Leegstand dreigt voor stadshart

De grijze ballonnen van de feestelijke opening hangen nog aan de gevel. Binnen wacht een nieuwe collectie op jonge, vrouwelijke kopers. Liefhebber Mode, Hoogstraat 61 in Schiedam, is net een paar dagen open. Het is de nieuwe zaak van Martin Liefhebber en zijn vrouw. Ze hebben veel geld gestoken in de drie maanden durende verbouwing en hopen met hun modewinkel in een hoger prijssegment meer omzet te draaien. ‘We willen er een inkomen voor twee personen uit halen.’

Optimisme en durf kunnen Liefhebber (31) niet worden ontzegd. Schiedam kent een winkelleegstand van 13 procent, het een-na-hoogste percentage van Nederland. En de Schiedamse Hoogstraat is op z’n zachtst gezegd een moeilijke locatie, waar het leegstandspercentage nog een tikkeltje hoger ligt. Veel panden zijn vervallen en hebben een treurige uitstraling. Armoedige lingerie in een ooit met prachtige, geglazuurde tegels beklede winkelpui. Belwinkels en nagelstudio’s. Zelfs de sekswinkel doet zijn laatste porno in de uitverkoop: ‘Vier dvd’s voor 19,95’. Maar het is niet alleen ellende. Tussen de talrijke ‘Te Koop’- en ‘Te huur’-bordjes hangen borden van aannemers. ‘Hier wordt gerenoveerd’. Aan de noordkant van de Hoogstraat, richting de Grote Markt, staan compleet gerenoveerde panden. ‘Het leegstandspercentage is natuurlijk hoog, maar we zijn juist op de weg terug’, zegt de Schiedamse wethouder Menno Siljee. ‘Bij ons daalt de leegstand, terwijl die elders in het land stijgt.’

Zoet en zuur

Schiedam is een paar jaar geleden begonnen met de renovatie van zijn belangrijkste winkelstraat. Aanvankelijk waren er aparte subsidies voor winkels in de creatieve sector, voor renovatie, voor woningen boven winkels. Die gesegmenteerde aanpak werkte niet goed. Ondernemers wisten niet van de potjes of hadden er geen belangstelling voor. De gelden zijn op één hoop gegooid en ondernemers worden actief benaderd. Dat werkt beter. Er is 6,5 miljoen euro gemeentegeld uitgegeven aan het opknappen van de binnenstad: panden en openbare ruimte. Ook is er 4 miljoen uit een speciaal VSB-fonds ingezet en 1 miljoen in het kader van het project Werken aan Winkels. Siljee: ‘We gaan van pand naar pand. We hanteren de zoet-en-zuuraanpak. Wie wil meewerken en zijn pand wil opknappen, krijgt onze steun. Wie niets wil en zijn pand laat verkrotten, krijgt een aanschrijving. We proberen een vliegwieleffect te creëren. Als de gemeente het goede voorbeeld geeft, gaan de ondernemers ook aan de slag.’

Inmiddels zijn zo’n dertig panden in de Hoogstraat aangepakt. Nog eens dertig zitten in de pijplijn. Er zijn vijf aanschrijvingen uitgegaan naar onwillige eigenaren. Ook particuliere beleggers zijn aan de slag gegaan. Een belangrijke rol is weggelegd voor de Schiedamse vastgoedondernemer John van Doorn van D&S Vastgoed. Van Doorn verkocht tien jaar geleden zijn panden aan de Hoogstraat. Hij had er geen fiducie meer in. Nu heeft hij weer 28 panden in bezit. Daarvan zijn er zes opgeknapt.

‘Ik heb er vertrouwen in dat het goed gaat komen’, zegt Van Doorn. ‘De gemeente doet erg haar best met het opknappen van de straat. Ze proberen actief nieuwe ketens naar Schiedam te halen en gaan iets soepeler om met de regels. Natuurlijk, er staan nog veel slechte panden, maar die zijn dan ook goedkoop om te kopen of te huren. De historische binnenstad van Schiedam is op zich een goede locatie. Ik heb ook geen moeite om huurders te vinden. Goed, de huren zijn relatief laag en het zijn vooral starters, die het niet allemaal redden, maar dat is een kwestie van tijd.’

Historische uitstraling

Programmamanager binnenstad Marco Westland ziet de toekomst met evenveel vertrouwen tegemoet. Vanaf de tiende verdieping van het Schiedamse stadskantoor kijkt hij uit op zijn werkterrein. Hij heeft heldere ideeën over wat niet goed is en wat beter moet. Hij praat over ‘bronpunten’ en ‘routing’, over de onbenutte mogelijkheden van de Schiedamse binnenstad, die te veel naar binnen is gekeerd. Westland kijkt dwars door de leegstand heen. Volgens hem kan het aantal bezoekers van buiten Schiedam behoorlijk groeien als de stad gebruikmaakt van zijn historische uitstraling en zijn reputatie als jenever- en kunstcentrum.

