Weinig kosten verhaald op projectontwikkelaars

Gemeenten verhalen minder kosten op projectontwikkelaars dan ze wettelijk gezien zouden mogen. Een (groot) deel van de gemaakte en te verhalen kosten wordt niet gedekt, concludeert adviesbureau Stec Groep na onderzoek in samenwerking met de Radboud Universiteit Nijmegen. ‘Opvallend is dat gemeenten hiervoor niets in ruil vragen.’

Doorberekenen

Bij de bouw van nieuwe woningen moeten gemeenten gemaakte kosten voor publieke investeringen (zoals infrastructurele voorzieningen en de aanleg van groen) ten minste gedeeltelijk doorberekenen aan projectontwikkelaars. Slechts een deel van de gemeenten doet dat. 60 procent van gemeenten verhaalt minder dan 10.000 euro per woning op projectontwikkelaars, berekende Stec Groep, en van die 60 procent verhaalt ongeveer de helft zelfs minder dan 5.000 euro per woning.

Schaarste

Een minderheid, 15 procent, verhaalt een groter bedrag (tussen 10.000 en 20.000 euro) op projectontwikkelaars. ‘Dit zijn vaak grote(re) gemeenten’, concluderen de onderzoekers. ‘Het is aannemelijk dat zij meer inzetten op transformatie, mede als gevolg van een bovengemiddelde schaarste aan onbebouwde grond en hoge marktdruk. Een hoger kostenverhaal is hier dan eerder mogelijk.’

Verhaalde kosten per woning naar gemeentegrootte

Bron: Stec Groep

Geen tegenprestatie

Het valt de onderzoekers op dat als tegenprestatie voor het niet volledig verhalen van de kosten weinig of geen eisen worden gesteld aan de projectontwikkelaars. ‘Voor slechts 20% van de gemeenten is de betaalbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens een drijfveer voor het niet volledig verhalen van de kosten.’

Markt

Er zijn grote verschillen tussen het doorberekenen van soorten kosten. Iets meer dan de helft van alle gemeenten verhaalt 76 tot 100 procent van de binnenplanse kosten (bijvoorbeeld voor de aanleg van een plantsoen) op de projectontwikkelaars. Maar slechts 7 tot 20 procent van de gemeenten doet dat voor de geraamde niet-binnenplanse kosten (bijvoorbeeld de afrit van een snelweg, of het herstructureren van een bedrijventerrein). ‘Kennelijk accepteren ze het dat de markt niet alle kosten betaalt.’

Lastige onderbouwing

Het is volgens de onderzoekers aannemelijk dat gemeenten denken dat niet alle kosten kunnen worden verhaald op projectontwikkelaars. ‘De binnenplanse kosten zijn dan het meest eenvoudig te verhalen.’ De overige drie soorten kosten – bovenplanse kosten, kosten voor bovenwijkse voorzieningen en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen – zijn waarschijnlijk lastiger te onderbouwen.