Huurteam helpt verhuurders in toom te houden

Gemeenten hebben weinig instrumenten in handen om de huurprijzen van woningen te beïnvloeden. Wat ze wél kunnen doen is een huurteam opzetten dat huurders helpt een rechtvaardige huurprijs te krijgen. Voor Eindhovense studenten scheelt dat makkelijk 50 euro per maand, en soms zelfs 500 euro.

Schuine wand

Laatstejaars student biomedische wetenschappen Bram Volbeda woont sinds vier jaar in een bovenwoning in hartje Eindhoven, die hij deelt met negen huisgenoten. Tot oktober 2021 woonde hij een verdieping hoger, op een krap zolderkamertje met een schuine wand. Maandelijks maakte hij 380 euro over naar zijn huurbaas, een tandarts. Ook zijn huisgenoten betaalden grote bedragen voor kleine kamertjes. ‘Iedereen nam daar genoegen mee, maar we wisten dat het eigenlijk niet kon’, vertelt de student. Toen Huurteam Eindhoven in 2020 startte en hij hoorde dat dit kamers op verzoek kwam opmeten en aangaf hoeveel huur wettelijk is toegestaan, was de keuze voor Volbeda snel gemaakt. ‘Zij hadden de mogelijkheid om een zaak aan te spannen. Het hele huis heeft meegedaan, op twee na.’

Servicekosten

Zijn zolderkamertje bleek na opmeting slechts acht bewoonbare vierkante meters te tellen. Na tussenkomst van het huurteam ging er een streep door de huurprijs van 380 euro en bleef er 220 euro over. Daarbij speelde een rol dat de verhuurder een all-inprijs vroeg. Zo’n prijs verhult welk deel bestaat uit kale huur en welk deel uit overige kosten (zoals energie). Dat is niet toegestaan. Bovendien bracht de verhuurder servicekosten in rekening die hij niet kon onderbouwen met facturen.

Uitschieters

Zoals Volbeda zijn er meer. Jurist Rick Blezer, die met een collega Huurteam Eindhoven bemant, is inmiddels bij vele tientallen huurders over de vloer geweest. Hoge huren zijn aan de orde van de dag. ‘Het gaat vaak om substantiële bedragen: 50, 60 euro per maand, met uitschieters naar 500 euro’, zo tekent Blezer uit zijn eigen praktijkervaring op.

Huurcommissie

Om de wettelijk toegestane huurprijs vast te stellen meet het huurteam hoe groot een kamer precies is en welke voorzieningen (zoals keuken en balkon) er zijn. Als de verhuurder instemt met het voorstel van het huurteam, kunnen partijen onderling een verlaging afspreken. Als de verhuurder niet instemt, start het huurteam een procedure bij de Huurcommissie. Hoewel deze officieel geen rechter is, functioneert de instantie in de praktijk wel als huurrechter en zijn partijen aan de uitspraak gebonden.

Vrijwilligers

Of een gemeente huurders de helpende hand biedt met een huurteam, beslist ze zelf. Amsterdam, Arnhem, Den Haag, Hilversum, Naarden, Nijmegen, Rotterdam, Utrecht, Weesp, Leiden, Vlaardingen, Leeuwarden en Zuid-Limburg ondersteunen huurteams. Veel huurteams werken deels met vrijwilligers en doorgaans hoeft de huurder niks te betalen voor hulp die veel kan opleveren. Zo meldt huurteam Nijmegen in zijn jaarverslagen dat het in 2020 huurders 169.080,35 euro aan te veel betaalde huur heeft bespaard. En dan was dit coronajaar een slecht jaar voor de huurders. Absolute topper was 2017 toen het huurteam 720.462,97 euro aan te hoge huren bespaarde voor huurders.

Vrij spel

Eindhoven richtte in 2020 samen met studenten, onderwijsinstellingen en studentenwoningcorporaties een huurteam op. ‘De schaarste op de woningmarkt is ontzettend groot, waardoor huiseigenaren vrij spel hebben. Dat gaat ten koste van de betaalbaarheid van de stad en de huurder wordt daar het slachtoffer van’, legt woonwethouder Yasin Torunoglu (PvdA) uit. De gemeente vond het kortom hoogste tijd om de scheve verhouding tussen huurder en verhuurder minder scheef te maken.

Laagdrempelig

‘Het werkt goed voor de huurder; die heeft een juridische grondslag waarmee hij gesprekken aangaat met de huiseigenaar en het zorgt voor een betaalbare stad. En zo’n loket is onafhankelijk en laagdrempelig’, licht de wethouder toe. Niet alleen helpt de aanpak huurders, de gemeente kan hiermee de vinger aan de pols van de particuliere huurmarkt houden. Torunoglu: ‘Wat je ziet is dat de eigenaren van die woningen vaak vastgoedbeleggers zijn die veel panden opkopen; of dat de huurprijzen veel te hoog zijn; of dat er rare contracten onder liggen. Verschillende soorten misstanden komen boven tafel. Dat helpt ons om met vastgoedeigenaren het gesprek aan te gaan.’

Wildwesttaferelen

Buiten het starten en ondersteunen van een huurteam hebben gemeenten amper instrumenten in handen om huurders te beschermen tegen wildwesttaferelen op de huurmarkt. Gemeenten kunnen weliswaar een vergunning voor kamerhuur verlangen, maar die kan niet zomaar regels over de huurprijs kan bevatten. Daarvoor is nieuwe wetgeving nodig.

Pilot

De gemeente Rotterdam wil intussen niet op haar handen zitten. ‘Op verschillende plekken in de stad gaat het niet goed op de particuliere woningverhuurmarkt en is het nodig om in te grijpen’, mailt de woordvoerder van woonwethouder Bas Kurver (VVD). Bij een pilot in de wijk Carnisse heeft de gemeente via de APV een gemeentelijke verhuurdersvergunning in stelling gebracht. ‘Via deze vergunning kunnen we niet ingrijpen op alleen het vragen van een te hoge huur. De verhuurdersvergunning kan alleen worden ingezet als een verhuurder meerdere overtredingen begaat’, mailt de woordvoerder. Dat lijkt vooral een lapmiddel. ‘De huidige bevoegdheden van de gemeente schieten te kort om te kunnen handhaven op misstanden als excessief hoge huren.’ Daarom bepleit de gemeente de wet aan te passen, zodat ze te hoge huren kan bestrijden ‘en om een verhuurdervergunning te introduceren voor het aanpakken van de malafide verhuurders.’

Lees het volledige artikel in Binnenlands Bestuur nr. 4 van deze week.