Volop ruimte voor huizen in de buitenstad

Transformeer slecht lopende woonboulevards

De woonboulevard is ooit geboren in Beverwijk. De Parallelweg en de straten eromheen, strategisch gelegen tussen de snelwegen A22 en A9, waren goed bereikbaar voor het winkelend publiek uit Haarlem, Alkmaar en Amsterdam. Rond de havens van het Noordzeekanaal was plek zat. Ook de beroemde Zwarte Markt lag ernaast. Maar de woonboulevard van Beverwijk heeft het inmiddels al jaren moeilijk. Het bezoek neemt af. Het winkelen verplaatst zich naar online. Woonwinkels verdwijnen.

Er komt niets voor in de plaats. Het gebied baart omwonenden, ondernemers en gemeentebestuur zorgen: het is allang geen visitekaartje voor de gemeente meer. ‘Het is de wet van de remmende voorsprong,’ zegt wethouder Serge Ferraro (economie en ruimtelijke ordening, VVD). ‘Wat je de laatste tijd ook op andere woonboulevards ziet, dat speelt in Beverwijk al langer. We hebben zo’n zeven jaar geleden al aan ondernemers gevraagd: wat heeft u van ons nodig om hier te ondernemen?

Maar we zagen dat die aanpak niet werkte.’ Uiteindelijk zag Beverwijk in dat er meer sturing vanuit de gemeente nodig was. Ferraro presenteerde vorig jaar daarom een veel ambitieuzer plan: een transformatie van de oude woonboulevard in een stedelijke woon-werkomgeving met ruimte voor detailhandel, opleidingen en veel woningen. Geen eenvoudig project, weet de wethouder. ‘Hier heb je alle partijen voor nodig. We moeten er ook binnen de regio en provincie afspraken over maken. We gaan de skyline van Beverwijk veranderen, dus moeten we het in één keer goed doen.’

Buitenstad
In de jaren tachtig en negentig wilde vrijwel iedere gemeente het: een plek buiten het centrum waar meubelwinkels, tuincentra, keukengiganten, bouwmarkten en autodealers vaak grotere producten verkopen die klanten met de auto kunnen ophalen. ‘Perifere detailhandelsgebieden’, ook wel ‘buitenstad’ genoemd. Ze halen het autoverkeer uit het centrum, en geven grote winkelpanden alle ruimte. De vestiging van één zaak leidde snel tot de vestiging van de concurrent. En als één gemeente een terrein inrichtte voor de perifere detailhandel, bleef de buurgemeente niet achter. Inmiddels ligt Nederland bezaaid met woonboulevards. Vaak vissen ze in dezelfde poel van potentiële klanten – en die blijven steeds vaker weg. Het gevolg is leegstand in de buitenstad. De auto- en woonboulevards worden een steeds minder aantrekkelijk gebied voor publiek, winkels en hun personeel.

De ontwikkelingen ontgaan gemeenten en provincies niet. Zuid-Holland deed twee jaar geleden onderzoek naar de 32 woonboulevards in de provincie. Sommige bleken als winkellocatie eigenlijk geen toekomst meer te hebben. Maar wie weet kunnen ze een ander probleem oplossen: dat van de woningnood.

Het lijkt een eenvoudige rekensom: in de dichtbevolkte delen van ons land stikt het van de woon- en autoboulevards die al jaren marginaler worden. Aan de andere kant is de druk op de woningmarkt hoog. Overheden willen het liefst nieuwe woningen ontwikkelen binnen de bebouwde omgeving. Waarom worden dit soort gebieden niet massaal getransformeerd naar nieuwe woongebieden?

‘Een goeie vraag’, zegt Cees-Jan Pen, lector de Ondernemende Regio aan Fontys hogescholen. ‘Het is een voor de hand liggende oplossing. Toch ken ik nauwelijks voorbeelden van perifere detailhandelsgebieden die succesvol zijn getransformeerd. Het is een blinde vlek in de gebiedsontwikkeling. Het blijft me verbazen dat gemeenten zich drukker lijken te maken over verschraling van hun woonboulevard dan van de neergang van de binnenstad. Zeker in coronatijd betekent kiezen voor een compacte en vitale binnenstad dat je woonboulevards dus niet moet redden met nog meer branchevervaging. Nee, je moet transformatie agenderen.’

