Met dit coalitieakkoord kan de woningbouw uit de voeten

Met dit coalitieakkoord kunnen we de woningnood behoorlijk aanpakken. Meer dan ooit hangt het echter wel af van de toekomstige minister(s) op de portefeuilles wonen en ruimtelijke ordening, gezien de globaliteit van dit akkoord. Bovendien citeer ik het motto van het commentaar van Bouwend Nederland: ‘mooie ambities, maar op de uitvoering komt het aan’.     

De politieke doelstelling van ‘jaarlijks 100.000 woningen erbij bouwen’, lijkt nieuw maar is ‘bestaand beleid’. De doelstelling is niet gehaald, zoals alle experts hadden voorspeld. En zal voorlopig ook niet worden bereikt; daarvoor zijn de weerbarstige obstakels - tekort locaties, geld, mensen, netaansluitingen, te veel stikstof, bezwaarmakers en de 26 op te halen vinkjes. Bestendig jaarlijks 80.000 woningen erbij bouwen (inclusief transformaties en vervanging gesloopte woningen), zou al een prestatie van formaat zijn.               

Kijken we eerst naar de financiële maatregelen. In het ‘meerjarig investeringsschema’ komt een bedrag van € 1 miljard beschikbaar, specifiek voor nieuwe woningbouwlocaties. Dat is geen kattenpis. En precies het bedrag dat ik eerder inschatte in een position paper voor de Eerste Kamer. Het grootste deel van het bedrag zal waarschijnlijk besteed worden aan een nieuwe editie van de Woningbouwimpuls waarmee grotere woningbouwplannen met een onrendabele top op het droge worden getrokken. Goeie zaak.

Het lijkt erop dat de coalitie de bouw van (private) huurwoningen wil bevorderen met fiscale maatregelen die ook uit die 1 miljard ‘woonimpuls’ moeten komen. Daarnaast is sprake van vermindering van de belastingdruk op corporaties, met een ongespecificeerd bedrag. Dat kan een beetje helpen bij de aanmoediging aan corporaties om stevig nieuw te bouwen. Want het strikte, getailleerd verankerde huurbeleid verkleint hun investeringscapaciteit. Voor de ontsluiting van woongebieden komt € 500 mln. per jaar beschikbaar. Infrastructuur  is duur en de opgave omvangrijk: dus dit bedrag is teleurstellend klein.

Al met al komt aanzienlijk minder geld beschikbaar dan de € 4 miljard per jaar die de Brede Wooncoalitie in haar Uitvoeringsagenda claimde. Mij leek dat dan ook een overtrokken claim; een stapeling van wensen van alle branches.

Een Nederlands coalitieakkoord is niet compleet zonder ambities voor procedurele versnelling en het ‘wegwerken van andere struikelblokken’. Even traditiegetrouw valt bij de vraag ‘hoe dan’ een oorverdovende stilte. Ook het huidige demissionaire kabinet kwam niet veel verder dan het voornemen tot het overslaan van de rechtbank bij beroepen tegen woningbouwplannen. Effect: twijfelachtig. En de ladder duurzame verstedelijking werd een paar sporten korte gemaakt.

Deze coalitie kiest wel helder voor betaalbaar wonen boven duurzaamheidsambities. Er komen geen extra duurzaamheidseisen voor bouwen. Bij concurrentie tussen wonen en windmolens, gaat wonen voor. Heldere aanwijzingen voor de gebiedsontwikkelingen Rijnenburg (Utrecht) en Leizo (Lansingerland).

Het valt te verwachten dat de coalitiepartijen in het parlement verder willen gaan. Ze zullen kritisch staan tegenover ‘Water en bodem sturend’-uitwerkingen die de woningbouw belemmeren of tot hogere kosten leiden. Ook zal deze coalitie kijken hoe stikstofblokkades voor gebiedsontwikkeling kunnen worden weggenomen.                                                 

Voor de nieuwbouwprogramma’s geldt de eis van 30% sociale huur en twee derde deel van het totaalprogramma ‘betaalbaar voor de middeninkomens’. Vanuit gezichtspunt van ‘betaalbaar wonen’ verdedigbaar. Het zet de financiële haalbaarheid van grondexploitaties van veel gebiedsontwikkelingen onder druk; die € 1 miljard zal hard nodig zijn. De betaalbaarheidseisen zijn gelukkig wel aanmerkelijk globaler dan het wetsvoorstel. Versterking regie volkshuisvesting. Zo komt meer ruimte voor lokale en regionale invulling.

Sommigen menen dat met de invoering van een belasting op ongebouwde grond met een woonbestemming (planbatenheffing) een nieuwe geldbron voor de bekostiging van de gebiedsontwikkeling kan worden aangeboord. Zo ook dit coalitieakkoord. Ik heb de grootste  twijfels of dit zo gaat werken. Het zal in ieder geval geen gouden bergen opleveren. Mijn  inziens liggen trefzekerder en eenvoudiger maatregelen voor het grijpen om grondspeculatie tegen te gaan.                    

In de licht van de financiële realiteit pleit ik om de huidige plannen van de 35 Woondealregio’s door te rekenen en te toetsen op uitvoerbaarheid in de tijd (ijkdata 2030 en 2040) én in geld. Aan de hand van eerdere, inmiddels achterhaalde ramingen schat ik het tekort in de grondexploitaties plus noodzakelijke infrastructuur op aanzienlijk meer dan € 25 miljard.

De uitkomst van een realiteitscheck zal waarschijnlijk uitmonden in de conclusie dat aanvullende grotere en kleinere - uitvoerbare - locaties nodig zijn. Welnu, daarvoor biedt het coalitieakkoord volop ruimte: van het kleinschalige ‘straatje erbij’ tot aanvullende, nieuwe ‘grootschalige’ woongebieden, ‘bij voorkeur rond bestaande infra’. Dat zijn dus per definitie gebiedsontwikkelingen, met alles er erop en eraan.     

Sterker: de locatie-aanwijzingen zullen dwingender worden; dat gaat dus meer de kant op van de succesvolle Vinex-aanpak. Even gloort de ‘lerende rijkoverheid’; dat is hoopgevend.

Het geëigende beleidskader is de komende Nota Ruimte. Er komt een coördinerende minister voor de ruimtelijke ordening. Die is er nu ook in persoon van Hugo de Jonge. De opmaat naar de Nota Ruimte, de Contourennotitie is een vrijblijvend verhaal zonder focus, beleidsdiscipline en zonder ballen. Een nieuwe minister moet dus eigenlijk opnieuw beginnen. Nieuwe ronde, nieuwe kansen.