‘Er is in Nederland ruimte voor twintig steden met een winkelcentrum dat als aantrekkelijke ontmoetingsplek kan dienen. Schiedam is daar een van.’ Er valt iets voor Westlands optimisme te zeggen. Schiedam heeft een historische binnenstad met fraaie panden, mooie grachten en leuke doorkijkjes. Een Stedelijk Museum met een grote Cobracollectie, kansrijke hoekjes voor horeca en uitstekende bereikbaarheid. Het is alleen allemaal erg verstopt. En niet onbelangrijk: grote retailtrekkers ontbreken. Waar in alle Nederlandse binnensteden wordt geklaagd over de overkill aan ketens, wil Schiedam er juist meer.

Westland: ‘In Nederland maken de ketens 24 procent van het winkelbestand uit, in Schiedam is dat 14 procent. De consument wil een bijzondere belevenis als hij gaat winkelen, couleur locale, maar hij wil ook die bekende ketens.’

Westland schetst mooie toekomstplaatjes waarin het Schiedamse winkelcentrum de allure krijgt van de Amsterdamse ‘Negen straatjes’. Met bijzondere middenstanders, flagship stores en brand stores van grote merken. ‘Terwijl de vrouw shopt bij de H&M kan de man rondneuzen in de Black&Decker brand store.’

Aantrekkelijke mix

Maar dan moet er veel veranderen. Probleem is dat de Schiedamse winkels veelal in kleine historische panden zitten. Handig en goedkoop voor die leuke middenstanders, ongeschikt voor de grote trekkers. Die moeten worden ingepast op nieuwe locaties, zoals een groot gat in het Broersveld, een van de winkelstraten die naar de Hoogstraat leidt. Of in de Oude Passage, waar ook veel leegstand is. Maar dat staat bovenop een parkeergarage.

‘Dan krijg je nooit de goede loopstromen’, zegt Westland. ‘In het ideale geval liggen je parkeergarages rond het centrum en creëer je een route langs de ketens, maar ook langs de leuke kleine winkels en galerieën.’ De nieuwe Schiedamse binnenstad moet een aantrekkelijke mix van winkels, horeca en cultuur worden die Schiedammers en mensen van buiten verleidt tot een leuk dagje funshoppen. Hier en daar kan er een woning in het winkelgebied komen, maar in essentie heeft Schiedam alle vierkante meters winkelruimte hard nodig. Volgens Westland zou er zelfs ruimte zijn voor 10 duizend vierkante meter extra, met name voor ketenwinkels als Sting, Mango, Mediamarkt of V&D. ‘We hebben nu te weinig winkelaanbod voor een stad van deze omvang.’

Dat is een opmerkelijke constatering in een gemeente bovenin de leegstandsranglijst (zie kader). Hoofdbedrijfschap Detailhandel en brancheorganisatie CBW-Mitex voorspellen dat de behoefte aan vierkante meters winkelruimte het komend decennium met 20 tot 35 procent afneemt. Daarvoor zijn verschillende oorzaken. De vergrijzing is daar een van. De oudere consument koopt minder. Maar ook de oudere winkelier is een probleem. Die leidt een marginaal bestaan in afwachting van een opvolger die niet komt.

Verschuiving naar internet

Een belangrijke ontwikkeling is de verschuiving van aankopen naar internet, die de omzetten van winkels in bepaalde segmenten hard uitholt. Wit- en bruingoed, muziek, boeken en ook kleding worden steeds meer online gekocht. Winkels worden ‘toonkamers’, waar de omzet per vierkante meter daalt. De consument gaat graag shoppen, maar het is meer een dagje uit dan gericht inkopen doen. Daar horen winkelcentra bij met horeca en vermaak. Veel winkelgebieden voldoen niet aan die eisen. De landelijke leegstand bedraagt inmiddels 6 procent, volgens onderzoeksbureau Locatus. Op C-locaties is dat ruim het dubbele. Volgens Locatus is er sprake van ‘een structureel probleem dat wordt versterkt door de slechte conjunctuur’.

‘Met alle revitaliseringsprojecten waar gemeenten mee bezig zijn, gaan we het probleem niet oplossen’, zegt Patrick Manning van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel. ‘We maken een structurele verandering mee in retailland. We zitten op een recordleegstand en die gaat toenemen. Als we niet snel ingrijpen, gaan we de kantoorsector achterna. Met alleen opknappen van winkels red je het niet.’

De problemen van de detailhandel zijn te vergelijken met de leegstand in de kantorenmarkt. De afgelopen vijftien jaar is het aanbod van vierkante meters winkelruimte explosief gegroeid, van 15 naar bijna 30 miljoen vierkante meter. ‘Het groeidenken overheerste’, zegt Manning. ‘Gemeenten hebben goed verdiend aan die nieuwe vierkante meters en de sector heeft er zelf hard aan meegedaan. Op elke nieuwe meubelboulevard willen de ketens weer een nieuw filiaal, zelfs al is er geen cent te verdienen.’