Race to the bottom
Volgens Pen vergt een transformatie van een winkels naar wonen een andere manier van denken van overheden, met name van gemeenten. ‘Die hebben lang in de groeistand gestaan en zich rijk gerekend met het oprekken van verzorgingsgebieden, omdat er alleen maar meer woonwinkels en bouwmarkten bijkwamen. En ook al is het duidelijk welke kant de markt opgaat, het is moeilijk om die koers aan te passen. Bovendien: zeg als wethouder maar eens dat je een plan hebt om je eigen woonboulevard weg te halen, terwijl die in de buurgemeente blijft. Dit is een regionale kwestie waar provinciale sturing bij nodig is. Helaas zie ik alleen in Zuid-Limburg het noodzakelijke regionale denken. Elders is het vooral een race to the bottom tussen bouwmarkten en woonboulevards.’

De retailbranche zelf wil dat overheden leiding nemen in de aanpak van de buitenstad (zie kader]. Dat woonboulevards moeten verdwijnen is een logisch gevolg, ziet Marcel Evers van Inretail. Zijn brancheorganisatie maakte onlangs een handreiking over de transformatie van de buitenstad, speciaal voor gemeenten. ‘Er zijn op dit moment landelijk zo’n 140 woonboulevards, naar schatting zo’n veertig te veel. Wij pleiten ervoor dat die gebieden zoveel mogelijk worden getransformeerd naar woongebieden. Dat is geen eenvoudige opgave en niet altijd leuk voor ondernemers, maar vaak willen retailers liever een overheid die helder is over haar plannen. Zelfs als dat betekent dat ze weg moeten.’

Evers ziet nu gemeenten telkens proberen om nieuwe bedrijven in leegstaande panden te krijgen. Bijvoorbeeld door de huur te verlagen of andere afspraken te maken. Soms zorgt het voor een korte opleving, maar meestal los je daarmee het probleem niet op. Ook niet voor de ondernemers. ‘Retailers kijken naar elkaar en zijn afwachtend: je gaat niet weg als de ander ook niet gaat. Je hebt toch het liefst dat je concurrent vertrekt, en dat jij zijn klanten overneemt. Maar als het totale aantal klanten daalt, levert dat op langere termijn weinig op. De oplossing moet een complete transformatie zijn. Niet één deel weg, en een deel blijven.’ Evers ziet dat het onderwerp inmiddels vaker bij gemeenten op de agenda komt. ‘Maar de buitenstad krijgt niet dezelfde aandacht als de binnenstad. Als er in de buitenstad 20 procent leegstand is, dan wordt een wethouder daar nauwelijks op aangesproken. Gaat het om een centrumgebied, dan heb je een groot probleem.’

Ikea
Ruimtelijk adviesbureau Stec Groep doet onderzoek naar transformatie van winkelgebieden. Het accent lag lang op het aanpakken van de leegstand in binnensteden en niet op die van de woonboulevard, zeggen adviseur Martijn Exterkate en Stec Groep-directeur Wim Eringfeld. Exter kate: ‘Bijna iedere gemeente heeft wel een ‘perifeer cluster’. Tussen de tien en twintig jaar geleden zijn er nog veel locaties bijgekomen. Twee derde ervan doet het overigens prima. Op plaatsen waar een Ikea zit, loopt het bijvoorbeeld altijd goed. We hebben de afgelopen jaren ook een grote toename gezien in de Hornbach- en Bauhausvestigingen, die een regionale aantrekkingskracht hebben. Consumenten kiezen óf voor de plek waar alles zit óf de bouwmarkt om de hoek voor een snelle aankoop. Alles daartussen staat onder druk.’

