Ponystal uit 1867 als powerwall

Zeist voortvarend met verduurzamen vastgoed

‘Waar we het meest trots op zijn? Goede vraag.’ Wethouder Wouter Catsburg (duurzaamheid, ChristenUnie-SGP) en projectleider gebouwen Hans de Groot moeten er even over nadenken. Dan noemen ze eensgezind de kinderboerderij. Catsburg: ‘Het was een grote uitdaging om een agrarisch gebouw uit 1867 zo energiebesparend mogelijk te maken. En dat is goed gelukt. Met het aanbrengen van vloer-, gevelen dakisolatie ventilatie met warmterugwinning, HR++ glas, pellet kachel en 45 zonnepanelen is het energieverbruik enorm gedaald en zijn we gasloos.’

Nog belangrijker, vinden ze, is dat het comfort binnen zo veel beter is waardoor het gebouw ook in de winter gebruikt kan worden. ‘Vroeger was het daarvoor gewoon te koud en tochtig. Bovendien hebben we op de boerderij ook een paar technieken getest die in Nederland vrij uniek zijn, zoals een systeem waarmee energie uit het rioolnet wordt gehaald.’

De Groot laat met een app op zijn telefoon zien dat de boerderij deze zonnige woensdagmiddag flink wat stroom opwekt. ‘Op de kinderboerderij staat een van de weinige Tesla Powerwall-thuisbatterijen die in Nederland zijn geïnstalleerd. De opgewekte stroom die niet wordt gebruikt, wordt nu opgeslagen in de batterij, en kan later weer gebruikt worden.’

Waar een huiseigenaar met zonne panelen op het dak dagelijks zijn stroom verbruik bijhoudt en blij wordt van een productieve dag, zo zijn Catsburg en De Groot enthousiast over de veel grotere schaal waarop Zeist zijn energieen CO2- besparing aanpakt.

Voorbeeldproject
Het begon eigenlijk allemaal in 2011, toen zwembad Dijnselburg aan groot onderhoud toe was. Besloten werd om de renovatie aan te grijpen om verregaande energiemaatregelen te nemen. ‘Vanuit de gemeenteraad kwam de wens er een voorbeeldproject van te maken’, legt Catsburg uit. ‘En besloten werd om 2 miljoen euro in maatregelen te investeren.’ De investering betaalde zich snel uit. ‘Door de zonneboilers en PV-panelen op het dak, het afdekken van het zwemwater als het niet wordt gebruikt, zuinige zwembadinstallaties, zuinige luchtbehandeling met warmteterugwinning, en led-verlichting is de CO2-uitstoot gehalveerd.

Bovendien bespaart het zwembad nu 180.000 euro per jaar aan energiekosten.’ Dat succes smaakte naar meer. Het Dijnselburg- voorbeeld was de aanzet voor een ambitieus plan om de gemeentelijke vastgoedportefeuille te verduurzamen. Zo’n honderd gebouwen (exclusief scholen) moesten naar energielabel A of, als dat echt niet kon, label B.

De Groot: ‘Maar voordat we daaraan begonnen, moesten we eerst bepalen welk energielabel al die gebouwen aan de start hadden en wat er nodig was om naar label A of B te komen. Dat betekende dat we dus van alle gebouwen moesten weten in welke staat ze waren, en welke mogelijkheden tot verduurzaming er in elk gebouw waren. Dat is nog niet zo eenvoudig, want hoe bereken je het energielabel van bijvoorbeeld een gemaal of een parkeergarage?’

Die aanvankelijke inventarisatie was wel nuttig, zegt Catsburg. ‘Je weet veel beter waar je aan begint, en kan uiteindelijk betere beslissingen nemen over wat redelijke ambities zijn. Er zijn gebouwen waar label B een enorme winst oplevert, maar de stap naar label A zo hoog is, dat het rendement van die investering te laag wordt. Een ander pluspunt is dat we ook wat bijvangst hadden. Van een aantal gebouwen op die lijst vroegen we ons ineens af: waarom is de gemeente daar eigenlijk eigenaar van? Een deel daarvan is dan ook verkocht.’

Van sommige gebouwen vroeg de gemeente zich af of energiemaatregelen wel zin hadden bij een verouderd gebouw dat forse investeringen vergt. Catsburg: ‘Maar eigenlijk is de keuze voor sloop/nieuwbouw nooit gemaakt. Veel van de gemeentelijke gebouwen, zoals een oude sporthal of gymzaal zijn vaak wel verouderd, maar passen juist weer heel goed in de buurt. Bovendien, ook het monumentale gemeentehuis of Slot Zeist zijn een grote uitdaging. Maar die sloop je ook niet.’

