Waarom zou je goedkope huizen met kleine winstmarges bouwen als de dure net zo makkelijk werden verkocht?

Klant weer centraal
Inmiddels stellen steeds meer gemeenten volgens zowel Van Rooy als Ten Have de klant weer centraal. ‘ De gouden tijden zijn over, het gaat nu niet meer om winst te maken maar om het verlies te beperken’.

Het hele artikel Reddingsplan voor de provincies is te lezen in Binnenlands Bestuur nummer 2, 3 februari 2012

Gert van Wijland

Gert van Wijland is redacteur bij Binnenlands Bestuur met de specialisatie Ruimte en Milieu.

Bekijk alles van Gert van Wijland

Reacties: 9

U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.

Martin

Erfpacht is idd een middel. Problemen kunnen komen bij (tussentijds) einde van deze pachtvorm.

Grootste probleem in deze tijd is de doorstroming. Mensen komen niet meer van hun eigen huis af doordat banken moeilijker doen, maar vooral in grote delen van Nederland door de bevolkingsafname en heel belangrijk hierbij de vergrijzing.

Erfpacht bij starterswoningen: okay.

cornelis maat / sen.adviseur

Erfpacht voor woningbouw ligt, gelukkig, sedert decennia bij de meeste gemeente in het mausoleum van de geschiedenis en daar hoort het ook te blijven. Stedelijke erfpacht ontstond eind 19e eeuw allereerst om de stijging van de grondprijzen aan de gemeente ten goede te doen komen door periodieke herziening van de canon en door de eindigheid van het recht. Bij de invoering speelden ook bepaalde politieke overtuigingen een grote rol (productiemiddelen in de hand van de gemeenschap). Ook speelden (door de toen nog gebrekkige publiekrechtelijke regelingen) reguleringsmogelijkheden over de wijze van bebouwing een belangrijke rol.

Aan stedelijke erfpacht kleven verschillende nadelen. Voor de gemeente het nadeel van het niet ontvangen van de grondprijs waardoor de gemeente ook als financier van grondkosten gaat functioneren en de administratieve rompslomp. Erfpacht is doorgaans geen aanlokkelijk perspectief voor woningkopers. Voor de erfpachter gelden de nadelen van de financiële onzekerheid, omdat de canon regelmatig kan worden gewijzigd en de verminderde waarde van een erfpachtperceel ten opzichte van een perceel in volle eigendom. Deze verminderde waarde is bij de financiering maar ook bij overdracht aan derden een nadeel. Terecht zijn banken dan ook huiverig voor de financiering van erfpacht.

Het enig voordeel voor de erfpachter is dat hij geen investering behoeft te doen in de grond. Maar dit voordeel is zeer beperkt omdat hij de financieringslasten in de vorm van de canon wel moet dragen.

Gelukig is stedelijke erfpacht duidelijk op zijn retour. Erfpacht opnieuw introduceren, maar nu om te weinig kredietwaardige kopers te faciliteren heeft niets meer te maken met de achterhaalde ideologische grondslag van destijds. Het bevordert zelfs dat kopers boven hun "financiele stand gaan wonen" en dat is nu juist een oorzaak van de bestaande kredietcrisis.

Arnold / gemeentemabtenaar

Alles wordt uit de kast getrokken om te voorkomen dat het probleem bij de basis moet worden aangepakt. Jarenlang zijn organisaties uitgebreid met personeel om de projecten te kunnen uitvoeren. Als die projecten niet meer haalbaar zijn zullen ze moeten worden uit- of afgesteld. Dat betekent ook dat de organisatie weer moet krimpen. Hoe pijnlijk ook. Dan moet dit niet weer via een middeleeuwse contructie worden "opgelost". Daarnaast hebben vele gemeentebestuurders hun kop in het zand gestoken en niet gekekn naar d eontwikkelingen in de wereld om hun heen. Dan hadden ze hier al veel eerder op kunnen anticiperen. Apeldoorn deed dat niet met de bekende gevolgen, Arnhem heeft bv al eerder verliezen genomen. De crisis duurt al een paar jaar, dus een verrassing moch het toch niet zijn!

jan freie / bouwcoordinator

waarom doet iedereen zo gevoelig over erfpacht?

het is niet meer en niet minder dan een financieringsconstructie. bij auto's noemen we het lease en dan is het poltseling sexy en slim. met andere woorden; zoek per per stutaie naar een oplossing en denk nooit dogmatisch

gerrie

Schaf een goede rekenmachine aan, want tellen kunnen ze tegenwoordig niet meer. De crisis was zo voorspelbaar. Er is jaren op de pof geleefd. Nu de broekriem aantrekken en maak er maar vast een paar gaatjes bij, want hij komt nog veel strakker te zitten. Dit is nog maar het begin. Er staat pas een heel licht briesje.

