Wie trekt de portemonnee?

Door slechte funderingen en zakkende bodems ontstaat op steeds meer plaatsen schade aan woningen. Burgers zitten met enorme herstelkosten voor schade die buiten henzelf is veroorzaakt. Een oplossing vereist regie en geld van de rijksoverheid, vinden betrokken organisaties.

Toen Ellen Dekker in 2006 ging wonen in een monumentale kop-halsrompboerderij in het Friese Spanga, gemeente Weststellingwerf, was er nog niets aan de hand. Uit een bouwtechnische keuring bleek dat de woning in goede staat was en er op het oog weinig risico op funderingsschade was. Tien jaar later zakt de boerderij scheef. ‘Onze woning heeft zeer ernstige schade, aan de fundering, maar ook aan het casco’, aldus Dekker. ‘Het huis breekt in tweeën. Overal zijn scheuren, het dak gaat uit elkaar.’

In een bijeenkomst over funderingsproblematiek in de Tweede Kamer eind mei vertelt ze dat de boerderij inmiddels is opgegeven. ‘Onze woning heeft geen toekomstperspectief meer.’ Voor de oorzaak van de schade hoeft Dekker niet ver te zoeken. In een aantal van de Friese veenpolders is, nog tot in het recente verleden, herverkaveld en flink ontwaterd om de grond beter geschikt te maken en houden voor intensieve landbouw. Omdat bodem daling al werd voorzien door de overheden, werden rond een aantal boerderijen hoogwatersloten aangelegd om het waterpeil rondom de woning hoog te houden en verzakkingen te voorkomen. Maar die aanpak lijkt te hebben gefaald. Dekker is niet de enige met funderingsschade in de polder.

Inmiddels hebben de provincie Friesland en wetterskip Fryslân een tegemoetkoming toegezegd bij gevallen van funderingsschade die als ‘code rood’ worden gekwalificeerd: 40 procent van een maximaal herstelbedrag van 100.000 euro wordt vergoed. Voor Dekker is die maximale 40.000 euro bij lange na niet genoeg. Haar schade loopt in de tonnen. ‘Het voelt als de Groninger aardbevingsproblematiek: een bewuste economische keuze uit het verleden waarvan de woningeigenaar het slachtoffer is, zonder dat hij of zij er enige invloed op heeft.’

Uiterst simpel

Daarmee heeft Dekker meteen de grootste pijnpunten van de funderingsproblematiek samengevat: wie is verantwoordelijk voor de schade die is ontstaan en wie betaalt? Dat antwoord is juridisch gezien uiterst simpel: de eigenaar is verantwoordelijk voor de grond onder zijn huis en draait dus op voor de kosten. Dat is meerdere malen bevestigd door de Raad van State in funderingsschadezaken in het verleden. Zelfs als overduidelijk is dat de oorzaak van de schade geheel buiten de controle van die woningeigenaar lag. Ook de opstalverzekering dekt funderingsschade over het algemeen niet.

Maar juridische duidelijkheid maakt de verontwaardiging, deceptie en vaak wanhoop en verdriet van huiseigenaren die worden geconfronteerd met een zakkende woning niet minder. De enorme kosten van funderingsherstel (voor een gemiddelde rijtjeswoning tussen de 70 en 100.000 euro), samen met de wrange realisatie dat zij het zelf moeten betalen, en niet de gemeente die de riolering voor de deur verving of het waterschap dat de sloten dempte en het peil verlaagde, kan de communicatie tussen de slachtoffers en de overheden definitief verpesten.

Fysieke littekens

Funderingsproblemen laten vaak niet alleen fysieke littekens na. Wat in het geval van Ellen Dekker helemaal bitter moet zijn is de ruimhartigheid van dezelfde Friese overheden naar de agrariërs, nu vanwege natuurherstel het waterpeil verhoogd zal worden. Dekker: ‘In de totale begroting van het Friese veenweideprogramma van 510 miljoen zit 420 miljoen die bedoeld is als compensatie voor de derving van vermogen en inkomen van de boeren in het gebied voor toekomstige peilverhoging. Degenen die profiteerden van de peilverlaging worden volledig gecompenseerd. Degenen die schade aan hun huizen hebben worden met een kluitje in het riet gestuurd.’

Funderingsschade door paalrot is een probleem waar gemeenten in veenweidegebieden de nodige ervaringen mee hebben. De laatste jaren heeft het probleem zich echter uitgebreid naar gebieden die nooit met funderingsschade of scheefstand van woningen te maken hebben gehad. De langere droge periodes en lagere grondwaterstand hebben invloed op dieperliggende kleilagen, waardoor ook de grond zakt onder woningen die niet op palen zijn gefundeerd. Voor gedupeerden lijkt de gemeente het eerste loket om zich te melden, maar in de praktijk is het volstrekt onduidelijk waar ze terechtkunnen.

Daarmee is niet gezegd dat overheden burgers niet willen helpen met hun funderingsproblemen. In sommige gevallen zijn ze zich bewust zijn van de scheve aansprakelijkheid in funderingszaken. De Friese overheden vergoeden bij de zakkende woningen in Weststellingwerf toch een deel van de schade. Bij verzakkingen van woningen langs het kanaal Almelo-De Haandrik na verdiepingswerkzaamheden van het kanaal heeft de provincie Overijssel in 2021 een schaderegeling toegezegd. En in het verleden hebben gemeenten funderingsherstel relatief royaal vergoed. Toch zijn het vaak uitzonderingen.