Lef
De gemeenteraad stelde uiteindelijk 4,9 miljoen beschikbaar voor de eerste serie van verduurzamingsprojecten. ‘Daarmee heeft de raad lef getoond,’ stelt Catsburg. ‘Het is ongeveer 20 procent bovenop het onderhoudsbudget. Het vertrouwen van de bevolking van de gemeente Zeist betekent wel dat we zorgvuldig met dat budget om moeten gaan.’ De Groot: ‘En dat we het behapbaar maken. Er wordt nog zo veel geïnnoveerd op dit gebied dat er binnenkort oplossingen zijn waar we nu nog niet aan denken. Daarom is het een kwestie van maatwerk, je moet voor elk gebouw bedenken wat de beste oplossing is.’

Catsburg: ‘We pakken het pragmatisch aan. Van andere gemeenten die hier ook al ver mee zijn hebben we begrepen dat het achteraf jammer vinden dat ze in eerste instantie niet verder zijn gegaan met hun maatregelen. Als je al een gebouw met label A hebt, dan levert de installatie van een warmtepomp om energieneutraal te worden nu toch veel minder op. We hebben onze ambitie ook bijgesteld door de afspraken in het klimaatakkoord. De volgende slag is om energieleverend te worden. Op sommige plekken is dat al gelukt: de gebouwen en sportvelden van sportvereniging D.O.S.C. in Den Dolder leveren inmiddels netto stroom op. Voorheen gebruikten ze 98.000 KWh per jaar.’ Volgens De Groot is het voor gemeenten die hun vastgoed willen verduurzamen ook van belang dat de juiste mensen worden binnengehaald. ‘Het uitvoerende werk kan echt de bottleneck van het project worden. Goede specialisten als projectleiders en adviseurs zijn daarbij echt waardevol.’

Catsburg: ‘Mijn advies is: ga niet als een kip zonder kop van start. Inventariseer eerst goed, en kijk wat het oplevert. Draagvlak is belangrijk. Daarom moet je eerst de successen pakken, de gebouwen waarvan je weet dat het de investering waard is. Maar wees ook niet bang om uit te glijden. Om nieuwe technieken te proberen moet je soms ook risico’s nemen. En begin vooral met het zwembad.’

Sectorale Haagse aanpak versus gemeentelijke praktijk

Iedere gemeente moet iets doen aan de verduurzaming en de CO2-footprint van haar gebouwen. Dat is afgesproken in de energie- en klimaatafspraken die overheden de afgelopen jaren met elkaar maakten.

Om die doelstellingen te halen zijn landelijk routekaarten opgesteld onder andere voor onderwijs, sport en gemeentelijk vastgoed waarin de ambities vastgelegd zijn. Maar volgens Bouwstenen voor Sociaal, het platform voor maatschappelijk vastgoed, zijn die afspraken tussen overheden nogal top-down en te sectoraal georganiseerd. Wat in Den Haag wordt bedacht, past niet altijd even goed in de realiteit van vastgoedbeheer op lokaal niveau. Volgens Ingrid de Moel, directeur van Bouwstenen voor Sociaal, zorgt die sectorale aanpak ervoor dat processen nu langs elkaar heen lopen, en sluit de Haagse aanpak niet aan bij de meer integrale aanpak die in veel gemeenten wordt toegepast. Veel van de kennis over verduurzaming van hun eigen vastgoed hebben de gemeenten bij elkaar opgedaan. ‘Ze hebben veel stappen gezet en elkaar vooruit geholpen. Dat hebben ze vooral zelf gedaan.’

Bouwstenen heeft daarom samen met het werkveld zelf ook een bijdrage geschreven. Daarin worden tips en suggesties gedaan voor een meer integrale aanpak op zowel rijks- als lokaal niveau. Zoals hoe je de gebruikers en bewoners van het vastgoed bij het proces betrekt, wat er gedaan kan worden om de organisatie mee te krijgen en hoe het proces beter gestuurd kan worden. Overheden moeten vooral niet vergeten om die gebruikers erbij te betrekken, zegt De Moel. ‘Het is daarom goed om transparant te zijn over zaken als energiegebruik. Wanneer je die cijfers als gemeente gewoon openbaar maakt, dan zul je zien dat anderen daarmee aan de slag gaan. Zo komen er nieuwe initiatieven en oplossingen waar de organisatie zelf niet aan gedacht zou hebben.’

Maar uiteindelijk is het ook een kwestie van professioneel vastgoedbeheer. En dat is in sommige gemeenten beter geregeld dan in andere. ‘Een goede inventarisatie van het vastgoed en de toekomstwaarde van een gebouw helpt bij die professionalisering. Maar het toont ook aan dat de beschikbaarheid van de juiste mensen noodzakelijk is. Daar is voldoende capaciteit voor nodig, want professioneel vastgoedbeheer is niet met een dagje cursus opgelost.’