Bouwen in de helft van de tijd

Een gebiedsontwikkeling heeft een gemiddelde doorlooptijd van zes tot tien jaar. Waarom zo lang wachten op nieuwe woningen? De recente praktijk van parallel plannen belooft het planproces meer dan te halveren. Klopt dat en werkt het overal?

Drie jaar geleden kreeg Evelyn Rademaker een aantal directeuren stadsontwikkeling over de vloer. Ze spraken over het gebrek aan personeel om het planproces voor nieuwbouw van de grond te krijgen. De arbeidsmarkt zou voorlopig krap blijven, was de gezamenlijke constatering. Dus zat er maar één ding op, zegt Rademaker, partner bij Fakton Executives: ‘Zorgen dat we het efficiënter gingen doen. We moesten niet harder gaan werken maar slimmer, samen en daarmee sneller.’

Indikken

Die ambitie kwam Marja Appelman ter ore, directeur woningmarkt bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. Ze besloot er onderzoek naar te laten doen. Dat werd uitgevoerd door Rademaker in samen­werking met planner Leendert Kwak en gebiedsontwikkelaar Annius Hoornstra. Hun conclusie: met het indikken van besluitvormingsprocessen zou je de ontwikkeltijd van nieuwbouw tot een kwart van de huidige termijn kunnen reduceren: van zo’n acht jaar naar gemiddeld twee.

Het trio ontwierp een leidraad ‘parallel plannen’ voor gemeenten waarin die gedachte gestalte kreeg. Want waarom zou het schetsontwerp voor een nieuwe woonwijk niet gelijktijdig kunnen verlopen met het participatieproces en de onderzoeken ten behoeve van het bestemmingsplan? Een zevental pilots moest de werkwijze bewijzen: vier projecten van honderd tot duizend woningen en drie Novex-locaties. De belangstelling voor de pilots was enorm. Meer dan vijftig projecten werden door gemeenten aangemeld. Een van de vier geluksvogels die vorig jaar september aan de slag kon was de Zuid-Hollandse gemeente Teylingen.

Het ging hier om een project waarover binnen de gemeente in de Bollenstreek al zo’n twintig jaar werd gesteggeld, vertelt wethouder Marlies Volten (wonen, VVD). ‘Er was een sportclub uitgeplaatst naast een locatie waar woningbouw moest worden gerealiseerd. En toen dat was gebeurd was de vraag: waar moeten de twee laatste tennisbanen naartoe? Pas toen we dat hadden opgelost, konden we verder. Want die 150 geplande woningen hebben we hier echt heel hard nodig.’

Terugploegen

Waarom werd Teylingen voor de pilot geselecteerd en vielen zo veel andere gemeenten af? Omdat het geselecteerde kwartet volgens Fakton-partner Rademaker al meteen een cruciale andere houding in werkwijze aannam. ‘Gemeente, ontwikkelaar en corporatie moeten bij parallel plannen sámen instappen en zich committeren. Anders hou je de vertrouwde praktijk van serieel plannen: voordat dan een volgende stap in het proces kan worden gezet, moet die bij de gemeente eerst langs alle beleidsafdelingen, langs het college, de raad. Dat betekent dat je continu aan het terugploegen bent.’

Het veel snellere alternatief, volgens ­Rademaker: ‘Haal zoveel mogelijk beslissingen naar de voorkant en neem die op in een nota van uitgangspunten waar de raad kennis van heeft genomen bij het vaststellen van de grondexploitatie. Tegelijkertijd stel je een anterieure overeenkomst vast, waarin je de onderling te verrekenen vergoedingen bepaalt. Dan kun je als projectteam aan de slag en heb je aan het eind alleen nog een lichte, formele toets nodig.’

Dat snellere alternatief is wat ze nu in Teylingen concreet aan het doen zijn. ‘Wij ontwikkelen deze 150 woningen met maar één partner, een corporatie. Dat helpt, natuurlijk’, zegt wethouder Volten. ‘Vooraf hebben we de kaders door de raad laten vaststellen. Hoeveel woningen er ongeveer moeten komen. In wat voor categorieën en met welke duurzaamheidseisen. Daarmee konden we op pad. Bij elk nieuw stapje in de planontwikkeling hebben we de omwonenden opgezocht via een inloopbijeenkomst.’

Toets

Verderop in het proces komt de raad weer aan bod voor een formeel besluit. ‘Dat zou dan eigenlijk een toets moeten zijn of aan de meegegeven kaders is voldaan. De rol van de raad en de rol van de inwoners moet je aan het begin van het proces nadrukkelijk meenemen in je planning, beide zijn essentieel om vlotte voortgang te kunnen realiseren.’

Dat tijdig betrekken van bewoners is cruciaal bij parallel plannen, heeft Rademaker ook in de andere pilots ervaren. ‘Je moet zo snel mogelijk de omgeving erbij halen. Zo kom je te weten waar je de buurt blij mee maakt. Dat hoeven niet eens onderdelen van het nieuwe plan te zijn. Dat kan ook een speeltuintje in een naastgelegen wijk zijn. Zo kun je al veel mogelijke angels eruit halen.’

Risicovol

Maar hoe tijdig je ook de omwonenden betrekt, een bezwaarprocedure is nooit helemaal uit te sluiten. Dat maakt parallel plannen ogenschijnlijk risicovol voor gemeenten en ontwikkelaars: als het bezwaar wordt toegewezen, zijn immers alle plan- en ontwikkelkosten voor niets geweest. ‘Zet die plankosten eens af tegen de tijd en capaciteit die je verspilt met tragere besluitvorming, doordat je telkens moet terugploegen’, nuanceert Rademaker. ‘Dan schuiven we doodleuk de einddatum weer op, zonder ons af te vragen wat dát wel niet kost. En ook het uitstel brengt risico’s met zich mee: de situatie op de markt kan veranderen, de politieke kleur van het college. Ook de bouwkosten kunnen verder oplopen. Die risico’s loop je bij parallel plannen een stuk minder.’

Lees het hele verhaal over parallel plannen deze week in BB14.