Kopen lukt niet, huren is (te) duur. Waar moet de starter heen?

Het aandeel starters op de koopwoningmarkt neemt zichtbaar af. Kopen lukt hen niet door onder meer de overspannen markt en de hevige concurrentie. En ook in de (particuliere) huurmarkt loopt de starter tegen problemen aan. Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer over het startersprobleem, mogelijke oplossingen en wat overheid en gemeenten kunnen doen.

Uit de Monitor koopwoningmarkt blijkt dat de koopprijs dankzij veel vraag en (te) weinig aanbod stijgt. Wat betekent dit voor de starter?

Boelhouwer: “Steeds minder starters kopen een woning, of beter gezegd: kúnnen een woning kopen. Doorstromers profiteren van de prijsstijgingen – oftewel de waardestijging van hun woning – en mogen ook nog eens hun aflossingsvrije hypotheek meenemen naar een nieuwe woning. Daarnaast kunnen ze meer lenen dan een starter. De leencapaciteit van starters ligt beduidend lager en dan moet hij ook zijn hypotheek nog eens volledig aflossen. Dat kost hem zo 20 tot 30 duizend euro meer. Er zijn weinig betaalbare woningen en de gehele woningmarkt had de laatste jaren last van het tekort aan nieuwbouwwoningen. Er kwamen er in 2017 62.000 bij, terwijl er ruim 75.000 nodig zijn. De starter heeft het extra zwaar. Hij wordt weggeduwd van een koopwoning en richting het dure particuliere huursegment gedrukt. Maar ook daar krijgt hij niet probleemloos een woning.”

Wat zou een oplossing kunnen zijn?

“Woningen bijbouwen lijkt de enige echte oplossing. Dat neemt druk van de vraag. Inmiddels ziet de meerderheid in de politiek dat gelukkig ook. Toch is de bouwproductie nog onvoldoende toegenomen. Door het tekort aan capaciteit duurt herontwikkeling van plannen lang. Bouwvakkers zijn moeilijk te vinden en dat geldt ook voor bouwmaterialen. Het zijn de gevolgen van het failliet gaan van bouwbedrijven en leveranciers tijdens de crisis. Het zal nog lang duren tot de starter van het bijbouwen kan profiteren. Het lijkt er voorlopig ook niet op dat de prijzen dalen. Daar tegenover staat een aanhoudende lage rente, maar daar koopt de starter nu jammer genoeg nog niets voor.”

Wat zouden gemeenten kunnen doen?

“De Starterslening is een goed instrument om starters op weg te helpen. Vooral in krimpgebieden en plaatsen waar de woningmarkt in evenwicht is. Op het platteland zijn veel mooie, wat duurdere woningen ook onbetaalbaar voor starters. Als je daar starterswoningen bouwt of bestaande woningen toegankelijk maakt, kunnen zij in de regio blijven wonen. In de Randstad is het beter om terughoudender met de lening te zijn, want die kan in de oververhitte steden als olie op het vuur werken. Wel zou je de lening daar voor specifieke nieuwbouwprojecten kunnen inzetten. Nieuwbouw valt nu vaak in het hogere prijssegment. Gemeenten zouden in bestemmingsplannen en woningbouwprogramma’s rekening kunnen houden met starters en tijdens de gronduitgifte afspraken vastleggen met ontwikkelaars over het aandeel woningen voor starters.”

En waar ligt een rol voor het Rijk?

“De bijkomende kosten zijn voor veel starters niet uit eigen zak te financieren. Vaak lukt het met hulp van de ouders wel. Het is geen positieve ontwikkeling dat je alleen met rijke ouders een woning kunt kopen en het leidt tot een tweedeling in de maatschappij. De starter is al geholpen als een deel van de bijkomende kosten gefinancierd kunnen worden, de NHG-premie bijvoorbeeld. Of als de overdrachtsbelasting voor doorstromers juist hoger wordt en voor starters lager. Maar ook fiscale regelingen zouden de koopwoningmarkt voor starters toegankelijker kunnen maken. Alle maatregelen die de vraag niet ophogen, maar de positie van starters juist versterken ten opzichte van doorstromers, zijn volgens mij goede oplossingen.”

De Monitor koopwoningmarkt verscheen in mei 2018 en geeft een overzicht van de meest recente stand van belangrijke indicatoren op de koopwoningmarkt. De gegevens worden ieder kwartaal bijgewerkt.