De woningnood is helemaal niet zo groot

De rijksoverheid gaat de regie over het wonen nemen. Meestal is dit zoiets als een prikker door alle sectorale boodschappenlijstjes van lobbyisten. Hun onzinnige marketingschreeuw om een miljoen woningen heeft de politiek erin geluisd. Dit heet nu zelfs een crisis. Maar is het woningtekort wel echt zo groot?

Vijf en twintig jaar geleden is er een woningtekort van 100.000 huizen. Nu is dit 75.000. Tegelijk gaat het met de bouw helemaal niet zo beroerd. Tot 2014 komen er nog maar 45.000 huizen per jaar bij maar de stijgende lijn in bouwvergunningen laat zien dat de weg naar bouwen van 80.000 huizen per jaar is ingezet. Dat dit even wat stagneert ligt aan onderbenutte plancapaciteit of gebrek aan materialen en arbeidskrachten.   

Maar er zijn wel wachtlijsten voor betaalbare huizen. Legio starters kunnen niet aan een passend huis komen. De huizenprijzen zijn de laatste 10 jaar met 100% gestegen. Dat heeft weinig te maken met een tekort aan woningen. Het CBS geeft de verklaring. Het draait om groeiende inkomens, lage hypotheekrente, particuliere beleggers met prinsheerlijke brillen en vooral veranderingen in de samenstelling van de bevolking. 

Dit mechanisme versterkt zichzelf. De groep van 20 tot 35 jaar is fors gegroeid. Laten er nou tussen 1985 en 1995 relatief meer kinderen zijn geboren. Dat maakt deze groep naar verhouding groter. Precies de leeftijd om een eigen huis te zoeken. Dan komt hier de laatste jaren ook nog een forse immigratie van jongeren bovenop. Zo staan er ruim 200.000 vooral jonge huishoudens in de wacht. Intussen blijven senioren langer gezond, leven langer en stromen later uit.

En nog wat. Op dit moment doet schaarste op de arbeidsmarkt de lonen van sommige jonge bevoorrechten fors stijgen. Dat gekoppeld aan de lage hypotheekrente geeft een extra prijsexplosie van huizen met een verscherpte tweedeling. Intussen worden woningcorporaties zwaar belast en blijven sociale huurwoningen in de uitverkoop. Door de lage rente kopen grote investeerders massaal woningen op om met zo hoog mogelijke huren hun rendementen verder op te krikken.

Last but not least de bestuurlijke machteloosheid. Doordat woningbouw op het bord van regionale besturen ligt is regie, controle en verantwoording door de verantwoordelijke gemeenten nauwelijks geregeld. Zo worden de snelle locaties ingevuld met superdure huizen waar niemand op zit te wachten. Daar gemeenten voor hun inkomsten steeds meer afhankelijk zijn van grondexploitaties en OZB wordt dit perverse mechanisme al te graag omarmd.  

Dat het rijk roept regie te gaan nemen klinkt goed maar waarover dan. Hopelijk houdt regie van de minister geen zoveelste Nota Ruimtelijke Ordening zijn. Niet dat er geen werk is te verzetten. Op grond van waar de pijn zit kan het helpen door concreet opleggen dat alle bouwlocaties uit minstens 50% sociale bouw bestaat. Een impuls door schrappen van de kafkaiaanse bouwregels en subsidiëren van ombouw van lege kantoren en andersoortige onbruikbare gebouwen en terreinen is ook handig.

Daar de CBS-cijfers de miljoen huizen illusie heeft doorgeprikt kan de minister zich op reële knelpunten richten. Daar hoort bij het voor gemeenten regelen van het noodzakelijke maatschappelijk mandaat, de kaders, de ruimte en het vertrouwen. Door met de juiste ingrepen te focussen op hen die een huis het hardst nodig hebben kan vooral compact binnen de stad gebouwd worden. En wordt – niet bedoeld maar wel meegenomen - de druk op grote groene delen van het land ook nog voorkomen.