Huurders betrekken bij prestatieafspraken

Sinds de aanpassing van de Woningwet dit jaar hebben huurders(organisaties) formeel meer zeggenschap bij het maken van prestatieafspraken tussen de woningcorporatie(s) en gemeente. Zij dienen in staat gesteld te worden om hierbij een volwaardige rol te vervullen, maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. De belangrijkste partijen (corporaties, gemeente en huurders) hebben vaak weinig ervaring met zo’n driepartijenoverleg en als vrijwilligersorganisatie beginnen de huurders met een achterstand. Welke belemmeringen, kansen en mogelijkheden spelen er en hoe is hier toch een succes van te maken?

Versterking huurdersorganisaties

Het woonbeleid van de gemeente en de jaarplannen van woningcorporaties omvatten een reeks van uiteenlopende onderwerpen en belangen. Tot nog toe waren huurdersorganisaties gerechtigd om over het beleid van hun verhuurder advies uit te brengen, maar meestal bleef hun invloed beperkt. Bestaande huurdersverenigingen (veelal blank, 50plus en man) vormen vaak maar een beperkte afspiegeling van hun achterban en de directe betrokkenheid van huurders bij hun functioneren is beperkt. Nu hun zeggenschap in potentie veel groter is geworden, ligt het voor de hand dat ook hun legitimiteit en professionaliteit aan hogere eisen moeten voldoen.

Volwaardig

De Woningwet geeft huurders het recht op een volwaardige plek aan tafel bij gemeente en woningcorporatie, en schrijft voor dat voldoende faciliteiten voor scholing en organisatieversterking moeten worden geboden. Maar dat valt nog niet mee. Bij de prestatieafspraken komt meestal een breed scala aan onderwerpen aan de orde, waarbij het lastig is om zicht te krijgen op alle belangen en financiële mogelijkheden. De inbreng van de huurdersbelangen door kritische en goed geschoolde huurdersorganisaties kan de andere partijen wel degelijk scherp houden en de afweging tussen verschillende belangen verhelderen. Maar het is een illusie om te denken dat goedbedoelende vrijwilligersorganisaties echt een gelijkwaardige rol kunnen spelen ten opzichte van grote woningcorporaties die veel meer kennis en menskracht in huis hebben.

Samenwerken volgens de Woningwet 2015

Hoe kunnen we de huurders bij het woonbeleid en de prestatieafspraken betrekken? Onlangs brachten het ministerie BZK, Aedes, Woonbond en VNG hierover een ‘handreiking prestatieafspraken’ uit. Hierin staat de beleidscyclus beschreven, die begint met het opstellen van het volkshuisvestingsbeleid voor de komende 4 tot 5 jaar door de gemeente. Daarbij zijn de belanghouders zoals huurdersorganisaties, woningcorporaties en marktpartijen ook betrokken. Op basis van dat gemeentelijke beleidskader neemt de woningcorporatie vervolgens het initiatief om een bod op te stellen voor haar aandeel in de realisatie van het gemeentelijk beleid. Vanwege de voortdurend wijzigende omstandigheden, óók van het rijksbeleidskader, is het verstandig om dat bod concreet te maken voor de eerste twee jaar, met een doorkijk naar de totale periode.

Vervolgens nodigt de corporatie de huurdersorganisaties en gemeente uit om tot prestatieafspraken te komen. Mochten de partijen hierover geen overeenstemming bereiken, dan kunnen zij daarover in beroep gaan bij de minister. Maar het is natuurlijk de vraag of dat dan tot een vruchtbaarder samenwerking zal leiden.

Behalve de lange beleidscyclus is er ook de jaarlijkse cyclus. Deze begint met de gezamenlijke evaluatie van het afgelopen jaar door gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie, op basis van het jaarverslag van de corporatie. Dit overleg kan samen met de eventueel veranderende omstandigheden leiden tot bijstelling van de prestatieafspraken voor de komende periode.

