‘Overheid moet afzien van zware heffingen voor corporaties’

Huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen 33.614 en 43 duizend euro lopen op de woningmarkt het grootste risico in de knel te komen als gevolg van de nieuwe Europese beschikking (woningcorporaties zijn vanaf begin dit jaar verplicht om 90 procent van hun vrijkomende woningen met een maximale huur van 652 euro toe te wijzen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen tot 33.614 euro).

De geliberaliseerde corporatiesector, particuliere verhuur en koop vormen voor deze huishoudens in veel gevallen geen betaalbaar, toegankelijk en/of kwalitatief acceptabel alternatief. Daarnaast verschillen de effecten van de nieuwe Europese beschikking per regio en huishoudtype zo sterk, dat invoering ervan om flexibiliteit en differentiatie vraagt.

Dit zijn de belangrijkste conclusies uit het woensdag gepresenteerde kritische advies Open deuren, dichte deuren. Middeninkomensgroepen op de woningmarkt van de Raden voor de leefomgeving en infrastructuur (RLI). De RLI is een onafhankelijk adviesorgaan voor regering en parlement dat bestaat uit de Raad voor het Landelijk Gebied, de Raad voor Verkeer en Waterstaat en de VROMraad. In aanvulling op eerder onderzoek over de positie van middeninkomens op de woningmarkt uit 2010 hebben de raden zelf een analyse laten uitvoeren (op basis van het Woononderzoek Nederland 2009) dat ten grondslag ligt aan het uitgebrachte advies.

Zij constateren dat de huurmarkt (3 miljoen woningen) en de koopmarkt (4 miljoen woningen) steeds verder uit elkaar drijven: de huursector eindigt te vroeg en de koopsector start te laat. Daarom is een hervorming van de woningmarkt, waarvan de aanpak van de hypotheekrenteaftrek een onmisbaar onderdeel vormt, absoluut noodzakelijk. Niettemin kunnen problemen van de lagere middeninkomens op dit vlak ook binnen de huidige constellatie worden gereduceerd.

De raden zijn zich ervan bewust dat de diepgaande problemen op de Nederlandse woningmarkt met de aanbevelingen gericht op de middeninkomens niet structureel worden opgelost, maar op korte termijn kunnen ze wel helpen de positie van de middeninkomens niet verder te laten verslechteren als gevolg van de nieuwe beleidsingrepen in de huurmarkt.

Voorafgaand daaraan bepleiten de raden om alsnog met de Europese Commissie een overgangstermijn voor de Europese regelgeving overeen te komen. Volgens de Raden is dit zeer gebruikelijk bij de invoering van dergelijke forse beleidswijzigingen.

Scheefwonen

In het beleid voor de middengroepen is een precieze kijk gewenst op het bekende probleem van het scheefwonen in de huursector (midden- en hogere inkomensgroepen in goedkope huurwoningen).

Volgens de raden is echter geen sprake van een groot aantal van deze huishoudens met lage huurquotes. Scheefheid is doorgaans geen oorzaak van woningmarktproblemen, maar eerder een resultante ervan: er ontbreken reële alternatieven voor deze groepen. Over een direct anti-scheefheidsbeleid mogen volgens de raden dan ook geen al te hoge verwachtingen zijn.

Dit geldt ook voor de maatregel die verhuurders in staat stelt om huishoudens met een bruto jaarinkomen boven de 43 duizend euro een extra huurverhoging van 5 procent boven de inflatie te geven. Ook hier geldt: deze groepen moeten een reëel alternatief hebben. En dat ontbreekt vooralsnog bij geliberaliseerde corporatiewoningen, particuliere huurwoningen en koopwoningen om redenen van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit.

In het advies bepleiten de raden verder een indexatie van de 33 duizend eurogrens vanaf 2005, toen de grens voor het eerst ter sprake kwam en samenviel met de toenmalige ziekenfondsgrens. Dat zou een verhoging betekenen naar ruim 37 duizend euro. Voorts staan zij een regionale differentiatie voor van zowel de 90 procentnorm als van de liberalisatiegrens van 652 euro, omdat de regionale woonmarkten in Nederland sterk uiteen lopen.

In een gespannen woningmarkt als de regio’s Utrecht en Amsterdam hebben middeninkomens weinig betaalbare alternatieven in de particuliere huur- en koopsector. Ook zijn er volgens de raden goede argumenten om bij hantering van inkomensgrenzen voor de toewijzing van sociale huurwoningen te differentiëren naar huishoudensgrootte.

Zo blijkt dat voor tweepersoonshuishoudens onder de 65 jaar en voor gezinnen met een inkomen tot 33. 614 euro een huur van ongeveer 590 euro het maximum is dat zij kunnen betalen. Diezelfde huishoudens kunnen met een inkomen tot 38 duizend euro nauwelijks meer dan de liberalisatiegrens van 652 euro betalen. Het verdient volgens de raden dan ook aanbeveling om na indexering de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens te verhogen en die voor eenpersoonshuishoudens te verlagen.

