Zoeklicht op planeconomen en –juristen

Aantrekkende woningmarkt legt grote druk op gemeenten

Krap 54 duizend woningen zijn er in 2016 gebouwd, zo heeft het CBS geturfd. Dat is heel wat, vergeleken met 2015 (ruim 48.000) en zeker vergeleken met all-time low 2014 (ruim 42.000). De lijntjes in grafieken van nieuwbouwproductie wijzen weer vrolijk naar boven, en dat merken gemeenten. In de gemeentelijke burelen krijgen ambtenaren weer grotere plannen voor hun kiezen. ‘Een plannetje van 20 woningen kwam tijdens de crisis voor, terwijl het vóór de crisis en ook nu weer gaat over plannen voor 80 woningen. We hebben net ook een overeenkomst afgesloten voor bijna 190 woningen’, zegt afdelingshoofd Ruimtelijke Ontwikkeling Jeroen van der Linden van de Zuid-Hollandse gemeente Lansingerland. ‘Het gaat in één keer weer over grote getallen.’

Niet alleen in de Randstad zien ze een aantrekkende woningmarkt. Projectontwikkelaars zijn gretiger, constateert Henk Berends, hoofd van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Nijmegen. ‘Dus er wordt meer aangebeld bij ons.’ Dat is ook nodig, want Nijmegen staat de komende tien jaar in de boeken voor een slordige tienduizend woningen. In Apeldoorn gaat het om minder nieuwbouw – tussen 2015 en 2025 in totaal 3.500 woningen – maar ook hier heeft woningbouw de wind in de rug. Symone de Bruin, eenheidsmanager Ruimtelijke Leefomgeving: ‘De plannen die we nu aanbieden, gaan heel snel over de toonbank. We hebben overinschrijvingen op alle prijsklassen, zowel goedkoop, midden als duur. Het trekt enorm aan.’

Hogere versnelling
De vraag is of de ambtelijke machine toegerust is op een hogere productie en of gemeenten snel genoeg kunnen schakelen naar een hogere versnelling. Berends voorziet voor Nijmegen geen probleem. ‘Wij hebben in de crisis wél door kunnen bouwen, mede dankzij de corporaties. De productie is gedaald, maar toch op een behoorlijk niveau gebleven van zo’n 600 huizen per jaar. Dus we hebben minder afgeschaald dan sommige andere gemeenten.’ In dezelfde periode is de publiek- private samenwerking voor de ontwikkeling van Vinex-locatie Waalsprong opgedoekt. De werknemers zijn grotendeels overgestapt naar de gemeente. Berends: ‘We zijn dus eerder gegroeid dan gekrompen. Ik heb nu ongeveer 35 fte. Misschien dat er nog wat bijkomt, maar minder dan 5 fte.’

Bovendien groeit het aantal uren aan werk niet evenredig mee met de groei van het aantal woningen, meent Van der Linden van Lansingerland. De kleinere plannen in de crisis kostten relatief veel tijd. ‘Je moet toch onderhandelen met de ontwikkelaar, je moet een stedenbouwkundig plannetje maken. Al die werkzaamheden zijn hetzelfde, alleen op kleinere schaal.’ Hoewel de woningbouw flink aantrekt, heeft Lansingerland het aantal vaste medewerkers niet uitgebreid. ‘We hebben nu wel weer een paar ingehuurde krachten rondlopen. Die hadden we in de crisistijd nauwelijks. Ook vóór de crisis hadden we een flexibele schil. Dat komt omdat je bij dit soort ontwikkelingen afhankelijk bent van de markt. Als die wat minder hard gaat, dan is het handig om mee te kunnen krimpen – en als het wat harder gaat uit te zetten. Met vast personeel is dat lastiger.’

Omgevingswet
Apeldoorn heeft tijdens de crisis wél gesneden in het personeelsbestand. ‘In 2014 zijn wij qua vergunningverlening fors naar beneden geklapt’, legt De Bruin uit. De gemiddelde jaaropbrengst aan leges slonk van 5 miljoen naar 3,5 miljoen euro, waarna de gemeente een deel van de vaste medewerkers naar huis stuurde. Inmiddels is dat werk teruggekomen, maar nu in de flexibele schil. De Bruin: ‘De reden dat we dat gedaan hebben, is de Omgevingswet.

Die wet zou nogal wat gevolgen kunnen hebben voor de vergunningen.’ Veel situaties zullen onder algemene regels vallen, vergunningen zijn er dan alleen voor speciale gevallen. ‘En dan gaat het om veel minder vergunningen. Dus is het onverstandig om op dit moment heel veel eigen mensen in dienst te nemen. We geven nu op jaarbasis zo’n 6 ton uit aan flexibele schil. Qua personeelsleden zitten weer op het oude niveau.’

De vraag is nu waar de stijgende grafieken de gemeenten heen brengen. Ter illustratie: tussen 2000 en 2009 kwamen er jaarlijks gemiddeld ruim 76 duizend woningen gereed. En in 1995 lag de productie zelfs rond 100.000 woningen, bijna twee keer zoveel als in 2016. Volgens Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning, loert het gevaar van onderschatting van de berg werk die er aankomt en staan veel gemeenten qua personeel nog in de crisisstand. ‘De urgentie (om personeel aan te nemen, red.) is er wel en die wordt ingevuld met het inhuren van tijdelijk personeel. Maar ik verwacht dat dit snel gaat verschuiven. Er moeten gewoon mensen bij, anders kun je dat niet handelen. Ik zie nu al dat bepaalde afdelingen bij gemeenten oververhit raken, omdat ze het gewoon niet kunnen bijbenen.’