Schrijnende situatie

Net als in de kantoormarkt staan ook de winkelpanden vaak voor te hoge bedragen in de boeken. Beleggers moeten afboeken, maar dat doen ze niet graag. Zeker de kleinere winkelbeleggers zitten in een vicieuze cirkel van onaantrekkelijke panden die steeds minder huur opleveren. Voor renovatie is vaak geen geld. Bij winkeliers die tevens eigenaar van hun pand zijn, is sprake van een schrijnende situatie. Ze kunnen geen opvolger vinden en raken hun winkelpand, dat vaak als pensioen dient, niet kwijt.

Op de toplocaties is het geen probleem om huurders te vinden, maar veel winkels op aanlooproutes, in buurtwinkelcentra en in centra van minder aantrekkelijke steden hebben weinig toekomst. Manning: ‘Het heeft voor een gemeente geen zin daar te investeren in een opknapbeurt. Die vierkante meters zijn gewoon niet meer nodig. Daar kun je als gemeente beter een beleid opzetten om de winkels een andere bestemming te geven: woning of bedrijfsruimte. Om verloedering te voorkomen zouden gemeenten kansloze winkels kunnen uitkopen, maar dan moet de eigenaar niet op de hoofdprijs rekenen.’

Schiedam werkt zoveel mogelijk mee aan bestemmingswijziging van winkels. Zelfs op de Hoogstraat mogen woningen komen. Actief winkels uitkopen en de panden herbestemmen is niet aan de orde, zegt wethouder Menno Siljee. ‘Daar hebben we helemaal geen geld voor. Het probleem zal zich deels vanzelf oplossen. Vroeger had je veel winkels aan de Singel; die sterven af. Dat is een natuurlijk proces. Ik zou daar als gemeente wel iets meer willen sturen, maar de mogelijkheden zijn beperkt. De markt moet zijn werk doen.’

Continu contact

Tom Leusen is een van die oudere winkeliers die uit de markt stapt. Zijn opa begon in 1913 een winkel voor ‘galanterieën’ in de Hoogstraat. De ene winkel groeide uit tot zeven panden naast elkaar waar zijn vader babyartikelen verkocht. De zaak floreerde na de oorlog. Nu ligt in de winkels een onaantrekkelijke collectie curiosa. Leusen maakt de 100 jaar van het familiebedrijf net niet vol. Hij heeft de zeven panden verkocht aan vastgoedondernemer Van Doorn, en gaat naar Frankrijk, een echte bric-a-brac beginnen. Zijn panden bieden genoeg ruimte om een van de graaggeziene ‘trekkers’ te huizen: 600 vierkante meter. Precies goed voor een vestiging van WE.

‘Vijf jaar geleden veranderde het ineens’, zegt Leusen. ‘Stond ik een Maxi-Cosi te demonstreren in de winkel aan een klant. Die zag ik vervolgens niet meer terug, want die kocht op internet, voor 100 of 200 euro minder. Natuurlijk, ik had moeten meedoen met internet, dan had ik het wel overleefd. Maar daar had ik geen zin meer in. Ik heb 50 jaar babyartikelen verkocht, het is mooi geweest.’

Leusen heeft er wel vertrouwen in dat het weer goed komt met de Hoogstraat. ‘Geef het 5 jaar, dan ziet het er allemaal heel anders uit. Ik koop zelf ook weleens iets op internet, maar ik vind er geen reet aan. Mensen willen een beetje gezelligheid bij het winkelen.’

Dat beseft Martin Liefhebber. Hij maakt van zijn modezaak een thuis voor zijn klanten. Met koffie en champagne. Met continu contact via Twitter, Hyves en Facebook. Met een webwinkel in de maak. ‘Dit is een superleuk straatje, met een heel aantrekkelijke huur. Maar je moet het als ondernemer zelf doen. Al zou een Mediamarkt iets verderop in de straat wel lekker zijn.’

---

Leegstandsranglijst

De leegstand van winkels neemt vooral in het zuiden snel toe. In de top-10 vormt Schiedam de uitzondering tussen 9 gemeenten uit Limburg en Zeeland.

Gemeente	Winkels	Leegstand	Percentage
Onderbanken	76	11	14
Kerkrade	773	105	14
Schiedam	1.075	141	13
Sittard-Geleen	1.1561	197	13
Heerlen	1.590	200	13
Echt-Susteren	539	64	12
Doesburg	182	21	12
Dirksland	88	11	12
Simpelveld	139	16	12
Brunssum	386	42	11

Zie ook het artikel Winkelbeleid is nodig om kaalslag detailhandel te voorkomen

Correcties & Aanvullingen:
In de tabel van het artikel ‘Leegstand dreigt voor stadshart’, (BB18, pag.11) wordt Doesburg ook in het rijtje gemeenten genoemd ‘uit Limburg en Zeeland’. Doesburg ligt echter in Gelderland.