Wijkenaanpak bedreigd door huizencrisis

Projecten in de veertig krachtwijken dreigen vertraging op te lopen doordat woningcorporaties de financiering niet rond krijgen. Dat blijkt uit een rondgang langs corporaties betrokken bij grootschalige herstructureringen.

In het Rotterdamse herstructureringsgebied Nieuw Crooswijk moeten de komende jaren bijna tweeduizend woningen verrijzen. Het project, een van de meest ingrijpende wijkvernieuwingen, liep al tegen vertraging en tekorten aan door bewonersverzet en juridische procedures, nu komen daar de gevolgen van de kredietcrisis nog bij. Grote stukken grond liggen braak na sloop van oude huurwoningen, terwijl het nog wachten is op de inkomsten uit de oplevering van het eerste nieuwbouwcomplex. Bovendien zijn de geplande koopwoningen, belangrijk voor de financiering van het project, moeilijk te slijten.

Lange baan

Ook bij andere herstructureringsprojecten is de situatie nijpend, zo blijkt uit navraag in de grote steden. Bijvoorbeeld bij de Haagse woningbouwcorporatie Haag Wonen, waar momenteel 80 procent van de projecten wordt heroverwogen. ‘We kunnen nog niet zeggen wat er wel en niet doorgaat, maar dat het een ernstige situatie is, mag duidelijk zijn’, aldus een woordvoerder. Haag Wonen heeft veel bezit in drie van de vier Haagse aandachtswijken, onder meer de Schilderswijk en Zuidwest.

Ook bij collega-corporatie Vestia, actief in vijf krachtwijken in Den Haag en Rotterdam, worden plannen op de lange baan geschoven of aangepast. ‘We kampen met afzetproblemen van nieuwe koopwoningen en dat wordt de komende tijd alleen maar erger, zeker in de zwakkere wijken’, aldus Anton van der Vlist, directeur Beleid bij Vestia. De corporatie gaat de komende tijd meer doen aan onderhoud en renovatie. ‘Dat betekent dus wel dat de uitkomst van de herstructurering hier en daar kwalitatief minder is dan gewenst.’

In de Utrechtse Vogelaarwijk Kanaleneiland gaat de eerste fase van de herstructurering volgens de betrokken corporatie Mitros deze zomer wel door. ‘Het is te prematuur om te zeggen wat de crisis betekent voor de volgende projectfases’, aldus een woordvoerder. Dat ook de Utrechtse corporaties niet immuun zijn voor de gevolgen van de economische neergang blijkt wel uit de plannen voor een woonfonds waar ambtenaren van de gemeente en de provincie samen aan werken. Corporaties kunnen bij zo’n fonds aankloppen voor een gunstige lening om de financiering rond te krijgen.

Volgens Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), staat de wijkenaanpak in Amsterdam niet direct op de helling. ‘We zijn met de gemeente overeengekomen dat de projecten in de moeilijke wijken zoveel mogelijk doorgang vinden.’ Toch sluit Van Harten niet uit dat de corporaties verder in de problemen komen als het kabinet niet snel meer maatregelen neemt.

‘Al onze leden gaan nu door hun portefeuille heen en kijken opnieuw naar hun investeringen. De kasstromen dreigen negatief te worden, doordat er de afgelopen jaren stevig is geïnvesteerd en de inkomsten uit de verkoop van bestaand bezit nu tegenvallen.’ Jaarlijks verkochten de Amsterdamse corporaties zo’n 2000 woningen, nu stokt de verkoop en zijn er zorgen dat dit aantal in 2009 niet gehaald wordt. Van Harten: ‘En dat is toch de kurk waar we op drijven.’

Tijdelijk huur

Veel investeringen in de krachtwijken bestaan uit gemengde projecten, waarbij de verkochte appartementen het gedeelte sociale huur financieren. Door de vraaguitval komt de financiering van de krachtwijkprojecten op losse schroeven te staan. In het Amsterdamse stadsdeel Bos en Lommer (aandachtswijk nummer 1) is woningstichting Eigen Haard desondanks begonnen met de bouw van ‘The New Kit’, een toren met onder meer 58 koopwoningen waarvan nog maar een fractie is verkocht.

Als de verkoop niet lukt, kiest de corporatie voor tijdelijke verhuur, zegt woordvoerder Wim de Waard. ‘Heel lang is dat niet vol te houden, maar dit gebouw wordt pas in 2011 opgeleverd, dus daar we gaan er voorlopig vanuit dat er dan wel weer kopers voor zijn.’

Ook bij het Rotterdamse Nieuw Crooswijk wordt verhuur overwogen, zolang verkoop moeilijk is. Van Harten van het AFWC wil een tijdelijk hogere borgingsgrens bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (naar 350 duizend euro per woning). Daarnaast hoopt hij dat gemeenten lagere grondprijzen in rekening brengen. Ook Van der Vlis van Vestia ziet heil in een lagere grondprijs, gekoppeld aan het wegnemen van fiscale hobbels (overdrachtsbelasting, BTW) om koop om te zetten in huur.

De Haagse wethouder Wonen Marnix Norder (PvdA) is niet erg onder de indruk van de signalen uit woningbouwland. ‘Ik vind het eerlijk gezegd een beetje een verdrietverhaal van de corporaties, een legitimatie om af te zien van investeringen. Hele grote knelpunten zijn er nog niet.’