Van der Heijde zit er bovenop: zijn bureau adviseert gemeenten bij het ontwikkelen van woningbouwlocaties en heeft 25 adviseurs in dienst, waarvan een derde gedetacheerd. ‘Als wij morgen twee keer zo veel mensen zouden hebben, dan zijn die zo aan de slag. De markt is volop in beweging.’ Vooral de Randstad krijgt de komende jaren forse groei voor de kiezen, maar ook de zone daaromheen. Waarom nemen gemeenten dan geen personeel aan? ‘Gemeenten lopen over het algemeen wat achter op de ontwikkelingen in de markt. Ik hoor om mij heen dat er met verbazing wordt gekeken dat die markt zo op gang is gekomen. Terwijl dat toch al een hele tijd gaande is. Die hele omschakeling van de organisatie moet vaak nu nog plaats gaan vinden.’

Dat je daar niet per se vast personeel voor hoeft aan te nemen, laat Apeldoorn zien. Om enerzijds flexibel te blijven en anderzijds de zekerheid te hebben dat het werk gedaan wordt, is de gemeente gestopt met losse contracten voor ruimtelijke juridische functies in de flexibele schil en heeft ze hiervoor met advies- en uitzendbureau BMC één contract gesloten voor vier jaar. De Bruin: ‘Dus de komende vier jaar heb ik een leverancier voor alle juridische functies, zowel planjuristen als Wabo-vergunningverleners als handhavingsfuncties.’ Apeldoorn wil continuïteit. ‘Tot 2021 hebben wij een gegarandeerde leverantie tegen uurtarieven die we nu hebben afgesproken.’

Jongeren
Ook Nijmegen bereidt zich voor, zegt Berends. ‘We proberen via een traineeprogramma jongeren te scholen en aan ons te binden. Dat is belangrijk om een vitale organisatie te zijn en voldoende goede mensen te hebben. Om welke functies het vooral gaat? Adviseurs grondzaken die contracten kunnen onderhandelen en maken, planeconomen die projectbegrotingen kunnen maken en projectmanagers. Dat zijn de belangrijkste drie.’

Al trekt de vraag naar woningen aan en al hebben gemeenten straks weer voldoende personeel – vast of flexibel –, voorlopig is het nog geen business as usual. Alleen al omdat veel gemeenten grote verliezen hebben geleden op de grondexploitatie. ‘Dat heeft hier in Apeldoorn een college en de ambtelijke top de kop gekost’, brengt De Bruin 2012 in herinnering. ‘En het heeft een reorganisatie opgeleverd waarin het grondbedrijf volledig is losgetrokken van de kaderstellende en regelgevende taak van de gemeente.’ Het actieve grondbeleid van vóór de crisis is in Apeldoorn in de prullenbak beland. ‘We hebben voor de strategie gekozen dat het grondbedrijf kleiner zal worden. De voorraad grond neemt alleen maar af.’

Volgens De Bruin hoeft daarmee niet de invloed van de gemeente op de ontwikkeling van woningbouwlocaties te verminderen. ‘Sturen op ruimtelijke kwaliteit zonder de grond in eigendom te hebben, kan prima. Je stuurt langs de lijnen van stedenbouwkundige-, structuur- en planologische kaders.’ De gemeente heeft daarvoor genoeg instrumenten in handen, stelt ze. ‘Wij stellen eisen hoeveel goedkoop, middelduur en duur de projectontwikkelaar moet toevoegen. Daarvoor heb ik echt geen eigen bezit nodig. Ik kan daarop sturen, want anders krijgen ze geen contract.’ Alleen voor het ontwikkelen van complexe locaties – binnenstedelijk, veel eigenaren, met normen die lastig te halen zijn – is eigendom toch wel erg handig, geeft ze toe. Maar die heeft Apeldoorn amper.

Krenten uit de pap
Pieter van der Heijde van Bureau Stedelijke Planning beziet de ontwikkelingen door een andere bril. Hij constateert dat organische ontwikkeling van gebieden nog steeds in de mode is. ‘Dat betekent dat het aan de markt wordt overgelaten, dat gemeenten niet actief aan de slag gaan met grondverwerving en aan ontwikkelaars aangeven wat ze wel en niet mogen; ontwikkelaars moeten het dan zelf maar oppakken. Maar dat leidt er natuurlijk toe dat gemeenten veel minder invloed hebben op hoe zo’n stedelijk gebied eruitziet dan vóór de crisis. Bovendien worden zo de krenten uit de pap gevist. In mijn optiek is de tijd rijp om die organische ontwikkeling toch nog een keer kritisch tegen het licht te houden.’ Actief grondbeleid is nodig, denkt hij. ‘Er liggen gebieden waarvan de ontwikkeling moeilijk van de grond komt. Denk aan verouderde bedrijventerreinen. Zonder geld van de overheid gebeurt daar niks.’

Als de gemeente geen grond bezit op een potentiële locatie, moet ze maar afwachten of er überhaupt iemand geïnteresseerd is om te bouwen, stelt ook Berends. Nijmegen trekt wat hem betreft de teugels in nieuwbouwwijken weer aan. ‘Waar we in het verleden blij waren met elke investering en de teugels hebben losgelaten, ook met dat organisch ontwikkelen, wordt het nu langzaamaan de vraag of je dat moet blijven doen. Of dat we hier en daar meer moeten sturen om onze doelstellingen te halen.’

De vraag naar woningen is momenteel zo groot, dat het gevaar van een aanbodgerichte woningmarkt dreigt. ‘Het kan best zijn dat woningen nu verkocht worden, maar ze moeten over vijftien jaar ook nog een duurzame, gezonde en vitale wijk vormen. Daar moet je nu langzamerhand weer kritisch op zijn, want marktsturing gaat een bepaalde kant op en dat is niet altijd de kant die jij wilt.’