'AI is niet meer tegen te houden bij WOZ'

De slechte beoordeling van de Waarderingskamer - slechts twee van de vijf sterren - voor de taxaties van de Drechtsteden kwam de sfeer niet ten goede. ‘Het is niet leuk om zo in het nieuws te komen’, zegt Arri Hartog, directeur Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD). ‘Dus gingen we op zoek naar een manier om weer energie in de club te krijgen.’ Zo kwamen ze bij GeoPhy, een bedrijf dat kunstmatige intelligentie en big data gebruikt om de waarde van vastgoed te bepalen. Wat zou er met de nieuwste technieken mogelijk zijn?

Supervised machine learning

‘De Drechtsteden vertelden mij van de situatie waarin ze zaten’, zegt Lorenzo Dorigo, GeoPhy’s hoofd Business Development voor Europa. Een pilot werd geopperd. ‘Die pakten we als volgt aan: ik vroeg hen hoe ze werkten, met hun hulp ontwikkelden we een landelijk model, gebruik makend van supervised machine learning en big data, en daarmee taxeerden we de 109.000 woningen in het gebied.’

Niet zo makkelijk als het lijkt

Het klinkt zo logisch om de buzzwords big data en machine learning op de WOZ toe te passen. Waarom is dat nog niet eerder gebeurd? Dorigo: ‘Omdat het niet zo makkelijk is als het lijkt. Bij traditionele taxaties kijkt een taxateur in een wijk naar vergelijkbare verkopen. Het ene gebouw is wat ouder, of wat beter gelegen, en zo komt er een gemiddelde meterprijs uit. De meer datagedreven aanpak van de Drechtsteden let op de correlatie van verschillende kenmerken.

Hyperlokaal

‘Onze benadering gaat weer een stap verder. We kijken naar het object zelf - het bouwjaar, de oppervlakte, het aantal kamers, enzovoort – maar we kijken ook op hyperlokaal niveau naar de omgeving.’ En GeoPhy kan rekening houden met marktdata, een ruim begrip waar bijvoorbeeld werkgelegenheid, criminaliteitscijfers, leefbaarheid en economische groei onder vallen. Alle gegevens worden verzameld en getest.

Verschillende disciplines

Bij de Drechtsteden waren ze onder de indruk, vertelt Hartog. ‘Er werden sprintsessies georganiseerd met onze experts en die van GeoPhy, om samen de uitkomsten te bespreken en kijken hoe het beter kon. Als deskundigen uit verschillende disciplines samenwerken dan kun je hele forse resultaten bereiken in korte tijd. Dat gaf energie.’

Niets dan lof

De accuraatheid van een taxatiewaarde, wat in feite de theoretische waarde is van een huis, wordt beoordeeld door die te vergelijken met de verkoopprijs. Volgens MSCI, een organisatie die vergelijkingen maakt, is een afwijking van 11 procent normaal in Nederland. De Drechtsteden zaten tussen 9 en 10. Dorigo: ‘De eerste versie van ons model scoorde onder de 9 procent en zit inmiddels onder de 6.’ Dat klinkt veelbelovend. Eind augustus volgt de eindanalyse van de Drechtsteden en wordt bepaald wat er verder gaat gebeuren, maar voorlopig oogst de pilot niets dan lof.

Opmars van systemen

‘Ik denk dat de tendens van kunstmatige intelligentie op dit gebied niet meer tegen te houden is, als je dat al zou willen’, zegt hoogleraar vastgoed Tom Berkhout van Nyenrode Business Universiteit. Op 3 september spreekt hij op een door zijn universiteit georganiseerd congres, waar GeoPhy, de Waarderingskamer en de GBD ook aanwezig zullen zijn. ‘Er is gewoon sprake van een opmars van behoorlijk uitgebalanceerde systemen. GeoPhy heeft grote, internationale portefeuilles dus er is erkenning voor in de markt.’

Systeem moet spel spelen

Berkhout zegt wel dat deze manier van taxeren geen self-fulfilling prophecy moet worden. ‘De prijs die mensen op basis van rationele gronden zouden betalen is de marktwaarde. Mensen bepalen en betalen prijzen, niet computers. Als ik verkoop en jij koopt, komen we uiteindelijk met zijn tweeën op een prijs uit. Een menselijke taxateur probeert dat na te spelen en een systeem moet dat ook doen. Het moet geen waarde gaan zetten in de markt, dat de prijs bepaald wordt door wat de modellen zeggen.’

Onbegrijpelijk trapezewerk

‘Ik verwacht dat deze taxatiemethode een snelle en hoge vlucht gaat nemen, maar uiteindelijk komt het toch aan op de acceptatiegraad van de samenleving. Daar moet het allemaal overeind blijven. Onbegrijpelijk trapezewerk is onvoldoende. Er moet heel goed uitgelegd worden hoe de waarde voor de burger tot stand is gekomen.’

Goed uitlegbaar

Hartog heeft een soortgelijke visie. ‘Wij moeten achter de waardering kunnen staan. De wijze waarop GeoPhy de onderbouwing doet, is breder dan wat wij gedaan hebben. Een beter antwoord op de no-cure-no-pay-bedrijven moet het gevolg zijn van een goed uitlegbare waarde. Die goed uitlegbare waarde, dát is onze drijfveer.’