Slecht draaiende buitensteden lijken potentie te hebben als woongebied. Maar dat geldt zeker niet voor alle, zegt Eringfeld: ‘Veel woonboulevards vind je in gebieden waar de druk op de woningmarkt niet hoog is. Daarnaast liggen ze vaak ver van voorzieningen, openbaar vervoer en stadscentrum. Maar de woonbehoefte is juist groot onder groepen die van die voorzieningen afhankelijk zijn, zoals senioren. Je kunt geen blauwdruk maken voor de transformatie van een woonboulevard. Je moet iedere locatie op zijn eigen merites beoordelen.’

Volgens Exterkate en Eringfeld zijn transformaties in dit soort gebieden duurder en lastiger voor een gemeente. Die krijgt te maken met sloopkosten, sanering en bouwrisico’s. Maar ook met vastgoedeigenaren die hun bezit niet zomaar willen afschrijven en retailers die hun concurrentiepositie in gevaar zien komen. Eringfeld: ‘Gemeenten vinden het moeilijk. Omdat dit vaak langdurige projecten zijn en het gemeentebestuur nogal eens wisselt, is de aanpak weinig structureel.’

Daarbij helpt de coronacrisis niet. Exterkate: ‘Mensen mijden nu binnenstedelijke gebieden, maar dat geldt niet voor de periferie. Sinds corona is de toeloop naar de bouwmarkten en tuincentra flink toegenomen. Ook woonwinkels hebben gemerkt dat mensen hun vakantiegeld anders gingen besteden. Het idee dat de bouwmarkt het ineens goed doet, kan ertoe leiden dat het gemeentebestuur denkt dat er niets hoeft te gebeuren. Maar het onderliggende probleem blijft bestaan.’

Duidelijke visie
Voor een succesvolle aanpak speelt de gemeente de hoofdrol, denkt Eringfeld. ‘Die moet met een duidelijke visie het beleid afstemmen op de transformatie van een locatie. Veel ondernemers zien de problemen, maar zijn vaak afwachtend. De gemeente moet ze een wortel voorhouden, nauw contact houden. Het is daarbij belangrijk dat er een goede afstemming plaatsvindt met provincies en omliggende gemeenten. Zo maak je het voor marktpartijen ook makkelijker om erin mee te gaan.’

Volgend jaar wil de Beverwijkse wethouder Ferraro de toekomst van de Parallelweg in kaart hebben. Dat het een project van de lange adem wordt is duidelijk. ‘We zijn nu bezig de fundering te leggen voor een nieuw deel van Beverwijk.’ Nauw contact met de bedrijven op de woonboulevard is belangrijk. ‘Als gemeente moeten we aangeven welke kant we op willen. Maar het is ook van groot belang om begrip te kweken voor elkaar en om te weten hoe de ondernemers de toekomst zien. Het is als bestuurder altijd een vergissing om te denken dat je slimmer bent.’

Transformatie kan 10.000 woningen opleveren Brancheorganisatie INRetail ziet in haar notitie ‘Tijd voor een vitale buitenstad’ ook dat het niet goed gaat met de buitenstad. Er zijn te veel vierkante meters waarop te veel dezelfde winkels met hetzelfde aanbod staan. De kansrijke gebieden moeten behouden blijven, de kansarme moeten worden getransformeerd. Die keuze ligt bij (samenwerkende) gemeenten en de provincie. Gemeenten kunnen actief transformatiebeleid voeren. Bijvoorbeeld door de bestemming te wijzigen van panden die worden verlaten, door geen nieuwe ontwikkelingen meer toe te staan in transformatiegebieden en het stimuleren van clustering in gebieden waar dat nog wél mag.

Om transformatie te versnellen, moeten gemeenten en marktpartijen aansluiting zoeken bij landelijke opgaven als de woningbouwversnelling en de energietransitie. Of door op de leegstaande woonboulevards ruimte te bieden aan ontwikkelingen waar anders groene weilanden voor moeten worden opgeofferd, zoals XXL-logistiek en mobiliteithubs. Uiteindelijk kan een succesvolle transformatie van overtollige meters in de detailhandel ten minste tienduizend woningen opleveren, verwacht INRetail. Dat getal kan worden verdubbeld bij meer verdichting en als wonen wordt gemengd met bedrijvigheid en winkels.