Praktijk

De Handreiking prestatieafspraken geeft prachtige tips, maar de praktijk is weerbarstig. Zo kunnen er meerdere woningcorporaties in de gemeente actief zijn. Dat kan leiden tot een complex proces van bilaterale driepartijenoverleggen per corporatie, en stedelijke driepartijenoverleggen over het geheel. De vraag is dan hoe de gemeente het overleg op stedelijk niveau organiseert en welke huurdersorganisaties daarbij betrokken worden.

De beste voorwaarden voor huurdersinvloed ontstaan als de huurders zich ook op stedelijk niveau organiseren. Hiervan zijn goede voorbeelden te geven. Maar laten we ook een paar mogelijke knelpunten benoemen. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat de gemeente de organisatiekosten en professionele ondersteuning van de stedelijke huurdersorganisatie niet wil betalen en woningcorporaties het daar niet over eens worden. Een ander mogelijk probleem is dat er onvoldoende actieve huurders te vinden zijn die de kar namens de huurders willen trekken. Dat kan makkelijk leiden tot overbelasting van het bestaande kader, dat meestal toch al niet talrijk is.

De betrokkenheid van huurders hoeft niet alleen maar via de bestaande, vaak getrapte huurdersorganisaties tot stand te komen. Aanvullend kunnen partijen (stedelijke) digitale meningspeilingen organiseren. En bewoners kunnen ook meer van onderop per wijk betrokken worden door hen te raadplegen over de belangrijkste problemen en mogelijke oplossingen. Hierbij kunnen de ervaringen met de wijkenaanpak als voorbeeld dienen. Het is wel de vraag hoe dit binnen de cyclus van het volkshuisvestelijk beleid past.

Samenwerking tussen lokale partijen

De samenwerking tussen lokale partijen moet vorm en inhoud krijgen onder moeilijke omstandigheden. Laten we tot slot twee hoofdthema’s onder de loep nemen.

• Verhuurdersheffing
  De regering Rutte II wil de corporaties onder directe aansturing van de gemeenten brengen. Het is de vraag of de meeste gemeenten wel voldoende kennis en menskracht hebben om die aangescherpte verantwoordelijkheden te dragen. Door de economische crisis en recent de groeiende stroom vluchtelingen neemt de vraag naar betaalbare huurwoningen weer toe. De verhuurdersheffing dwingt de eigenaren van sociale huurwoningen echter tot een forse huurverhoging, zodat het aanbod juist afneemt. Bovendien tast de verhuurdersheffing de investeringsmogelijkheden van de woningcorporaties aan op het gebied van onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Deze heffing is merkwaardig genoeg beperkt tot sociale huurwoningen en stimuleert huurliberalisatie en woningverkoop. Dat leidt tot een transformatie van sociale naar commerciële huur- en koopwoningen (zie artikel Hugo Priemus in tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2015 nr. 3, blz. 24).
• Betaalbaarheid
  De betaalbaarheid is voor de meeste huurdersorganisaties het belangrijkste thema en vormt ook voor steeds meer categorieën huurders een toenemend probleem. Op basis van de normen van NIBUD voor minimaal noodzakelijke uitgaven zijn de meeste problemen met de betaalbaarheid te verwachten bij huishoudens met een inkomen rond de huurtoeslaggrens, een zorgbehoefte en een onzuinige woning. Het rijk toont weinig betrokkenheid bij deze problematiek en beperkt zich tot de voortzetting van de huurtoeslag, hoewel verdere bezuinigingen hierop in de toekomst niet ondenkbaar zijn. Gemeenten en corporaties worden directer met deze problemen geconfronteerd en dienen gezamenlijk tot maatwerk te komen. In de vorm van onder meer schuldsanering, korting op de huur, financiële steun uit een gemeentelijk woonlastenfonds en verhuizing naar een goedkopere woning.

Meer weten over dit onderwerp of verder van gedachten wisselen over de implicaties van deze ontwikkelingen? Neem vrijblijvend contact op met Jaap van der Veen, senior adviseur Volkshuisvesting bij Stade Advies (j.vdveen@stade.nl).