Investeren

Om tot een groter aanbod voor de middeninkomens te komen dient de rijksoverheid de corporaties meer ruimte te geven om te investeren, aldus de raden. Die ‘investeringspotentie’ wordt echter aangetast door het regeringsvoornemen om verhuurders te laten bijdragen aan de huurtoeslag voor een bedrag van 760 miljoen euro, waarvan ruim 600 miljoen ten laste komt van de corporaties. De huurverhoging van 5 procent bovenop de inflatie die corporaties mogen doorberekenen aan huurders met een jaarinkomen boven de 43 duizend euro, is volgens de raden voor veel corporaties bij lange na niet voldoende om een actief bouwbeleid in het midden segment van de grond te laten komen. Voor het verruimen van de investeringsmogelijkheden van corporaties zou de overheid daarom af moeten zien van zware heffingen. Daarnaast kan de investeringsruimte van corporaties toenemen door een huurverhoging van 1 procent bovenop inflatie toe te staan voor alle corporatiewoningen. Dit voorstel is overigens al in 2010 gedaan door corporatiekoepel Aedes en nota bene de Woonbond, maar afgewezen door de regering.

Overigens blijven ook de corporaties niet buiten schot in het advies van de raden. Die zouden interne verbeteringen moeten doorvoeren ten einde hun eigen investeringskracht te verbeteren. Daaraan zou een verlenging van de levensduur van woningen ook een bijdrage kunnen leveren.

Een andere generieke maatregel die tot een groter aanbod voor de middeninkomens leidt, is het liberaliseren van sociale huurwoningen. Dit laatste zou voor 40 procent van de corporatiewoningen kunnen, uitgaande van het huidige aantal punten van het Woning Waarderingsstelsel (die de kwaliteit van woningen aangeven voor vaststelling van de maximale huurprijs).

Complicaties

Daarnaast besteedt het advies ook aandacht aan specifieke voorzieningen. Zo zou de huurprijs van corporatiewoningen tot net boven de liberalisatiegrens kunnen worden opgetrokken en vervolgens tijdelijk worden bevroren. Hierdoor vallen deze woningen buiten de 90 procent-norm, terwijl ze wel betaalbaar blijven.

Een goed alternatief voor gereguleerde huurwoningen zien de raden in ‘koopgarantwoningen’. Door een korting van ongeveer 25 procent zijn die beter betaalbaar dan ‘gewone’ koopwoningen en blijft het risico voor de koper relatief beperkt, omdat de corporaties een terugkoopplicht hebben.

Voorts wijst het advies op de mogelijkheid van inkomensafhankelijke huren, die in feite al hun intrede hebben gedaan met de huurverhoging van 5 procent op de inflatie voor huishoudens met een inkomen hoger dan 43 duizend euro. Aan deze huur-op-maat kleven echter ook complicaties. Zo vraagt de uitvoering veel administratie en controle en vergroot het de kans op strategisch gedrag van huurders.

Ten slotte wijzen de raden op de aanpassing van de liberalisatiegrens van 652 euro. Door die in gespannen regio’s naar beneden bij te stellen komen er meer sociale huurwoningen binnen het bereik van middeninkomens. Maar ook hier zit een addertje onder het gras. De 652 eurogrens fungeert tevens als staatssteungrens en een verlaging ervan heeft consequenties voor de corporaties.

De mogelijkheid om voor hun bouwactiviteiten leningen met een lagere rente en borging via het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw (WSW) te verkrijgen wordt hierdoor flink ingeperkt.  

---

Cijfers 
De middeninkomensgroepen, door de raden gedefinieerd als huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen 33.614 en 62 duizend euro (tweemaal modaal), maken meer dan een derde van de bevolking uit. Van deze 2,5 miljoen huishoudens hebben er 900 duizend een inkomen tussen 33.614 en 43 duizend euro (de lagere middeninkomens), wat overeenkomt op een netto maandinkomen tussen 1.850 en 2.250 euro. 335 duizend huishoudens behorend tot die laatste groep bewonen een huurhuis met een huur beneden de 652 euro, de liberalisatiegrens.

Daarnaast wonen er 484 duizend huishoudens met een inkomen boven 43 duizend euro in een nietgeliberaliseerde huurwoning. Ruim 800 duizend huishoudens horen dus volgens de nieuwe maatregelen in principe niet thuis in de niet-geliberaliseerde huursector, de zogenoemde scheefwoners. Bij een strikte toepassing van de 90 procent-norm kunnen er jaarlijks een kleine 33 duizend huishoudens met een middeninkomen minder in de sociale huursector worden gehuisvest dan de afgelopen jaren het geval is geweest.