Gemeenten met veel kennis en ervaring met zakkende woningen en problemen met paalfunderingen, zoals Rotterdam, Schiedam, Zaanstad en Haarlem, hebben funderingsloketten ingericht om burgers te helpen en wegwijs te maken in de aanpak en financiering van funderingsherstel. Maar vergoeden van de schade kan niet, zegt Michel Klijmij-van der Laan, Groen- Links-wethouder in Gouda en voorzitter van het platform Slappe Bodem, een samenwerking van overheden voor het delen van kennis over bodem en funderingsproblematiek.

‘Ook Gouda staat op slappe grond en heeft veel woningen met houten paalfunderingen. We gaan ervan uit dat daarvan zo’n 1.200 woningen risico lopen op funderingsschade. Als we als gemeente werkzaamheden uitvoeren die invloed kunnen hebben op de ondergrond, dan willen we omwonenden en eigenaren zo goed mogelijk informeren en helpen. Maar we kunnen nu eenmaal geen funderingsherstel vergoeden. Als we dat voor 1.200 woningen moeten doen, zou dat een direct faillissement van de gemeente betekenen.’

Het is een moeilijke spagaat, erkent Klijmij-van der Laan. ‘We moeten wel dingen in de openbare ruimte kunnen doen. Als er een riool kapotgaat, moeten we het vervangen. Ook als dat risico’s oplevert voor de ondergrond van woningen in de straat.’

Sluipmoordenaar

Voor veel woningeigenaren geldt dat ze de potentiële gevaren van funderingsschade voor hun huis niet onderzoeken. Ten eerste kost een funderingsonderzoek duizenden euro’s. Ten tweede zijn de gevolgen bij geconstateerde funderingsproblemen groot: het huis wordt praktisch onverkoopbaar. Klijmij-van der Laan: ‘Veel eigenaren denken toch: zolang je niet naar de dokter gaat, ben je niet ziek. Maar dit probleem is een sluipmoordenaar. Juist het besef dat je woning risico loopt is het begin van een oplossing.’ Daarom moet er veel meer worden ingezet op informeren en kennisoverdracht, vindt hij. ‘Uiteindelijk is het een probleem dat eigenaren en overheden gezamenlijk moeten oppakken. We hebben de rijksoverheid daarbij hard nodig.’

Een poging om een landelijke regeling voor het financieren van funderingsschade op te zetten is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, een samenwerking van gemeenten, rijk, banken en verzekeraars en het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Gedupeerden kunnen via het fonds een lening krijgen om funderingsherstel te betalen, ook als ze dat niet kunnen financieren met een lening bij de bank of hypotheekverstrekker. Maar veel partijen zijn niet tevreden over de opzet van het fonds, omdat het in de praktijk nog te veel hordes opwerpt om een lening te krijgen. Bovendien zijn er slechts vijf gemeenten die deelnemen aan het fonds. Alleen woningeigenaren in die vijf gemeenten kunnen zich momenteel melden bij het fonds.

Het is de grootste bottleneck, erkent Hilbert Bouwman van fondsbeheerder SVn. ‘De nu deelnemende gemeenten zijn Rotterdam, Haarlem, Zaanstad, Lansingerland en Alphen aan den Rijn. We zien dat het funderingsprobleem inmiddels ook voorkomt buiten de klassieke veenweidegebieden. Vaak hebben gemeenten daar weinig of geen ervaring met deze problematiek.’ Daarom heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken onderzoek laten doen naar een landelijk dekkend fonds. Bouwman: ‘De financiering wordt dan wel beperkt tot de niet-kunners, de mensen die op een andere wijze geen funderingsherstel kunnen financieren.’ Een besluit over een landelijk fonds zal er, gezien de politieke situatie in Den Haag, niet snel komen.

Juridisch moeras

Volgens Karsten Klein, directeur Belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis en oud-wethouder, biedt een nieuw fonds geen oplossing voor het grote vraagstuk: wie betaalt het herstel? ‘Dit blijft gewoon een lening aan de huiseigenaar en dat wringt. Want er zijn allerlei oorzaken aan te wijzen voor schade aan de fundering van een woning: het klimaat of beslissingen van overheden.’ Het viel Klein op dat decentrale overheden tijdens het rondetafelgesprek in de Tweede Kamer aangaven om je niet te verliezen in een juridisch moeras. ‘Maar overheden maken zich er soms wel makkelijk vanaf’, vindt hij. ‘De vraag wie verantwoordelijk is voor de schade mag best gesteld worden. In de meeste gevallen is dat niet de eigenaar van de woning.’

Daarom vindt de belangenbehartiger, samen met corporatiekoepel Aedes, dat de overheden in een nieuw fonds meer aandacht moeten geven aan onderzoek en voorkomen van schade, en de lasten van herstel eerlijker moeten verdelen. Daarbij moet de aanpak veel meer gestandaardiseerd worden, zodat geld bespaard kan worden. Een grote rol van het rijk is daarbij onontbeerlijk, stelt Klein. ‘Dit is een probleem dat op zoek is naar een eigenaar. En dat moet de rijksoverheid zijn.’