20 miljard aan onbenut gemeentelijk vastgoed

Overheden bezitten 43 miljoen vierkante meter vastgoed, ongeveer net zoveel als het totale oppervlak van alle private kantoren in Nederland. Maar liefst 12 miljoen daarvan, met een geschatte waarde van 20 miljard euro, wenden ze niet aan voor maatschappelijk gebruik.

Dat blijkt uit cijfers van het Kadaster. De waarde van 20 miljard euro is tot stand gekomen door te kijken naar commercieel vastgoed (niet-woningen) dat de afgelopen jaren in de directe omgeving van het gemeentelijk vastgoed is verhandeld. Het is dus geen actuele marktwaarde, omdat niet bekend is welk deel van de gemeentelijke vastgoedobjecten op dit moment überhaupt verkoopbaar is. 

Van de in totaal 98 miljoen vierkante meter maatschappelijk vastgoed is 44 procent in handen overheden, voor het overgrote deel gemeenten. De rest is voornamelijk van woningcorporaties, onderwijs- en zorginstellingen en van private partijen. De verschillen tussen gemeenten zijn groot. Zo bezit Almere bijna 80 procent van al het maatschappelijk vastgoed in de gemeente. Nijmegen heeft niet meer dan 24 procent.

Gemeenten gebruiken hun maatschappelijk vastgoed voor eigen accommodaties in het onderwijs (38 procent), de zorg (20 procent) en de sport (15 procent). Een zeer aanzienlijk deel heeft echter geen maatschappelijke aanwending. Den Bosch bezit bijna 42 procent van het maatschappelijk vastgoed en gebruikt ruim de helft daarvan niet voor maatschappelijke doeleinden.

Zwolle bezit bijna 58 procent en geeft daarvan 47 procent geen maatschappelijk bestemming. Enschede daarentegen heeft heel veel (ruim 71 procent) en benut daarvan slechts 23 procent voor andere dan maatschappelijke doeleinden. Omgezet naar aantal vierkante meters per inwoner ziet de ranglijst er overigens geheel anders uit. ‘Ik ken gemeenten die een deel van een winkelstraat in handen hebben. Elke twee maanden overleggen ze met de andere eigenaren van de winkelstraat – vaak grote beleggers – over de kerstverlichting en zo. Heel bijzonder’, zegt Erwin Daalhuisen van vastgoedadviesbureau Fakton.

Strategisch
Michiel Pellenbarg, senior projectmanager bij het Kadaster, benadrukt dat gemeenten ook om andere dan maatschappelijke redenen vastgoed kunnen bezitten. ‘Gemeenten doen aan strategische verwervingen: ze kopen panden andere ontwikkeling mogelijk te maken. Als een gemeente een bedrijventerrein in de binnenstad wil saneren, dan moet ze de bedrijven die daar zitten alternatieve vestigingsmogelijkheden bieden.

Dat kan voor een gemeente reden zijn om een aantal bedrijfspanden aan te kopen. Daarnaast geven gemeenten bij bouwprojecten soms garanties aan ontwikkelaars wanneer die er niet in slagen het betreffende project geheel verkocht te krijgen. Ook op die manier kan een gemeente eigenaar worden van niet-maatschappelijk vastgoed.’

‘Belachelijk’
Dat neemt echter niet weg dat Daalhuisen 12 miljoen vierkante meter niet maatschappelijk aangewend vastgoed ‘belachelijk veel’ noemt. ‘Het bewijst dat het veel gemeenten ontbreekt aan inzicht in hun eigen vastgoedportefeuille. Dat komt onder meer doordat tot dusverre alle aandacht uitging naar grondexploitaties. Daar werd immers het grote geld mee verdiend. De afdeling Vastgoed is vaak onderbemenst, de ambtenaren die er zitten zijn niet de beste en hun invloed op politiek en bestuur is gering.’

Volgens Daalhuisen kunnen gemeenten enkele miljarden verdienen aan verkoop, marktconforme exploitatie en effi ciënter gebruik van hun vastgoed.

Snackbar & Dancing
Het Kadaster voerde samen met het intergemeentelijk samenwerkingsverband DataLand deelonderzoeken uit bij acht gemeenten. Daaruit komt naar voren dat gemeenten eigenaar zijn van een allegaartje aan niet-maatschappelijk vastgoed. De meest voorkomende objecten in de onderzochte gemeenten: (zie verder vanaf pag. 20)

Kijk voor de complete ranglijsten van de 37 grootste gemeenten op www.binnenlandsbestuur.nl.