J.C.Stam

Erfpacht als lease? Laten we die vergelijking eens maken. Bij lease van een auto maak je jaren gebruik van de auto tegen een fors bedrag. De leasemaatschappij zorgt dat alles op orde is, verricht reparaties, heeft alle autokosten. Na enkele jaren is de auto afgeschreven, de autorijder heeft de auto ruim betaald maar al het gemak genoten en ook de risico's afgekocht. Dan erfpacht: na afloop heeft de erfpachter de grond meestal betaald, de grond is niet afgeschreven maar veel meer waard geworden, alle risico's en kosten zijn door de erfpachter betaald tot en met de eigenarenbelastingen aan toe. De verpachter heeft geen enkel risico, geen enkele kosten , incasseert een meestal fors stijgende canon en na afloop de grond die veel duurder is geworden. Dit is inderdaad een mooie creatieve geldmachine voor grondeigenaren. Het geld wordt volledig opgebracht door de erfpachters.

Loek van der Heijden Rfm / Senior planeconoom

Met erfpacht is niets mis. Het kan een opening biewden om gronden weer te bebouwen. Vroeger kon het ook goed toegepast worden en dit instrument is nog steeds toepasbaar.

Met betrekking tot grondexploitaties is het wel hoog tijd dat veel gemeenten een specialist/ planeconoom aan het werk zet om de juiste herberekeningen toe te passen en de kansen en bedreigingen in beeld te brengen. Dit kan door inhuur van tijdelijk inzetbare planeconomen. Indien hioer behoefte aan bestaat kan ik u hierbij helpen. Immers, het gaat om gemeenschapsgelden die goed uit gegeven moeten worden.

Gerard Wiegerinck / adviseur wonen

De grondexploitatie was een 'zekere geldmachine'. Het hoge woord is er uit. De ontwikkelaars die in het recente verleden beweerden dat de grondprijzen onnodig hoog waren, krijgen gelijk. Maar zij zouden het teveel in eigen zak gestoken hebben.

Het ontgaat mij een beetje hoe erfpacht het probleem van de grondoverschotten kan oplossen. Die huizen die op de onverkoopbare grond zouden wordne gebouwd, worden niet gebouwd omdat niemand ze meer wil hebben of betalen of financieren. Erfpacht verandert daar niets aan. De grond voor niet gebouwde huizen wordt niet verkocht en evenmin vererfpacht.

nostradamus / burger

De problemen hebben "rugnummers". Planologie was een zwaar onderschatte discipline. Eenvoudige rekenkunde heerste. En vooral het niet weersproken simplisme van veel "ambitieuze" bestuurders. Slippendragers die het verhaal "vervolgens" dichtrekenden. Kortom: gebrek aan niveau van denken. En dat in een tijd dat de "ambitieuzen" de mond vol hadden van de kenniseconomie. Dit doegerichte denken diende vooral de private zakken van de betonboeren. Nu ze in de problemen komen is het weer een probleem van iedereen! Het failliet van rechts denken. We kennen in eigen omgeving allemaal de mechanismen en degene die ze vertegenwoordigen. Dus......

Deel dit artikel

Gert van Wijland

Lees meer

VNG waarschuwt voor ‘uitval van wegen of verwijderen van bruggen’

Kabinet legt SPUKS langs politieke meetlat

Gemeenten: aan de slag met duurzaamheidsverantwoording!

Deels averechts effect plafondprijs rijbewijs

Kwart miljard voor bereikbaarheid Ameland

VNG waarschuwt voor ‘uitval van wegen of verwijderen van bruggen’

Kabinet legt SPUKS langs politieke meetlat

Gemeenten: aan de slag met duurzaamheidsverantwoording!

Reacties: 9